Vướng mắc khi thí điểm làm nhà ở thương mại

Sau hơn hai tháng triển khai Nghị quyết 171, nhiều địa phương đã công bố danh sách các dự án thí điểm chuyển đổi đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nhà máy sang nhà ở thương mại. Tuy nhiên, quá trình xét duyệt vẫn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và định giá tiền sử dụng đất.

Thí điểm các loại đất được làm nhà ở thương mại

Theo các quy định trước đây, doanh nghiệp nếu muốn làm dự án nhà ở thương mại, trong khu đất bắt buộc phải có ít nhất 1m2 là đất ở, phần còn lại là các loại đất khác. Quy định này đã gây khó cho nhiều doanh nghiệp triển khai dự án. Vì phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Từ đó, hạn chế nguồn cung nhà ở mới ra thị trường.

Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 171 của Quốc hội, kể từ ngày 1/4 vừa qua, các địa phương đã bắt đầu thực hiện thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất, không nhất thiết phải có diện tích đất ở. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm. Sau hơn hai tháng triển khai, một số địa phương đã lần lượt công bố danh sách các dự án được duyệt hoặc đăng ký thí điểm thực hiện.

Tại một dự án Trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ du lịch đã "ngủ quên" hàng chục năm trời trên khu đất vàng tại tỉnh Bắc Ninh, vài tháng nay, dự án đã bắt đầu được "hồi sinh", nhiều hạng mục đang gấp rút "đắp da đắp thịt".

Doanh nghiệp làm dự án cho biết, với tình hình thị trường hiện nay, nếu vẫn giữ nguyên làm căn hộ du lịch, dự án sẽ khó tìm được khách mua, thậm chí bị bỏ không, nếu hoàn thiện. Bởi vậy, nhân có Nghị quyết số 171, doạnh nghiệp đã đăng ký xin chuyển đổi từ các căn hộ dịch vụ sang căn hộ cho thuê và để bán.

Ông Mẫn Ngọc Anh - Chủ tịch một công ty Bất động sản cho biết: "Doanh nghiệp sẽ được chuyển đổi, nộp tiền sử dụng đất để một phần trở thành căn hộ để bán, vừa giảm áp lực về lãi vay ngân hàng, vừa chống lãng phí thất thoát cho xã hội".

Nghị quyết về thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại không chỉ áp dụng cho đất thương mại, dịch vụ hay đất nông nghiệp mà còn "mở đường" cho phần đất của các nhà máy sản xuất nằm xen kẹt trong khu dân cư.

Tại một dự án nhà máy sản xuất kính với diện tích là 12 ha, dự án này đang xin thí điểm chuyển từ nhà máy sang dự án nhà ở thương mại. Với vị trí ở giữa khu dân cư, việc phát triển nhà máy đã không còn phù hợp. Đây là một trong 30 dự án xin chuyển đổi lần này tại tỉnh Bắc Ninh.

Thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội, tới nay, một số địa phương đã lần lượt công bố danh sách các dự án được thí điểm mở rộng loại đất làm nhà thương mại. Như Hà Nội đã duyệt 148 dự án. Còn TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận 303 dự án đề xuất thí điểm, với phần lớn là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.

Vướng mắc khi thí điểm làm nhà ở thương mại

Tuy có hàng trăm dự án đăng ký xin thí điểm mở rộng loại đất làm nhà thương mại theo Nghị quyết 171 của Quốc hội, nhưng không phải dự án nào cũng sẽ được địa phương phê duyệt mà phải trải qua quá trình xét duyệt, lựa chọn, theo các tiêu chí nhất định. Theo phản ánh từ phía các doanh nghiệp, một số vướng mắc phát sinh đang cần phải được tháo gỡ.

Một trong những điều kiện quan trọng để một dự án vốn là đất nông nghiệp, hay thương mại dịch vụ được thí điểm chuyển sang làm nhà ở thương mại, là thửa đất phải ở khu vực đô thị, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Doanh nghiệp của ông Chinh có hai nhà máy đăng ký xin thí điểm, để chuyển sang làm nhà ở thương mại. Theo ông, các quy định cần được giải thích rõ ràng, tránh cách hiểu khác nhau gây khó cho doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Thế Chinh - Giám đốc khối của một công ty Bất động sản cho biết: "Cơ sở của chúng tôi đang là nhà máy, tuy phù hợp với quy hoạch, tương lai sẽ quy hoạch là phát triển đô thị. Nhưng rõ ràng chúng tôi chưa có cơ sở để đưa vào kế hoạch phát triển nhà ở. Nghị quyết này có, chúng tôi đăng ký thực hiện, mới tính toán ra quỹ đất, quỹ nhà để bổ sung vào quỹ nhà ở thì mới có kế hoạch. Đây là điểm cần làm rõ, dễ dàng giải thích và dễ dàng hiểu giống nhau hơn".

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng mong muốn quá trình thực hiện thí điểm cần được đẩy nhanh hơn.

Ông Mẫn Ngọc Anh  chia sẻ: "Cần được sự hỗ trợ từ các Bộ, ban ngành để Nghị quyết đi vào thực tiễn của cuộc sống. Giảm bớt thời gian xin ý kiến và có thể triển khai thực hiện trong thời gian nhanh nhất. Từ khi có Nghị quyết nhưng để vấn đề triển khai thực hiện có thể kéo dài đến 1-5 tháng, đó là sự lãng phí về tiền của, thời gian, cơ hội".

Đại diện một số điạ phương cho biết, không phải dự án nào đăng ký cũng đạt tiêu chí để được thực hiện thí điểm. Các tỉnh, thành còn phải chọn lọc để đảm bảo số lượng .

Ông Nguyễn Mạnh Lân - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bắc Ninh nhận định: "Họ phải đáp ứng được nằm trong chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, nằm trong quỹ đất 30% theo quy định của Nghị quyết số 171. Chúng ta không được vượt quá 30% của kỳ quy hoạch được tăng thêm. Ví dụ tỉnh Bắc Ninh, trong kỳ quy hoạch từ 2021-2030, được 100 ha, chúng ta không được quá 30 ha trong 100 ha để được tăng thêm".

Theo đánh giá từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên các loại đất khác, mà không yêu cầu bắt buộc phải có ít nhất 1m2 đất ở, sẽ giúp cải thiện nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, việc triển khai thí điểm chỉ có thời hạn trong 5 năm, nên quy trình thủ tục pháp lý cần phải được tháo gỡ và đẩy nhanh hơn. Đây cũng là giải pháp giúp xóa bỏ những khu đất, khu nhà xưởng không sử dụng, hay phủ dần màu sáng cho những khối bê tông xám xịt, do bị bỏ hoang lâu ngày.