Áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản, có chống được đầu cơ?

Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản đang tạo nên nhiều luồng ý kiến trái chiều. Trong khi cơ quan quản lý kỳ vọng đây là công cụ chống đầu cơ, ngăn đất bỏ hoang, nhiều người dân lo ngại sẽ phát sinh thêm gánh nặng - từ chi phí giao dịch đến nguy cơ tái diễn tình trạng “hai giá” và né thuế nếu chính sách thiếu rõ ràng.

Lo ngại “né thuế” và tình trạng “hai giá”

Với đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản (BĐS), nhiều người dân và nhà đầu tư đã tỏ ra bối rối. Không ít trường hợp bày tỏ sự e ngại, nếu chính sách thiếu rõ ràng, sẽ lại thúc đẩy hành vi “né thuế” bằng cách khai giá thấp - điều vốn đã tồn tại âm ỉ trong thị trường nhiều năm.

Chị Thảo Vân, ngụ tại phường Ngọc Hà (Hà Nội) cho biết, hai năm trước chị mua một căn hộ ở Văn Khê với giá hơn 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo đề nghị của bên bán, hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi 1,8 tỷ đồng nhằm giảm các loại thuế và phí. “Tôi cũng lo ngại, nhưng lúc đó thấy hầu như ai cũng làm vậy nên đành theo”, chị Vân kể.

Giờ đây, khi muốn bán lại căn hộ với giá khoảng 3 tỷ đồng, chị lo bị tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 20% trên khoản lãi kê khai 1,2 tỷ đồng, tương đương 240 triệu, trong khi lãi thực chỉ khoảng 500 triệu. “Nếu được tính đúng theo giá mua thực tế, tôi chỉ phải nộp 100 triệu đồng. Giờ có thể mất hơn gấp đôi vì hợp đồng trước kia ghi thấp”, chị Vân ngậm ngùi.

Áp thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản, có chống được đầu cơ? Ảnh: VGP

Thực tế, những câu chuyện như của chị Vân không phải trường hợp cá biệt, nhưng phản ánh rõ bất cập khi tính thuế dựa trên lợi nhuận kê khai, trong khi nhiều giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng “hai giá”. Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội cũng bày tỏ băn khoăn về tính hợp lý khi áp thuế 20% lợi nhuận chuyển nhượng BĐS. "Với việc kê khai giá trị trên hợp đồng chỉ bằng 1/3 giá trị thật, rõ ràng nhà nước đã bị thất thu một khoản thuế. Chưa kể các trường hợp cố tình khai bán lỗ hoặc khai vống các chi phí đầu vào để giảm số tiền thuế lẽ ra phải đóng”, ông Tuấn cho biết.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản toàn cầu - ủng hộ chủ trương thu thuế TNCN dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS, nhưng đặt câu hỏi về tính minh bạch, rõ ràng trong việc quản lý thị trường bất động sản, trong đó, dòng tiền cần minh bạch để xác minh giá trị thực của giao dịch.

“Muốn tính đúng thuế trên lợi nhuận, trước hết phải biết chính xác người đó đã mua bao nhiêu và thực chi những gì. Khi mọi giao dịch vẫn thực hiện bằng tiền mặt, không hóa đơn, không qua ngân hàng, thì không có cách nào xác minh được”, ông Hiếu phân tích.

Giải pháp căn cơ, theo ông Hiếu, cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và giá giao dịch, tích hợp liên ngành giữa thuế, địa chính, công chứng và ngân hàng để đảm bảo tính xác thực và minh bạch trong toàn hệ thống. Ngoài ra, có thể chỉ định các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Khi đó, cơ quan thuế có thể đối chiếu dòng tiền thực tế, ngăn chặn tình trạng khai gian và chấm dứt vòng lặp “giá ảo - thuế ảo”.

Cần sàng lọc đối tượng được miễn giảm thuế

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, các chuyên gia đều đồng thuận rằng, chính sách thuế cần phân biệt rõ đối tượng, tránh đánh đồng mọi giao dịch, khiến người dân có nhu cầu thực bị thiệt thòi . Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: Ai nên là đối tượng bị đánh thuế, và ai cần được miễn trừ?

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản toàn cầu.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc đánh thuế trên phần lợi nhuận là hợp lý về nguyên tắc, nhưng để đảm bảo công bằng, cần có cơ chế miễn hoặc giảm thuế cho người dân mua căn nhà đầu tiên. Đây là một nhu cầu thiết yếu, không mang mục đích đầu tư, vì thế không nên bị đánh thuế như các trường hợp mua đi bán lại để kiếm lời.

Bên cạnh đó, chính sách cũng nên xem xét ưu đãi cho người thu nhập thấp, người thuộc diện an sinh xã hội hoặc những trường hợp đặc biệt như phải bán nhà để chữa bệnh, ly hôn, trả nợ hoặc phá sản. Những giao dịch phát sinh từ hoàn cảnh bắt buộc này không thể xem là hành vi tạo ra thu nhập đúng nghĩa để bị đánh thuế như các giao dịch đầu tư.

Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết, bản chất của thuế TNCN là thu trên phần lợi nhuận thực tế phát sinh. Nhưng thực tế cho thấy, nhiều người buộc phải bán nhà không phải để kiếm lời mà vì lý do khách quan, như phải lo chi phí y tế cho người thân, chuyển chỗ ở vì công việc, hay đổi sang căn hộ phù hợp hơn khi gia đình có người già hoặc trẻ nhỏ. “Việc đánh thuế trong những trường hợp này là chưa hợp lý”, ông Tuấn nhận định.

Luật sư Tuấn cũng đề xuất, cần sàng lọc đối tượng được miễn hoặc giảm thuế, đồng thời cho phép người dân chứng minh hoàn cảnh cụ thể bằng các giấy tờ liên quan như hồ sơ bệnh viện, quyết định ly hôn, sổ hộ khẩu… để được hưởng chính sách phù hợp.

Theo ông, nếu chỉ quy định mức thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, mà không xét đến mục đích sử dụng hoặc hoàn cảnh chuyển nhượng, thì chính sách sẽ thiếu linh hoạt và có thể dẫn đến những hệ quả tiêu cực ngoài mong muốn.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chính sách thuế chỉ bền vững khi đảm bảo được tính công bằng - tức là đánh đúng vào người đầu cơ, đầu tư vì lợi nhuận, đồng thời không gây áp lực cho người dân mua nhà để ở hay chuyển nhượng vì lý do bất khả kháng. Đó cũng là cách để chính sách thuế tạo ra sự đồng thuận xã hội thay vì trở thành rào cản trong những thời điểm kinh tế còn nhiều khó khăn như hiện nay.

Chống đầu cơ, không thể chỉ trông vào thuế thu nhập cá nhân

Bên cạnh việc đảm bảo công bằng cho người mua ở thực, nhiều chuyên gia cho rằng cần có giải pháp mạnh tay hơn với các hoạt động đầu cơ bất động sản, vốn là nguyên nhân khiến thị trường méo mó. Theo đó, nếu chỉ dựa vào thuế TNCN thì khó có thể ngăn chặn triệt để dòng vốn đầu tư lướt sóng hay tích trữ bất động sản chờ tăng giá.

Song song với thuế TNCN, TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất áp dụng thêm thuế tài sản thường niên với các bất động sản không phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn nhà thứ hai trở đi. “Khi nắm giữ tài sản mà không sử dụng hiệu quả, phải có chi phí đi kèm, chứ không thể găm hàng mà không bị điều tiết”, ông nói.

Cùng chung nhận định, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com cho rằng, luật Thuế TNCN chỉ đánh vào thu nhập phát sinh, muốn kiểm soát tình trạng đầu cơ BĐS thì cần ban hành một đạo luật về thuế tài sản. "Với những người có nhiều nhà, nhiều đất thì nghiên cứu thuế suất hằng năm là 1-2% giá trị BĐS, khi không chịu nổi mức thuế họ sẽ phải bán ra thị trường, BĐS được lưu thông, nguồn cung đa dạng hơn", ông Tuấn phân tích.

Chống đầu cơ bất động sản không thể chỉ trông vào một sắc thuế. Để chính sách hiệu quả, cần một hệ sinh thái quản lý đồng bộ từ thuế đến dòng tiền, cơ sở dữ liệu, định giá và công khai thông tin quy hoạch. Nếu thiếu sự đồng bộ, mọi nỗ lực chỉ như "vá áo cũ" - vừa thiếu hiệu lực, vừa thiếu lòng tin xã hội.