Nghị quyết về Luật Đất đai: Cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế

Mặc dù dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai đã đưa ra một số giải pháp tích cực, nhưng thực tế, nhiều quy định cần điều chỉnh để phù hợp hơn với tình hình hiện tại.

Còn vướng mắc

Luật Đất đai luôn là một trong những lĩnh vực có ảnh hưởng sâu rộng đến phát triển kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, trong suốt quá trình thi hành, nhiều vấn đề đã phát sinh, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phát triển mạnh mẽ như hiện nay. Các quy định trong Luật Đất đai, dù đã tạo ra những hành lang pháp lý quan trọng, nhưng vẫn không ít lần khiến các bên liên quan gặp phải khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là quy định về việc thu hồi đất. Trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về các cơ chế tháo gỡ khó khăn, vấn đề thu hồi đất cho các dự án đã được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thu hồi đất không phải lúc nào cũng diễn ra thuận lợi. Một trong những lý do chính là các quy định về giá đất bồi thường không phù hợp với giá trị thị trường, khiến người dân bị thiệt thòi trong việc nhận bồi thường đất đai.

Việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai có thể giúp các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin về đất đai, giảm thiểu các rủi ro pháp lý. 

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã chỉ ra rằng việc thu hồi đất để thực hiện các dự án lớn thường gặp khó khăn khi người dân không đồng tình với mức giá bồi thường mà Nhà nước đưa ra. Sự chênh lệch giữa giá đất bồi thường và giá đất thực tế trên thị trường gây ra nhiều bất đồng giữa người sử dụng đất và các cơ quan chức năng. Do đó, Hiệp hội đã đề nghị bổ sung cơ chế giúp các tổ chức kinh tế, nhà đầu tư có thể hỗ trợ phần giá trị chênh lệch giữa giá bồi thường của Nhà nước và giá thị trường. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn giúp giảm thiểu các tranh chấp pháp lý về đất đai.

Ông Tạ Phương Đại, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Xây dựng Tacons, cũng cho rằng, một vấn đề khác liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất là việc quy định về tái định cư. Hiện nay, các chính sách về tái định cư chưa thật sự thỏa đáng và có sự bất hợp lý trong việc tính toán giá trị đất tái định cư. Người dân phải chấp nhận mức giá đất tái định cư không tương xứng với giá trị đất thực tế của họ, khiến họ gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Điều này đặc biệt đúng trong các khu vực có nhu cầu tái định cư cao như TP Hồ Chí Minh, nơi mà thị trường bất động sản phát triển mạnh và nhu cầu về đất đai, nhà ở rất lớn. Việc tính giá đất tái định cư theo giá trong bảng giá đất mà không có sự điều chỉnh hợp lý sẽ khiến người dân gặp phải tình trạng thiếu đất ở phù hợp, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của họ.

Ngoài ra, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề lớn trong thực thi Luật Đất đai. Các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp cổ phần hóa từ các doanh nghiệp nhà nước, gặp phải rất nhiều vướng mắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ cho các dự án. "Các quy định chưa rõ ràng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân trong giai đoạn cổ phần hóa đã khiến nhiều dự án bất động sản phải đình trệ, không thể triển khai đúng tiến độ", ông Đại thừa nhận.

Điều chỉnh thế nào cho hợp lý?

Để giải quyết những khó khăn trên, HoREA đã đề xuất một số giải pháp nhằm cải cách các quy định trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội. Cần phải xem xét lại cách tính giá đất tái định cư. Theo HoREA, việc tính giá đất tái định cư theo bảng giá đất hiện tại chưa hợp lý, đặc biệt là trong các khu vực có giá trị đất cao như TP Hồ Chí Minh. Hiệp hội đã đề nghị giảm mức bồi thường tái định cư xuống mức 20% giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất nhân diện tích đất ở, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người dân tái định cư.

Hiện nay, các chính sách về tái định cư chưa thật sự thỏa đáng và có sự bất hợp lý trong việc tính toán giá trị đất tái định cư. 

"Điều này không chỉ giúp người dân có thể tìm được nơi ở hợp lý mà còn giúp giảm thiểu tình trạng khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến bồi thường đất đai", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị. Việc cải cách này sẽ tạo ra sự đồng thuận giữa người dân và các cơ quan chức năng, đồng thời thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cũng cần phải được điều chỉnh để phù hợp với thực tế. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước gặp phải khó khăn khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển dự án. Chính vì vậy, Hiệp hội đề nghị cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa, nhằm đảm bảo nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, không bị lãng phí.

Một giải pháp quan trọng khác là cần bổ sung cơ chế thông tin đất đai minh bạch và hiện đại. Việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai có thể giúp các nhà đầu tư và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin về đất đai, giảm thiểu các rủi ro pháp lý và giúp các cơ quan chức năng quản lý đất đai hiệu quả hơn. Việc xây dựng hệ thống này sẽ giúp các chủ đầu tư và người dân có thể kiểm tra thông tin đất đai một cách chính xác và nhanh chóng, tạo sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch đất đai.

Ngoài ra, các cơ quan nhà nước cũng cần phải làm rõ quy định về giá đất cho các dự án bất động sản, đặc biệt là đối với các khu vực chưa có hạ tầng giao thông, như các dự án lấn biển hay các khu đô thị mới. Việc không có sự điều chỉnh hợp lý về giá đất ở những khu vực này sẽ khiến các dự án bất động sản gặp phải khó khăn trong việc xác định giá trị đất, từ đó gây khó khăn trong việc triển khai các dự án.