Thuế bất động sản: Cân đối giữa chống đầu cơ và giữ nhịp thị trường

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là công cụ điều tiết thị trường hữu hiệu. Tuy nhiên, cần áp dụng trên nền tảng dữ liệu minh bạch và lộ trình phù hợp để tránh phản tác dụng.

Cần lộ trình áp thuế chuyển nhượng bất động sản

Tuần qua thông tin được dư luận đặc biệt quan tâm đó là tại dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Phương án một là tính thuế 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan).

Phương án hai là trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân (x) với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản, cụ thể: 10% cho thời gian dưới 2 năm, 6% cho 2 - 5 năm, 4% cho 5 - 10 năm và 2% cho trên 10 năm hoặc là tài sản thừa kế.

Theo phương án này, ví dụ với căn nhà 4 tỷ đồng, nếu nắm giữ chưa quá hai năm đã bán, thì phải chịu mức thuế suất 10%, tương tương 400 triệu đồng. Còn nếu nắm giữ trên 10 năm, thì chỉ chịu mức thuế suất 2%, tương đương 80 triệu đồng.

Có thể thấy, mức chênh lệch tiền thuế rất khác giữa các phương pháp tính thuế. Việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ, thời gian ngắn sẽ bị đánh thuế cao hơn so với tài sản giữ lâu dài. Đây là biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng - những yếu tố được cho là gây bất ổn thị trường thời gian qua. Tuy nhiên, các thành viên thị trường cho rằng vẫn cần những điều chỉnh phù hợp.

Là một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường bất động sản, sau khi nghiên cứu kỹ đề xuất áp thuế mới, anh Kiên cho là hợp lý. Bởi, theo quy định hiện hành, khi giao dịch thì đóng thuế 2% trên giá bán.

Còn với đề xuất của Bộ Tài chính, mức thuế sẽ tăng lên 20% nhưng là áp trên lợi nhuận (nghĩa là giá bán trừ đi giá mua và các chi phí khác nếu có hoá đơn chứng từ). Nếu không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thì mức thuế sẽ giảm dần theo thời gian nắm giữ.

Anh Tạ Trung Kiên - Nhà đầu tư, TP. Hồ Chí Minh cho biết: "Phương pháp mới bắt buộc mình phải có lịch sử của giao dịch cũ, tài sản đó đã từng mua bao nhiêu, ví dụ mua 1 tỷ đồng, giờ bán 1,2 tỷ, chênh lệch 200 triệu được khấu trừ liên quan đến thuế phí, cũng có thể thời điểm mình đang cần bán mà tài sản đó cần phải bán cắt lỗ thì chúng tôi cũng sẽ được khấu trừ. Đó cũng là một yếu tố có lợi cho nhà đầu tư".

Ông Bùi Văn Huy - Phó Chủ tịch CTCP tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT chia sẻ: "Với những quy định này, các hoạt động đầu cơ lướt sóng trong ngắn hạn có thể bị hạn chế. Ở trong ngắn hạn, đâu đó sẽ xuất hiện làn sóng bán cắt hoặc bán nhanh trước thời điểm dự thảo này có thể đi vào hoạt động".

Theo các chuyên gia, để triển khai thu thuế chuyển nhượng bất động sản, các đơn vị quản lý Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản minh bạch, liên thông thủ tục hành chính liên quan đến giá, giao dịch bất động sản (công chứng, thuế...) trên nền tảng điện tử. Đồng thời, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avision Young Việt Nam nêu ý kiến: "Kinh nghiệm từ Singapore, Mỹ hay Đức cho thấy việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản thường mất từ 10 đến 20 năm chuẩn bị, rồi mới đến triển khai thuế chuyển nhượng. Do đó, một lộ trình với nhiều bước chuẩn bị là cần thiết, bắt đầu từ việc hoàn thiện cơ chế xác định giá vốn và chi phí hợp lệ, đảm bảo dữ liệu đầy đủ và cập nhật kịp thời. Việc thí điểm tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng - các địa phương có hạ tầng số tốt hơn - sẽ là bước đi hợp lý trước khi triển khai rộng rãi toàn quốc".

Với đề xuất phương án thuế này, đại diện Bộ Tài chính cũng cho biết, cần có lộ trình triển khai phù hợp, nhằm đảm bảo đồng bộ với các chính sách về đất đai, nhà ở hay mức độ sẵn sàng của hệ thống cơ sở dữ liệu. Hiện hồ sơ dự án luật này vẫn đang được lấy ý kiến của các Bộ, ngành địa phương, tổ chức và cá nhân trước khi báo cáo các cấp có thẩm quyền quyết định.

Kinh nghiệm đánh thuế chuyển nhượng bất động sản tại một số quốc gia

Trên thế giới, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản.

Nhiều quốc gia đã áp dụng thuế thu nhập cá nhân trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản (gọi tắt là Capital Gains Tax - CGT) để hạn chế đầu cơ và tăng thu ngân sách. Trong đó, Anh, Australia và Canada là ba mô hình đáng chú ý.

Tại Vương quốc Anh, thuế lãi bất động sản được áp dụng khi bán tài sản không phải là nhà ở chính. Cá nhân đóng thuế theo hai mức: 18% nếu thuộc nhóm thu nhập cơ bản và 24% nếu thuộc nhóm thu nhập cao. Nhà ở chính được miễn thuế nếu người bán đáp ứng các tiêu chí cư trú và thời gian sở hữu. Tuy nhiên, việc nâng thuế gần đây khiến doanh thu từ loại thuế này sụt giảm do tâm lý chờ đợi và trì hoãn giao dịch. Theo trang MoneyWeek, tỷ lệ nhà bị "lướt sóng" tại Anh và xứ Wales đã xuống mức thấp nhất trong vòng 12 năm qua, chỉ còn 2,3% tổng số giao dịch trong quý I/2025.

Tại Australia, thuế lãi bất động sản là một phần của thuế thu nhập cá nhân. Nếu giữ tài sản nhà ở trên 12 tháng, người bán được giảm 50% phần lãi chịu thuế. Nhà ở chính được miễn thuế. Nhiều đề xuất cải cách đang được thảo luận, như nâng ưu đãi thuế cho bất động sản mới lên 70% để khuyến khích đầu tư xây dựng. Tuy vậy, việc cắt giảm các ưu đãi có thể khiến đầu tư cá nhân sụt giảm.

Canada cũng áp dụng thuế này bằng cách tính 50% lợi nhuận từ bất động sản vào thu nhập chịu thuế. Nhà ở chính được miễn. Người không cư trú phải khai và nộp thuế từ 11-24,75% tuỳ mức lợi nhuận. Gần đây, Chính phủ Canada đề xuất tăng phần lợi nhuận chịu thuế từ 50% lên 66,67% với người có thu nhập cao, nhằm tái phân phối thu nhập nhưng điều này vấp phải phản ứng từ giới đầu tư. Ba mô hình đều cho thấy: thuế lãi chuyển nhượng là công cụ điều tiết mạnh, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào mức thuế, thời gian nắm giữ và minh bạch thông tin thị trường. 

Về dài hạn, chính sách thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản khi được xây dựng hợp lý sẽ là một công cụ hỗ trợ tốt cho việc phát triển bền vững, loại bỏ những yếu tố gây méo mó thị trường thời gian qua như đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên cần được tiếp cận trên tinh thần công bằng, hợp lý và phù hợp với năng lực tuân thủ của người dân. Đồng thời, vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa giữ được nhịp vận hành ổn định của thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường đang còn nhiều thách thức và tâm lý nhà đầu tư còn dè dặt. Nếu thuế suất thiết kế chưa hợp lý, thay vì tạo nguồn thu bền vững, rất có thể lại dẫn đến tác dụng ngược: làm cản trở giao dịch trên thị trường. Bộ Tài chính nhấn mạnh sẽ tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp ý kiến để có đề xuất chính sách phù hợp, báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.