Giãn dân - bài toán kéo giảm giá nhà ở khu vực TP Hồ Chí Minh

Hậu sáp nhập, các địa phương vùng ven TP Hồ Chí Minh với lợi thế tăng trưởng kinh tế mạnh, nguồn cung dồi dào và giá nhà thấp hơn được các chuyên gia gợi ý là điểm giãn dân, kéo giảm giá nhà cho thành phố đông dân nhất cả nước.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, TP Hồ Chí Minh đối mặt với bài toán nan giải: giá nhà ở liên tục leo thang, khiến giấc mơ an cư lạc nghiệp trở nên xa vời đối với nhiều người dân. Theo báo cáo Chỉ số giá nhà ở của Savills (Savills Property Price Index - SPPI) trong Quý 2/2025, chỉ số nhà ở tại đô thị lớn nhất cả nước đã tăng thêm 3 điểm theo quý và 8 điểm theo năm, đạt mức cao kỷ lục 134 điểm. Giá sơ cấp tăng 7% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ các dự án mới tại khu đô thị Thủ Thiêm, An Phú và nguồn hàng hạng A tại trung tâm. Giá thứ cấp cũng tăng ở hầu hết các quận, đặc biệt tại khu Đông và Nam thành phố. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 45%, với hơn 2.400 căn hộ được giao dịch, cho thấy thị trường vẫn đang chịu áp lực từ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ở thực cao.

Đường Mai Chí Thọ nối trung tâm TP Hồ Chí Minh với khu đông.

Bối cảnh giá nhà tăng cao là chủ đề đau đầu các cơ quan chức năng và áp lực không nhỏ với người thu nhập trung bình. Từ đầu năm 2025 đến nay, giá nhà tại TP Hồ Chí Minh đã "neo" ở mức cao, khiến nhiều người mua phải chuyển hướng sang các khu vực lân cận như Bình Dương cũ và Long An cũ, nơi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền dồi dào hơn. Gía nhà tăng mãi cũng là chủ đề nóng trên nghị trường, nhiều bộ ngành, doanh nghiệp được yêu cầu ngồi lại với nhau để thảo luận các giải pháp ổn định giá. Theo các chuyên gia, bài toán nhà ở tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh không chỉ nằm ở giá bán, mà còn ở các yếu tố nền tảng như quy hoạch đô thị và phân bố dân cư dài hạn.

“Vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Nhà nước nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân”, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhận định.

Các yếu tố đẩy giá nhà tăng bao gồm nguồn cung mới bị bó hẹp do vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao. Sự lệch pha cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo cao, dù thị trường không còn biến động mạnh. Đầu tư công vào hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp hỗ trợ thị trường, nhưng không đủ để bù đắp cho sự thiếu hụt nguồn cung. Hơn nữa, chi phí sinh hoạt tại trung tâm TP Hồ Chí Minh ngày càng đắt đỏ, thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dân cư ra các khu vực vệ tinh. Theo Avison Young Việt Nam, trong năm 2024, TP Hồ Chí Minh có mức tăng trưởng FDI -4%, phản ánh áp lực kinh tế và chi phí sinh hoạt cao, góp phần đẩy giá nhà tăng.

Giá bán sơ cấp trung bình đất nền, căn hộ và biệt thự nhà phố tại TP Hồ Chí Minh và vùng ven(Một số địa phương trước hợp nhất). Nguồn: Avison Young

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương cũ có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan, trong khi Đồng Nai chưa rõ ràng và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận lực cầu tăng sau sáp nhập với TP Hồ Chí Minh. Ông nhấn mạnh: “Long An và Bình Dương trước hợp nhất là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện. Bà Rịa – Vũng Tàu trước hợp nhất giàu triển vọng trong phân khúc nghỉ dưỡng – khách sạn, động lực tăng trưởng gắn liền với hạ tầng kết nối và vị trí chiến lược là một trong những cửa ngõ hàng hải chính của TP Hồ Chí Minh mới.”

Để xu hướng giãn dân diễn ra thuận lợi, củng cố hạ tầng liên vùng là yêu cầu then chốt. Các dự án trọng điểm như Vành đai 3 (đang xây dựng), Vành đai 4 (dự kiến khởi công tháng 2/2026), cao tốc TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài, TP Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, và tuyến Metro 1 mở rộng giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa vùng trung tâm đến các khu vực vệ tinh. Chẳng hạn, Metro Line số 1 vận hành từ tháng 3/2025 đã giảm thời gian từ trung tâm TP Hồ Chí Minh đến Bình Dương trước hợp nhất xuống còn 20-30 phút, mở ra các cực dân cư - thương mại mới.

Lợi thế của các khu vực vệ tinh càng được củng cố sau sáp nhập hành chính vào giữa năm 2025, khi TP Hồ Chí Minh (mới) có diện tích hơn 6.700 km² và dân số vượt 14 triệu người. Bình Dương cũ dẫn đầu với tỷ suất di cư thuần 20,7% trong năm 2024, tốc độ tăng trưởng lao động có việc làm 3,52%, và tăng trưởng vốn FDI 20%.

Đồng Nai và Long An trước hợp nhất cũng là những điểm sáng về thu hút lao động nhập cư và FDI. Đồng Nai ghi nhận vốn FDI 1,95 tỷ USD năm 2024, tăng 8%, với tỷ suất di cư thuần 9,1%. Khu vực này thuận lợi phát triển khu đô thị quy mô lớn, tập trung nhà ở thấp tầng, nhờ quỹ đất lớn và dự án sân bay Long Thành. Trong khi đó Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tận dụng thế mạnh du lịch và second-home. Sự phân vai rõ nét này tạo hệ sinh thái đô thị đa trung tâm, bổ trợ cho TP Hồ Chí Minh và đa dạng hóa lựa chọn nhà ở.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) sẽ chi phối quyết định đầu tư. Nếu quản lý tốt, xu hướng giãn dân không chỉ giảm tải áp lực nhà ở tại TP Hồ Chí Minh mà còn mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường BĐS phía Nam. Các chính sách hỗ trợ tài chính như Quỹ Nhà ở Quốc gia, mô phỏng Singapore và Hàn Quốc, sẽ giúp người dân vay lãi suất thấp và doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất, tạo lợi ích hai chiều.

Bài toán giãn dân không chỉ giải quyết vấn đề an cư mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội cân bằng, mang lại cơ hội cho nhóm khách hàng trẻ, hộ gia đình trung lưu và lao động nhập cư.