Chuyên trang bất động sản
Hotline: 0983.456.456
HoREA cho rằng quy định tính dân số theo diện tích, số phòng căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đang khiến doanh nghiệp tăng căn hộ lớn, làm giảm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Góp ý về phương pháp xác định quy mô dân số trong nhà chung cư theo Quyết định 32 của TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng quy định này đang tạo áp lực đáng kể lên cơ cấu sản phẩm của các dự án.
Doanh nghiệp có xu hướng tăng căn hộ diện tích lớn
Quyết định 32 được ban hành cuối năm 2025, làm căn cứ xác định quy mô dân số dự án phục vụ các bước chấp thuận chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định và cấp phép xây dựng.
Theo quy định, quy mô dân số được tính dựa trên số phòng ngủ và diện tích căn hộ. Cụ thể: Căn 1 phòng ngủ: 1-2 người (25-56 m²); Căn 2 phòng ngủ: 2-3 người (trên 56-96 m²); Căn 3 phòng ngủ: 4-5 người (trên 96-160 m²); Căn lớn hơn được tính 6 người.
Theo HoREA, cách tính này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế để đảm bảo chỉ tiêu dân số, theo hướng tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn và giảm căn hộ nhỏ, trung bình.
Nếu áp dụng đầy đủ, nguồn cung căn hộ từ 3 phòng ngủ trở lên có xu hướng gia tăng, trong khi phân khúc 1-2 phòng ngủ, đặc biệt loại diện tích 45-70 m² – vốn là phân khúc chủ lực – sẽ bị thu hẹp.
Nguy cơ thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền
HoREA cho rằng việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo quy định trên có thể khiến thị trường tiếp tục thiếu hụt nhà ở phù hợp với đại đa số người dân.
Theo khảo sát của Hiệp hội, khoảng 60-70% người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình có nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ. Khoảng 20-25% lựa chọn căn 1 phòng ngủ, trong khi nhu cầu đối với căn từ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm 5-10%.
“Việc gia tăng căn hộ diện tích lớn có thể khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền – phân khúc có nhu cầu cao nhất – tiếp tục bị thu hẹp”, HoREA nhận định.
Không chỉ tác động đến cơ cấu sản phẩm, HoREA cho rằng quy định hiện hành còn có thể tạo ra sự không thống nhất giữa các khâu phê duyệt dự án.
Cụ thể, quy mô dân số được xác định ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng lại tiếp tục được tính toán lại khi thẩm định và cấp phép xây dựng. Trong nhiều trường hợp, kết quả tính lại thấp hơn, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế.
Việc này thường dẫn đến giải pháp tăng diện tích căn hộ để đảm bảo chỉ tiêu dân số, kéo theo chi phí đầu tư tăng và thời gian triển khai dự án kéo dài.
Chưa phù hợp với xu hướng hộ gia đình đô thị
HoREA cũng cho rằng cách tính dân số hiện nay chưa phản ánh đúng xu hướng quy mô hộ gia đình tại đô thị, khi số người trong mỗi hộ đang giảm, phổ biến từ 1-3 người.
Trong khi đó, nhu cầu thị trường lại tập trung vào căn hộ diện tích nhỏ và trung bình. Thực tế, thị trường từng ghi nhận hơn 14.000 căn hộ diện tích lớn tồn kho với thanh khoản chậm, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp lại thiếu.
Theo Hiệp hội, nếu tiếp tục áp dụng quy định hiện hành, nguy cơ dư thừa căn hộ diện tích lớn có thể tái diễn.
Kiến nghị điều chỉnh để phù hợp thị trường
Trước những bất cập nêu trên, HoREA kiến nghị TP Hồ Chí Minh: Giữ nguyên quy mô dân số đã phê duyệt tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư; Không tính lại dân số ở các giai đoạn sau; Cho phép doanh nghiệp chủ động cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường.
Theo Hiệp hội, việc điều chỉnh theo hướng linh hoạt sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao.
Bài toán cân bằng giữa quản lý và thị trường
Trước khi ban hành Quyết định 32, TP Hồ Chí Minh chưa có quy định cụ thể về diện tích sàn theo số người ở trong từng căn hộ. Các quy định trước đây chủ yếu dừng ở diện tích tối thiểu hoặc chỉ tiêu bình quân.
Việc bổ sung tiêu chí dân số theo diện tích căn hộ được xem là bước nhằm kiểm soát quy mô dân cư trong các khu nhà cao tầng, phục vụ quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc triển khai chính sách này cần được theo dõi, đánh giá kỹ lưỡng để đảm bảo cân bằng giữa mục tiêu quản lý và nhu cầu thực tế của thị trường nhà ở.
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế tháo gỡ, xử lý vướng mắc đối với dự án BT chuyển tiếp.
Dự án đường Vành đai 4 - Thành phố Hồ Chí Minh đoạn qua Đồng Nai dự kiến khởi công tháng 6/2026, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, phục vụ phát triển hạ tầng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Sau khi hoàn tất việc sắp xếp đơn vị hành chính và mở rộng địa giới, tỉnh Phú Thọ đang đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai, coi việc xây dựng, làm giàu và làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai là nhiệm vụ trọng tâm nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tăng tính minh bạch thông tin và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Đà Nẵng bắt đầu nhận hồ sơ mua 849 căn nhà ở xã hội tại dự án Nam cầu Cẩm Lệ, giá dự kiến hơn 20 triệu đồng/m2.
Vui lòng gửi phản ánh của bạn để chúng tôi hỗ trợ hoặc cải thiện giúp tăng trải nghiệm cho bạn.
Chào mừng đến với Chuyên trang Bất động sản của thời báo VTV
Bạn chưa có tài khoản? Đăng kí ngay
Bạn đã có tài khoản? Đăng nhập
