Nhìn lại bất động sản 2025: 5 điểm nhấn pháp lý dẫn thị trường tiến dần đến minh bạch

Năm 2025 thị trường không còn những cơn "sốt đất" điên cuồng, cũng bớt đi những lời than khóc vì dự án "ma" mà thay vào đó là sự thích nghi dần với quy luật mới.

Sự thích nghi với những quy định mới sẽ dẫn dắt thị trường tiến đến mục tiêu minh bạch hơn, chặt chẽ hơn và hướng tới người có nhu cầu thực.

Theo Thạc sĩ Võ Hồng Tú, Tổng giám đốc công ty Luật TNHH Minh Tú tại TP Hồ Chí Minh, có 5 điểm nhấn quan trọng mà người dân và nhà đầu tư cần lưu ý về thị trường năm qua:

1. "Vòng kim cô" siết chặt phân lô bán nền và tiền đặt cọc
Nếu như trước đây, chỉ với vài trăm triệu đồng, nhà đầu tư có thể dễ dàng lướt sóng các lô đất phân lô tại các tỉnh lẻ, thì năm 2025, cánh cửa này gần như đã khép lại.

Cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Điều này đồng nghĩa với việc "đất nền giá rẻ" tự phát sẽ dần biến mất, nhường chỗ cho các dự án được quy hoạch bài bản, có nhà xây sẵn.

Điều khoản có hiệu lực khiến giới đầu cơ "gãy cánh", nhưng bộ mặt đô thị sẽ khang trang hơn, tránh tình trạng đất bỏ hoang cỏ mọc.

Chỉ được thu cọc tối đa 5%: Đây là "chiếc khiên" bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Trước đây, nhiều chủ đầu tư thu tới 30% khi dự án chưa xong móng. Nay, luật chỉ cho phép thu cọc không quá 5% giá bán.

Điều luật này giúp người mua không còn lo bị "chôn vốn" hoặc mất trắng số tiền lớn nếu dự án gặp rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, điều này cũng khiến các chủ đầu tư yếu vốn bị loại khỏi cuộc chơi vì không thể huy động vốn sớm từ khách hàng.

2. Nghịch lý giá nhà: Chung cư "leo thang", đất nền đứng im

Thị trường năm 2025 chứng kiến một nghịch lý về giá cả, phản ánh sự thay đổi trong xu hướng đầu tư.

Chung cư thiết lập mặt bằng giá mới: Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá chung cư tiếp tục tăng "phi mã", đặc biệt là Hà Nội với mức tăng kỷ lục. Nguyên nhân không chỉ do nguồn cung khan hiếm mà còn bởi chi phí đầu vào (tiền đất, vật liệu, nhân công) đều tăng theo luật mới.

Đất nền vùng ven giảm nhiệt: Trái ngược với chung cư, đất nền tại các khu vực xa xôi, thiếu hạ tầng tiện ích đã giảm giá và mất thanh khoản. Nhà đầu tư nhận ra rằng: "Đất không thể ăn được", họ chuyển sang mua những tài sản có thể ở ngay hoặc cho thuê sinh lời

3. Làn sóng Việt kiều về quê mua nhà

Năm 2025 đánh dấu một cột mốc lịch sử khi Luật Đất đai 2024 chính thức gỡ quy định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Quyền lợi ngang bằng: Bà con Việt kiều giờ đây được trực tiếp đứng tên mua nhà đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống hệt như công dân trong nước, không cần phải nhờ người thân đứng tên hộ đầy rủi ro như trước.

Quy định này cũng tạo điều kiện thu hút dòng tiền khi lượng kiều hối đổ về bất động sản tăng mạnh, tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là dòng "tiền tươi thóc thật" giúp thị trường trụ vững trong bối cảnh tín dụng trong nước còn nhiều e dè.

4. Mở rộng cửa mua nhà ở xã hội

Giấc mơ an cư của người lao động thu nhập thấp trở nên gần hơn trong năm 2025 nhờ những điều chỉnh chính sách thiết thực.

Nới lỏng điều kiện thu nhập: Mức thu nhập để được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên tối đa 20 triệu đồng/tháng (thay vì mức thấp cũ). Điều này giúp nhiều nhân viên văn phòng, công nhân lành nghề đủ điều kiện tiếp cận chính sách.
Bỏ bớt thủ tục: Việc xác nhận điều kiện nhà ở và cư trú đã đơn giản hơn, giúp người dân bớt “chạy ngược chạy xuôi” làm giấy tờ, xin đóng dấu. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội dù có cải thiện nhưng vẫn chưa thể đáp ứng đủ "cơn khát" của thị trường trong giai đoạn ngắn.

5. Rủi ro pháp lý: Bài học từ Condotel và tranh chấp đặt cọc

Dù luật mới đã rõ ràng hơn, nhưng những bài học của của giai đoạn trước vẫn để lại nhiều vấn đề cần giải quyết.

Nỗi đau "sổ hồng" Condotel: Hàng nghìn nhà đầu tư căn hộ du lịch (condotel) vẫn mòn mỏi chờ sổ hồng. Dù Nghị định 10/2023 đã mở đường, nhưng thực tế triển khai tại các địa phương vẫn vướng mắc, khiến phân khúc này vẫn là "canh bạc" rủi ro.

Tranh chấp đặt cọc: Khi thị trường biến động, nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Một số chủ đầu tư lách luật thu tiền cọc quá 5% hoặc người bán đất nhận cọc rồi không giao được đất do vướng quy hoạch mới. Theo Thạc sĩ Võ Hồng Tú, kinh nghiệm cho người mua nhà ở thực và đầu tư là: Không giao dịch khi chưa nhìn thấy giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh.

Nhìn về năm 2026, các chuyên gia luật về bất động sản nhận định thị trường sẽ bước vào giai đoạn "ổn định cấu trúc".

Không còn "sóng ảo": Chuyện đất tăng giá gấp đôi, gấp ba sau một đêm sẽ không còn. Giá trị bất động sản sẽ tăng bền vững dựa trên hạ tầng và nhu cầu khai thác thực tế.

Ngoài ra, việc áp dụng bảng giá đất sát giá thị trường từ 2026 sẽ làm tăng chi phí làm sổ đỏ và chuyển nhượng. Người dân có nhu cầu làm thủ tục đất đai nên cân nhắc thực hiện sớm.
Thị trường bất động sản 2026 vẫn còn chỗ cho người kiên nhẫn, có tầm nhìn dài hạn, sử dụng ít đòn bẩy tài chính (vay nợ) và tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.

“Trong bối cảnh thị trường đang dần được thanh lọc, pháp lý chính là lá chắn an toàn nhất cho túi tiền của bạn”, ông Võ Hồng Tú nhận định.