"Đánh thuế vào lãi" – Cú hãm phanh thị trường hay liều thuốc minh bạch hóa?

Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua – bán bất động sản thay vì thu cố định 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện tại. Đề xuất được kỳ vọng sẽ minh bạch hóa thị trường, nhưng cũng đặt ra lo ngại làm chậm thanh khoản, gia tăng giao dịch ngầm.

Mới đây, Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế bất động sản dựa trên thu nhập chịu thuế hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.

Cụ thể, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện, mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.

Bộ Tài chính đề xuất sửa thuế thu nhập cá nhân từ bán nhà, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng cần chuyển hướng từ "thu dễ" sang "thu đúng"

Chuyên gia: Thuế bất động sản cần chuyển hướng từ "thu dễ" sang "thu đúng"

Trước đó, tại một hội thảo về Luật thuế thu nhập cá nhân hồi tháng 3, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) chia sẻ, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những nguồn quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn còn nhiều hạn chế.

Ông Nghị cho biết, hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đánh vào hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Nghĩa là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.

Do đó, ông đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua - bán.

“Mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, thu dễ, nhưng nó lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua - bán”, ông Nghị phân tích.

PGS. TS Phan Hữu Nghị đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi để ngăn chặn tình trạng lách thuế

Một trong những kỳ vọng đặt ra với đề xuất là góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ và lướt sóng – nguyên nhân dẫn đến việc giá nhà bị đẩy lên cao trong thời gian qua.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng: Việc đánh thuế bất động sản theo phần lợi nhuận sẽ khiến những người vào thị trường với mục đích đầu tư ngắn hạn phải cân nhắc kỹ. Điều này có thể giúp hạn chế tình trạng đẩy giá. Về lâu dài, giá nhà sẽ phản ánh đúng giá trị thực thay vì bị chi phối bởi tâm lý đầu cơ.

Theo ông Võ, cách tính này cũng có thể khuyến khích người dân khai đúng giá trị thật trong hợp đồng mua bán thay vì khai thấp để tránh thuế như trước.

Tuy nhiên, ông Võ chỉ ra rằng, chính sách thuế có thể giúp hạn chế một số nhà đầu cơ nhưng vẫn không đủ để kéo giá nhà xuống nếu nguồn cung không được cải thiện, thủ tục hành chính còn chồng chéo và các chi phí pháp lý vẫn cao.

"Nguồn gốc của giá nhà tăng là nhiều yếu tố cộng hưởng, không chỉ do lướt sóng", GS. Võ nhấn mạnh.

Từ góc nhìn này, chính sách thuế mới có thể đóng vai trò như một bộ lọc thị trường, loại dần các hoạt động mua bán mang tính chất đầu cơ thuần túy, từ đó giảm áp lực vô lý lên mặt bằng giá nhà. Dù vậy, hiệu quả còn phụ thuộc vào cách thức thực hiện và các cơ chế đi kèm.

Tuy nhiên, ông Võ cũng nhận định rằng, việc đánh thuế này có nguy cơ phản tác dụng. Một hệ quả không mong muốn khác được nhắc tới là khả năng gia tăng các giao dịch ngoài luồng hay chuyển sang các hình thức thanh toán không chính thức để né thuế.

"Nếu thuế cao mà thiếu cơ chế giám sát và hỗ trợ kê khai đúng, người dân có thể tìm cách lách luật. Việc này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn khiến cơ quan quản lý gặp khó khăn hơn trong thu thập dữ liệu thật." - Giáo sư Đặng Hùng Võ cảnh báo. Thậm chí, nếu không may, thị trường có thể bước vào giai đoạn chững lại do tâm lý chờ đợi hoặc lo ngại phải nộp thuế cao, nhất là khi thị trường bất động sản hiện vẫn chưa phục hồi sau.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN - MT nhấn mạnh: Nguồn gốc của giá nhà tăng là nhiều yếu tố cộng hưởng, không chỉ do lướt sóng

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần kiểm soát sở hữu, không chỉ giao dịch

Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế lại cho rằng, cần phân biệt thuế thu nhập cá nhân và thuế tài sản. Ông Hiếu đề xuất, nên đánh thuế bất động sản thứ 2 để công bằng hơn.

Theo vị chuyên gia này, thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng nhà đất chỉ phát sinh khi có giao dịch bán và sinh lời. Đây là loại thuế "đánh" một lần vào thu nhập chứ không phải vào giá trị tài sản nắm giữ.

Trong khi đó, thuế tài sản là một khoản thu định kỳ, đánh vào quy mô sở hữu bất động sản. Ông dẫn ví dụ từ Mỹ, nơi tất cả bất động sản đều phải nộp thuế hằng năm (khoảng 1 - 3% giá trị). Trong khi đó, phần lãi vay mua nhà có thể được trừ vào thu nhập chịu thuế, giúp hỗ trợ người mua ở thực.

Chính vì vậy, theo ông Hiếu, việc đánh thuế trên phần lãi là đang bỏ ngỏ phần tài sản chìm đang bị nắm giữ chờ tăng giá.

Không chỉ Mỹ mà tại nước Anh, khi đăng ký sở hữu căn nhà thứ hai, chủ nhà phải nộp thêm 30% thuế. Ở Hàn Quốc, Canada hay Nhật Bản, chính sách thuế được thiết kế theo hướng ai nắm giữ nhiều tài sản thì đóng góp tương xứng.

Nhưng tại Việt Nam lại thiếu cơ chế này khi người giữ nhiều bất động sản nhưng không có giao dịch hay sử dụng lại không chịu nghĩa vụ về thuế nào đáng kể gây ra tình trạng lãng phí đất đai trong khi nguồn cung hiếm, cầu nhiều, giá rao bán tăng "chóng mặt".

Để chính sách phát huy hiệu quả thì cần đi kèm hệ thống dữ liệu chuẩn, cơ chế giám sát chặt và cải cách thủ tục hành chính, tránh gây hiệu ứng ngược với thị trường.

Còn với việc triển khai thuế tài sản, chuyên gia cho rằng cần dữ liệu định giá rõ ràng, hệ thống minh bạch và lộ trình phù hợp. Đặc biệt, chuyên gia nhấn mạnh nếu không bắt đầu từ lúc này, sự chênh lệch về cơ hội sở hữu nhà ở sẽ ngày càng lớn, gây bất bình đẳng xã hội.