Bất động sản sau sáp nhập: Cảnh giác trước vòng lặp đầu cơ gây “méo mó” thị trường

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận mức tăng giá khoảng 30% tại nhiều khu vực, đặc biệt ở phân khúc đất nền và căn hộ. Tuy nhiên, đằng sau những con số tăng trưởng là dấu hiệu của vòng lặp đầu cơ, thổi giá và “bong bóng ảo” khiến thị trường đứng trước nguy cơ “méo mó” nếu thiếu kiểm soát kịp thời.

“Sốt đất” cục bộ chưa hạ nhiệt

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, giá đất nền tại nhiều địa phương đã ghi nhận đà tăng mạnh. Đơn cử như tại TP. Bắc Giang, một số khu vực có giá tăng trên 20% so với cuối năm 2024. Tại Phú Thọ, ngay cả các khu đô thị bỏ hoang nhiều năm ở Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm cũng ghi nhận mức tăng từ 20 - 30%. Tình trạng tương tự diễn ra ở Hải Phòng, khi giá đất tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên tăng 15 - 20%.

Khu vực phía Nam cũng không nằm ngoài xu hướng. Tại Đồng Nai, chỉ trong ba tháng đầu năm 2025, giá đất nền ở một số khu vực như Long Thọ (Xã Phước An mới, Phú Đông - Phước Khánh (Xã Đại Phước mới) tăng 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng trên 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tình trạng tương tự. Không chỉ đất nền mà phân khúc chung cư, căn hộ cũng chứng kiến tình trạng tăng giá khó kiểm soát. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù tốc độ tăng đã chậm lại so với năm 2024, nhưng đà tăng vẫn duy trì. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 79 triệu đồng/m², trong khi giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ổn định ở mức khoảng 50 triệu đồng/m².

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ tiếp tục bị đẩy lên cao do nguồn cung rất hạn chế, mức giá trung bình sơ cấp hiện đã vượt mốc 80 triệu đồng/m². Đáng chú ý, giá thứ cấp của hai thị trường lớn nhất cả nước hiện gần như tương đương nhau: khoảng 50 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 53 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo Batdongsan.com.vn, giá phân khúc đất nền trong quý I/2025 đã tăng cục bộ ở một số khu vực, có nơi tăng giá 20 - 30% và bằng đỉnh cũ thiết lập cách đây 3 năm. Giá bất động sản tăng cao bất thường, đặc biệt tại các đô thị lớn, đang tạo ra hiệu ứng ngược: người dân có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở, còn thị trường rơi vào trạng thái bất ổn, thiếu lành mạnh – ngay trong giai đoạn vốn cần phát triển cẩn trọng và bền vững nhất.

Anh Minh Thành (32 tuổi), nhân viên văn phòng tại quận Thanh Xuân, Hà Nội cho biết, đầu năm 2024, vợ chồng chị từng dự định mua một căn hộ 2 phòng ngủ trong khu đô thị mới với mức giá khoảng 2,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến giữa năm 2025, khi quay lại cùng một dự án, giá đã tăng lên gần 3,5 tỷ đồng, vượt quá khả năng chi trả dù thu nhập ổn định và đã tích lũy nhiều năm.

“Chúng tôi không nghĩ giá có thể tăng nhanh như vậy, và giờ phải tính đến phương án tiếp tục thuê nhà thêm vài năm nữa”, anh Thành chia sẻ. Tình cảnh này không phải cá biệt, mà đang diễn ra ở nhiều gia đình có nhu cầu mua nhà để ở thực, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, nơi nguồn cung căn hộ bình dân vẫn còn khan hiếm.

Kiểm soát tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” của nhà đầu tư

Trao đổi về vấn đề này, bà Lê Nguyễn Hồng Phương – Giám đốc Trung tâm Quan hệ quốc tế, Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, việc sáp nhập đơn vị hành chính có thể mang lại cơ hội tái thiết không gian phát triển, nhưng nếu thiếu kiểm soát, rất dễ trở thành cái cớ để một bộ phận đầu cơ “thổi giá”, gây nhiễu loạn thị trường.

Để kiểm soát tình trạng này, vị chuyên gia đề xuất, để giảm thiểu tác động tiêu cực, cần minh bạch hóa toàn bộ thông tin quy hoạch thông qua cổng thông tin chính thức và hệ thống một cửa điện tử. Đồng thời, cần giám sát sát sao các giao dịch bất thường tại những khu vực đang nóng lên bất thường sau sáp nhập. Các tổ chức, cá nhân môi giới tung tin sai lệch, tạo sóng ảo cần bị xử lý nghiêm.

“Trong một số trường hợp, chính quyền địa phương có thể tạm dừng phân lô, tách thửa hoặc siết chuyển nhượng tại các điểm nóng, đồng thời phát đi khuyến cáo công khai để người dân cảnh giác”, bà Lưu Hồng Ngọc, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đề xuất thêm.

Ảnh: Nguyễn Chiến.

Đối với người dân, bà Ngọc nhấn mạnh, tuyệt đối không nên mua bất động sản chỉ vì “nghe nói” sắp quy hoạch hay nâng cấp hành chính mà chưa có văn bản chính thức. Trước khi xuống tiền, nên tự đặt ra câu hỏi: Mảnh đất này dùng vào việc gì? Có tạo ra giá trị gì trong tương lai? Khi hiểu rõ giá trị thật của tài sản, nhà đầu tư mới có thể đưa ra quyết định đúng đắn và không bị cuốn theo kỳ vọng mơ hồ từ đám đông.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam luôn nhạy cảm với thông tin quy hoạch. Tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” khiến nhiều người đổ tiền vào những địa điểm chưa rõ quy hoạch, chỉ dựa trên kỳ vọng. Trong khi đó, sau sáp nhập, nhiều địa phương sẽ cần thời gian để điều chỉnh chính sách, hoàn thiện quy hoạch, xây dựng trung tâm hành chính, hạ tầng… Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải theo dõi sát sao các quyết định chính thức từ chính quyền, tránh đầu tư theo tin đồn.

Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực này, Bộ Xây dựng trong thời gian tới sẽ cùng các bộ, ngành và địa phương tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản; kiểm soát tốt hành vi đầu cơ, thổi giá; thúc đẩy dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp và đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị sau sáp nhập được triển khai đồng bộ, minh bạch.

Việc sáp nhập đơn vị hành chính là cơ hội lớn để tái cơ cấu không gian phát triển và nâng cao hiệu quả quản trị. Nhưng nếu để thị trường bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ và hành vi trục lợi, thay vì giá trị thật và thông tin chính thống, rủi ro mất kiểm soát sẽ lặp lại. Một thị trường bất động sản khỏe mạnh không thể sinh ra từ những con số tăng chóng mặt, mà phải lớn lên cùng niềm tin thực chất của người dân, nhà đầu tư và nhà nước.