Nghị định 261: Nới rộng cánh cửa an cư cho người dân

Từ ngày 10/10/2025, Nghị định 261/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, mở rộng đáng kể đối tượng được mua nhà ở xã hội khi nâng trần thu nhập lên 20 - 40 triệu đồng/tháng. Chính sách mới được kỳ vọng giúp hàng chục nghìn gia đình trẻ tiến gần hơn đến giấc mơ an cư, song thách thức lớn vẫn nằm ở bài toán nguồn cung và quỹ đất sạch.

“Mở khóa” cơ hội mua nhà cho người lao động

Nghị định 261/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 10/10, đánh dấu bước điều chỉnh quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Theo đó, người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động chưa kết hôn hoặc độc thân, có thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng (tức là tăng 5 triệu đồng so với quy định cũ) được mua nhà ở xã hội.

Trường hợp đang nuôi con nhỏ dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Còn với người đã kết hôn, tổng thu nhập của vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng (tăng thêm 10 triệu đồng so với quy định cũ) là đã đủ điều kiện về thu nhập để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Chính sách mới nhanh chóng thu hút sự quan tâm của người dân và giới chuyên gia. Với mặt bằng giá cả sinh hoạt và thu nhập hiện nay, mức điều chỉnh này được xem là “thực tế và nhân văn”, tạo thêm cơ hội cho hàng chục nghìn người đang ở mức thu nhập trung bình tiếp cận chính sách an cư của Nhà nước.

Anh Duy Anh (phường Từ Liêm, Hà Nội), người từng mua căn hộ nhà ở xã hội giá khoảng 900 triệu đồng cho biết, việc nâng trần thu nhập lên mức 20 - 40 triệu đồng/tháng là điều rất hợp lý, bởi nhiều gia đình trẻ trước đây chỉ vì vượt nhẹ ngưỡng cũ mà mất cơ hội an cư.

“Chính sách mới giúp chúng tôi có thêm hy vọng sở hữu nhà ở xã hội, thay vì mãi đi thuê. Nhất là với các cặp vợ chồng, việc được tiếp cận chính sách ưu đãi về nhà ở sẽ là bước đệm quan trọng để ổn định cuộc sống và lập nghiệp lâu dài”, anh Duy Anh nói.

Còn đối với những người độc thân như chị Thu Hằng (nhân viên kiểm toán tại phường Hoàn Kiếm, Hà Nội) thì thu nhập cá nhân là khoảng 15 triệu đồng/tháng, nhưng khi cộng thêm khoản thưởng quý thì thường vượt ngưỡng cũ nên không đủ điều kiện mua NOXH. “Tôi sống một mình, không có nhà riêng, nên việc được xét theo ngưỡng 20 triệu đồng là tin rất đáng mừng. Với chính sách mới, tôi có thêm cơ hội để mua một căn hộ nhỏ, ổn định cuộc sống”, chị Hằng chia sẻ.

Theo đó, hệ số điều chỉnh thu nhập cũng được điều chỉnh theo từng địa phương. Nghị định mới cho phép các tỉnh, thành có mức thu nhập bình quân cao như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng tự quy định trần thu nhập tương ứng. Chẳng hạn, tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, nơi thu nhập bình quân cao hơn mặt bằng chung khoảng 1,3 -1,4 lần, trần thu nhập được phép điều chỉnh tương ứng, bảo đảm tính công bằng giữa các vùng miền và phản ánh đúng điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Cách làm này giúp chính sách công bằng giữa các vùng miền và bám sát điều kiện kinh tế – xã hội của từng đô thị.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao Chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE Việt Nam nhận định: “Việc mở rộng đối tượng và nâng ngưỡng thu nhập là bước đi rất phù hợp, phản ánh đúng nhu cầu và khả năng thực tế của người dân tại các thành phố lớn”.

Tuy nhiên, về lâu dài, cần có khung quy định ổn định để tránh phải điều chỉnh thường xuyên, giúp người dân yên tâm hơn khi lập kế hoạch mua nhà. Quan trọng nhất là phải có cơ sở dữ liệu đầy đủ về sở hữu đất đai, nhà ở và thu nhập, để việc xét duyệt được thực hiện công bằng, đúng đối tượng – nhất là với những người chưa từng sở hữu nhà.

Việc nới trần thu nhập kết hợp với giảm lãi suất vay ưu đãi xuống 5,4%/năm sẽ mở rộng đáng kể đối tượng thụ hưởng NOXH, từ người lao động phổ thông đến cán bộ, công chức trẻ, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này – vốn được xem là bền vững và ít rủi ro.

Nguồn cung vẫn là “nút thắt” chưa được tháo gỡ

Mặc dù Nghị định 261 được đánh giá là bước tiến quan trọng, song nhiều người dân vẫn cho biết “rất khó để tìm được một căn nhà ở xã hội thực sự phù hợp”.

Câu chuyện của anh Thanh Hải, công nhân kỹ thuật tại Hà Nội là minh chứng sống động. Dù thu nhập gia đình anh đủ điều kiện theo quy định mới, anh vẫn không tìm được căn hộ nào vì “chủ đầu tư bảo chưa có dự án mới, đang chờ duyệt vốn”. Điều này cho thấy nâng trần thu nhập chỉ là một phần giải pháp, nếu không giải quyết bài toán nguồn cung.

Theo Bộ Xây dựng, sau ba năm triển khai đề án “1 triệu căn NOXH đến năm 2030”, cả nước có 692 dự án được khởi động, tương đương 633.000 căn hộ, nhưng chỉ 165 dự án đã hoàn thành (hơn 110.000 căn). Tính cả các dự án đang xây dựng, tỷ lệ hoàn thành mới đạt gần 60% chỉ tiêu.

Nguyên nhân sâu xa nằm ở vướng mắc pháp lý và thiếu quỹ đất sạch. Quy định yêu cầu các khu đô thị mới dành 20% quỹ đất cho NOXH, song phần lớn doanh nghiệp chọn đóng tiền thay vì bố trí đất thực tế, khiến các dự án NOXH tập trung nhỏ giọt. Chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng cao cũng làm giảm động lực đầu tư.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng: “NOXH không nhất thiết chỉ là chung cư. Nhà nước nên tạo quỹ đất giá rẻ để người dân có thể tự xây nhà, đặc biệt ở vùng ven, giúp giải tỏa áp lực cho các đô thị lớn”.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty xây dựng thương mại Lê Thành cho rằng, quỹ đất giá rẻ được xem là một trong lời giải để tăng thêm dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Các địa phương có thể tạo lập quỹ đất hoặc khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án tại các vùng ven, xa khu vực trung tâm thành phố. Tuy nhiên, khu vực đầu tư dự án cần phải đi đôi với đầu tư hạ tầng giao thông.

"Đối với khu vực phát triển dự án nhà ở giá rẻ thì điều kiện tiên quyết ban đầu là phải đủ điều kiện đáp ứng được cái môi trường sống và chất lượng sống cho những người mua và sở hữu sau này. Bởi nếu nó thuần quỹ đất giá rẻ không có kết nối, không có yếu tố hạ tầng thì cơ bản không đáp ứng được yêu cầu ở thực", ông Nghĩa lý giải.

Theo các doanh nghiệp bất động sản, để có được quỹ đất sạch, nhà nước có thể giao đất thông qua hình thức chỉ định thầu hoặc đấu giá… từ đó họ sẽ dễ dàng tiếp cận quỹ đất sạch. Ngoài ra, để thu hút nguồn lực tư nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội thì cũng cần có một số cơ chế, ưu đãi phù hợp.

Trong đó, cần phải có một số tháo gỡ vấn đề khấu trừ tiền sử dụng đất cũng như khấu trừ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất cho doanh nghiệp ở mức hợp lý, sẽ giải quyết được bài toán nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian sắp tới. Nhiều chuyên gia nhận định, nếu làm được hai điểm này thì hoàn toàn mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đạt được vào năm 2030.

Quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% quỹ đất, hoặc hoán đổi quỹ nhà, tiền tương đương để phát triển nhà ở xã hội, được xem là chủ trương lớn để tạo quỹ nhà ở lớn nhằm đáp ứng nhu cầu cho người dân.

Các chuyên gia đồng thuận rằng, nguồn cung NOXH vẫn cần cú hích mạnh về chính sách. Và khi cung - cầu được cân bằng, thị trường mới có thể vận hành bền vững và thực sự mang lại cơ hội an cư cho người thu nhập thấp và trung bình.

Những cơ chế trong Nghị định mới đã “mở khóa” cơ hội mua nhà cho người lao động, gửi tín hiệu mạnh mẽ về chủ trương an sinh gắn với phát triển bền vững. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự đi vào đời sống, cần thêm những đột phá về pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn rẻ, nhằm biến “giấc mơ an cư” của hàng triệu người dân thành hiện thực.