Bất động sản sau sáp nhập: Cơ hội cho cho các doanh nghiệp nội lực vươn xa

Sau khi các tỉnh, thành chính thức sáp nhập và vận hành theo đơn vị hành chính mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái chờ đợi: pháp lý chưa rõ ràng, bộ máy hành chính chưa ổn định,...Tuy vậy, đây cũng là cơ hội và thời điểm để tái cơ cấu chiến lược dành cho các doanh nghiệp có nội lực mạnh mẽ và đủ sức thích nghi.

Nỗi lo của các doanh nghiệp bất động sản

Ngay sau thời điểm 1/7/2025, thời điểm 34 tỉnh, thành chính thức vận hành theo mô hình đơn vị hành chính mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu cảm nhận độ “lắc” từ việc sáp nhập. Không đơn thuần là câu chuyện đổi tên hành chính, thị trường đang đứng trước loạt thử thách mới mang tính hệ thống, ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực triển khai dự án và chiến lược đầu tư trung - dài hạn.

Trao đổi với phóng viên, Ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc BHS Property cho biết, ba mối quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là tính kế thừa pháp lý, sự thay đổi quy hoạch và độ trễ trong quá trình chuyển đổi. Rất nhiều dự án đang ở giữa giai đoạn hoàn thiện thủ tục, nếu buộc phải làm lại từ đầu do thay đổi cơ quan phê duyệt, sẽ khiến doanh nghiệp gặp rủi ro về tiến độ và chi phí.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc BHS Property.

Điều này không chỉ gây gián đoạn tiến độ, tăng chi phí mà còn phần nào làm giảm mức độ tin tưởng của khách hàng đối với tiến trình triển khai dự án. Những doanh nghiệp đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục pháp lý bị rơi vào thế bị động, không dám đẩy mạnh các bước tiếp theo vì không có gì chắc chắn về mặt cơ chế”, ông nói.

Đi cùng nỗi lo pháp lý là sự thiếu rõ ràng trong quy hoạch vùng mới. Khi các tỉnh được hợp nhất, điều khiến doanh nghiệp trăn trở là đâu sẽ là cực tăng trưởng mới, đâu là vùng trọng điểm đầu tư hạ tầng, đâu là khu vực bị giãn ưu tiên phát triển. Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp đã hoạch định chiến lược đầu tư dựa trên quy hoạch cũ, giờ buộc phải đứng chờ điều chỉnh quy hoạch mới để không bị “đi nhầm hướng”.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự đoán, khả năng một số đô thị từng có lợi thế riêng như Bình Dương hoặc Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ bị “hút” về trung tâm TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, làm thay đổi cán cân dòng vốn, thị trường và lợi thế cạnh tranh khu vực. “Do đó, việc quy hoạch mới nếu không được công bố sớm và minh bạch sẽ khiến thị trường rơi vào tình trạng chờ đợi kéo dài, làm đình trệ các hoạt động đầu tư - kinh doanh”, ông Đính nhận định.

Việc xác định giá đất cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi cơ chế mới, đặc biệt là các quy định trong Luật Đất đai sửa đổi, khiến không ít doanh nghiệp quan tâm. Mức giá mới cao hơn đáng kể so với trước đây có thể ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, thuê mặt bằng và giảm sức cạnh tranh. Vì vậy, nhà đầu tư cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý sau sáp nhập, bởi việc thay đổi cơ quan phê duyệt hoặc không rõ ràng về quy hoạch có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt với những sản phẩm thuộc diện dễ biến động như đất nền, shophouse, nghỉ dưỡng.

Cơ hội để doanh nghiệp “tái cơ cấu chính mình”

Dù có nhiều lo ngại xuất hiện nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn nhìn thấy một cơ hội hiếm có để “tái cơ cấu chính mình” trong giai đoạn sáp nhập này. Bộ máy hành chính được tinh gọn, quy trình xử lý hồ sơ được thống nhất là những tín hiệu tích cực. Thay vì phải qua nhiều tầng nấc như trước, sau sáp nhập, doanh nghiệp có thể chỉ cần làm việc với một đầu mối duy nhất để giải quyết hồ sơ, thậm chí là cấp xã/phường có thể tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, đây không phải cuộc chơi dễ dàng. Khi thị trường mở rộng, cũng là lúc sân chơi đòi hỏi doanh nghiệp có nội lực thực sự. “Từ đường làng ra cao tốc, ai không đủ tốc độ sẽ bị bỏ lại phía sau”, ông Đính nhận định.

Đây là sự thay đổi quy mô thị trường sau sáp nhập, là phép thử năng lực thật sự của các doanh nghiệp bất động sản. Khi hạ tầng được quy hoạch lại, bộ máy hành chính tinh gọn hơn, thủ tục hành chính hướng đến sự minh bạch và thống nhất, thì sân chơi cũng trở nên rộng hơn, nhanh hơn và khắt khe hơn về tiêu chuẩn vận hành. Những doanh nghiệp quen với cách làm cũ, dựa vào quan hệ, đầu tư manh mún hay năng lực yếu, sẽ khó theo kịp tốc độ mới. Ngược lại, đây là cơ hội để các doanh nghiệp có nội lực, biết chuẩn hóa pháp lý, định hình lại sản phẩm theo hướng đa năng, bền vững, chủ động bám sát quy hoạch – vươn lên chiếm lĩnh thị trường.

Một điểm sáng khác là đầu tư công, theo ông Lê Xuân Nga, nhờ cắt giảm chi phí hành chính sau sáp nhập, ngân sách nhà nước có thể được điều tiết lại cho hạ tầng – yếu tố này có tính lan tỏa và dẫn dắt thị trường bất động sản.

“Bất động sản sẽ đi theo hạ tầng. Doanh nghiệp đang chờ đợi các thông tin quy hoạch vùng rõ ràng để định vị lại chiến lược đầu tư. Nếu xác định được đâu là các trục phát triển công nghiệp, đô thị hay nghỉ dưỡng, thì đây sẽ là thời điểm vàng để đi trước”, ông Nga phân tích.

Ảnh minh hoạ.

Về xu hướng sản phẩm bất động sản trong thời gian tới, vị chuyên gia cho rằng, mô hình bất động sản tích hợp đa năng sẽ là tương lai tất yếu. Các sản phẩm như nhà ở kết hợp thương mại, vừa có thể khai thác dòng tiền vừa phục vụ nhu cầu sinh sống sẽ thay thế dần các mô hình thuần túy đã “bội cung” như nghỉ dưỡng, shophouse.

“Khách hàng ngày càng khó tính hơn. Một khu đô thị không chỉ cần nhà mà phải có hệ sinh thái sống đầy đủ: trường học, bệnh viện, giao thông, thương mại. Từ đó, cần tạo ra môi trường sống đúng nghĩa để giữ được cư dân”, vị chuyên gia nhận định.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam có thể học hỏi từ mô hình phân tầng thị trường nước ngoài. Tại Singapore, thị trường được kiểm soát tốt với doanh nghiệp nhà nước (HDB) lo 80% nguồn cung cho người dân thu nhập trung bình, trong khi doanh nghiệp tư nhân tập trung phân khúc cao cấp/hạng sang ở vùng lõi. Thị trường bất động sản mở ra thời kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ, nơi chỉ những doanh nghiệp có năng lực thực thi và tầm nhìn chiến lược mới có thể tồn tại và phát triển.

Sáp nhập đơn vị hành chính là một cuộc tái thiết toàn diện, không chỉ với bộ máy nhà nước mà còn với thị trường bất động sản. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần cùng lúc tỉnh táo với rủi ro và sẵn sàng cho cơ hội - đầu tư không chỉ bằng vốn, mà bằng tư duy mới, chiến lược dài hạn và khả năng thích ứng với một “trật tự” đang dần định hình lại.