Đề xuất loạt cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp tại TP Hồ Chí Minh

Trong bối cảnh giá nhà liên tục neo ở mức cao, khả năng sở hữu nhà của người lao động ngày càng thu hẹp, mô hình nhà ở cho thuê đang được xem là lời giải thực tế cho bài toán an cư tại các đô thị lớn.

Gần 1 triệu người có nhu cầu nhưng nguồn cung vẫn quá ít

Tại Hội nghị quán triệt, triển khai và xúc tiến đầu tư dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị diễn ra ngày 9/6, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh(HoREA) đã đề xuất hàng loạt cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đồng thời thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư.

Theo HoREA, định hướng phát triển nhà ở cho thuê được đặt ra trong Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm không chỉ là giải pháp về nhà ở mà còn là chiến lược an sinh xã hội dài hạn, phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị hiện nay.

Hiệp hội cho biết, sau khi hợp nhất TP Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu mua, thuê và thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn đã lên tới khoảng 974.000 người. Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2025, toàn thành phố mới phát triển được 17.902 căn nhà ở xã hội. Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu khoảng 199.400 căn vào năm 2030, nguồn cung vẫn khó đáp ứng nhu cầu thực tế của người lao động và người thu nhập thấp.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Kết quả khảo sát trước đây của Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng cho thấy khoảng 60% công nhân nhập cư có nhu cầu thuê nhà thay vì mua nhà, do phần lớn chỉ làm việc tại thành phố trong một giai đoạn nhất định trước khi trở về quê sinh sống.

Nhà trọ vẫn đang “gánh” nhu cầu thuê nhà của hàng triệu lao động

Theo HoREA, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê hiện nay còn rất hạn chế. Dự án tiên phong theo mô hình 100% căn hộ cho thuê tại TP Hồ Chí Minh là dự án của Công ty Lê Thành với 930 căn hộ.

Trong khi đó, phần lớn người lao động vẫn phải lựa chọn thuê phòng trọ tư nhân với mức giá khoảng 2 triệu đồng/tháng. Riêng tại TP Hồ Chí Minh trước khi mở rộng địa giới hành chính đã có hơn 60.000 khu nhà trọ với khoảng 560.000 phòng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người.

HoREA đánh giá hệ thống nhà trọ tư nhân đã đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người lao động suốt nhiều năm qua. Tuy nhiên, nhóm chủ đầu tư nhà trọ hiện vẫn chưa được công nhận là một thành phần chính thức trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, do đó chưa được tiếp cận các cơ chế ưu đãi về tín dụng, thuế hay hỗ trợ cải tạo nâng cấp cơ sở lưu trú.

Đối với nhóm người có thu nhập trung bình, áp lực thuê nhà cũng ngày càng lớn. Hiện nay, giá thuê một căn hộ thương mại diện tích khoảng 55 m² tại TP Hồ Chí Minh phổ biến ở mức 15 triệu đồng/tháng, vượt xa khả năng chi trả của nhiều lao động trẻ và hộ gia đình mới lập nghiệp.

Theo HoREA, kinh nghiệm quốc tế cho thấy chi phí thuê nhà chỉ nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng. Nếu vượt ngưỡng 25%, người lao động sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống và tái tạo sức lao động.

Đề xuất miễn tiền sử dụng đất, giảm 70% thuế cho dự án nhà ở cho thuê

Để tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp, HoREA kiến nghị bổ sung một hệ thống chính sách riêng trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và các luật liên quan.

Trong đó, đáng chú ý là đề xuất miễn toàn bộ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong suốt vòng đời dự án đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Hiệp hội cũng kiến nghị cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ và nhận chuyển quyền sử dụng đất nhằm giảm giá thành đầu tư, qua đó kéo giảm giá thuê.

Một đề xuất quan trọng khác là khôi phục chính sách giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp. Đây là chính sách từng được quy định trong Luật Nhà ở 2014 nhưng chưa được triển khai hiệu quả do thiếu sự đồng bộ với pháp luật về thuế.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị các dự án nhà ở cho thuê được tiếp cận nguồn vốn tín dụng dài hạn từ 15-20 năm với lãi suất ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định.

Đặc biệt, Hiệp hội còn đề xuất không tính dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng nhằm khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc này.

Cần “luồng xanh” thủ tục và thay đổi tư duy sở hữu nhà ở

Ngoài các chính sách tài chính, HoREA cho rằng cần xây dựng cơ chế “luồng xanh” về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê tương tự như cơ chế đang áp dụng cho nhà ở xã hội.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép phát triển căn hộ studio cho thuê với diện tích tối thiểu từ 15 m² nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người độc thân, lao động trẻ và các hộ gia đình quy mô nhỏ.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng cùng với hoàn thiện chính sách, cần thúc đẩy quá trình chuyển đổi nhận thức xã hội từ tâm lý “phải sở hữu nhà” sang chấp nhận thuê nhà dài hạn như một lựa chọn phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại, sự dịch chuyển lao động và mô hình làm việc linh hoạt.

Song song đó, hệ thống pháp luật cần được hoàn thiện theo hướng tăng cường bảo vệ quyền lợi người thuê nhà, đặc biệt trong các trường hợp tăng giá thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn.

Theo HoREA, nếu được thiết kế đồng bộ, phân khúc nhà ở cho thuê giá phù hợp không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu an cư của hàng triệu người lao động mà còn mở ra một thị trường mới đủ sức hấp dẫn để thu hút dòng vốn tư nhân tham gia phát triển nhà ở theo hướng bền vững.