Đưa giá nhà về giá trị thật bằng cách nào?

Gỡ nút thắt nguồn cung

Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường bất động sản đang đối diện nghịch lý lớn khi nhu cầu ở thực rất cao nhưng người dân ngày càng khó mua nhà. Tại TP Hồ Chí Minh và nhiều đô thị lớn, mặt bằng giá căn hộ đã vượt quá khả năng chi trả của nhóm lao động có thu nhập trung bình. Khoảng trống lớn nhất hiện nay nằm ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập 20 đến 40 triệu đồng mỗi tháng.

Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026 Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức mới đây tại TP Hồ Chí Minh, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng giá nhà đất hiện vẫn quá cao so với thu nhập đại bộ phận người dân. Theo ông, muốn kéo giảm giá nhà thì trước tiên phải tăng nguồn cung và tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.

Đây là nhận định đáng chú ý bởi nhiều năm qua, chi phí pháp lý đang bị "ẩn" trong giá nhà. Một dự án mất 3 đến 5 năm hoàn thiện thủ tục đồng nghĩa doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí vốn, lãi vay, chi phí cơ hội và hàng loạt chi phí phát sinh khác. Cuối cùng, người mua nhà là bên trả giá.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết dù nhu cầu nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng doanh nghiệp đang gặp khó ngay từ khâu tạo lập quỹ đất. Các chủ đầu tư buộc phải dịch chuyển ra vùng ven để tìm quỹ đất có giá hợp lý, song việc tìm được khu đất phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện phát triển dự án không hề dễ dàng.

Thực tế này phản ánh rõ sự lệch pha của thị trường. Trong quý I/2026, cả nước có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ khoảng hơn 7.000 căn. Con số được bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng công bố cho thấy nguồn cung đang lệch hẳn về phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, nhóm người thu nhập trung bình lại rơi vào thế "lưng chừng". Họ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể với tới các dự án cao cấp. TS. Cấn Văn Lực đề xuất cần phát triển mạnh các căn hộ diện tích 70 đến 100 m2 với giá khoảng 3 đến 7 tỷ đồng mỗi căn tùy địa phương. Đây được xem là phân khúc phù hợp nhất với nhu cầu ở thực hiện nay.

Điều đáng chú ý là cơ quan quản lý cũng bắt đầu nhìn nhận rõ khoảng trống này. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. Nếu được hoàn thiện đồng bộ, đây có thể là bước ngoặt giúp thị trường hình thành lớp sản phẩm trung cấp ổn định thay vì chỉ phát triển mạnh nhà ở cao cấp như nhiều năm qua.

Minh bạch để giảm sốt giá

Giá nhà tăng cao không chỉ đến từ chi phí đầu vào mà còn bị đẩy lên bởi đầu cơ và thiếu minh bạch thông tin. Đây là thực trạng đã tồn tại nhiều năm nhưng chưa được xử lý triệt để.

Bà Hoàng Thu Hằng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng bất hợp lý là hiện tượng "thổi giá", đầu cơ và thiếu dữ liệu minh bạch. Khi thị trường vận hành bằng tin đồn và kỳ vọng tăng giá, giá trị thật của bất động sản rất dễ bị bóp méo.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 được xem là giải pháp quan trọng để lập lại trật tự thị trường. Khi toàn bộ thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao dịch và giá bán được công khai, người dân sẽ có cơ sở xác định giá trị thật thay vì chạy theo những cơn sốt giá ảo.

Một tín hiệu tích cực khác là chính sách tín dụng đang dần hướng về nhu cầu ở thực. Ông Nguyễn Lê Nam, Giám đốc Khối khách hàng cá nhân Ngân hàng Á Châu cho biết ngân hàng đang phân loại rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực để có chính sách tín dụng phù hợp. Theo ông, lãi suất đang trở thành "công cụ lọc" tự nhiên của thị trường. Khi chi phí vay tăng lên, nhà đầu cơ ngắn hạn sẽ phải cân nhắc kỹ hơn, còn thị trường sẽ ưu tiên người mua để ở.

Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng đang tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải thay đổi. Bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group nhận định người mua hiện không còn quá chạy theo kỳ vọng tăng giá mà chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sống, tiện ích và giá trị sử dụng thực tế.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Những dự án chỉ dựa vào quảng bá hay kỳ vọng tăng giá sẽ khó tồn tại lâu dài. Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng điều thị trường thiếu nhất hiện nay không phải là dự án mà là niềm tin. Sau giai đoạn biến động mạnh, người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, năng lực thực thi và giá trị dài hạn của tài sản.

Muốn đưa giá nhà về giá trị thực, thị trường không thể chỉ trông chờ vào một giải pháp đơn lẻ. Cần đồng thời tháo gỡ pháp lý, tăng nguồn cung nhà ở trung cấp, kiểm soát đầu cơ, minh bạch dữ liệu và điều hành tín dụng hợp lý. Khi thị trường vận hành minh bạch hơn và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, giá nhà sẽ dần quay về mức hợp lý hơn với thu nhập người dân.

Đó cũng là điều kiện quan trọng để bất động sản phục hồi theo hướng lành mạnh và bền vững, thay vì tiếp tục những chu kỳ tăng giá dựa trên kỳ vọng và đầu cơ như trước đây.