Điểm nhấn của thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh trong quý 3

Phân khúc căn hộ TP Hồ Chí Minh quý 3/2025 ghi nhận nguồn cung tăng trở lại, tâm điểm dịch chuyển ra vùng ven nhưng mặt bằng giá tiếp tục leo thang.

Sau hơn một năm điều chỉnh, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh trong quý 3/2025 ghi nhận những tín hiệu hồi phục rõ rệt. Nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản cải thiện và tâm lý người mua dần tích cực hơn. Tuy nhiên, đằng sau những con số sáng vẫn là bức tranh nhiều tầng: mặt bằng giá đang leo thang nhanh hơn thu nhập, sự phân hóa giữa các khu vực ngày càng rõ, và dòng tiền dần dịch hướng đi mới ra vùng ven.

Một góc khu dân cư tại phường An Khánh, TP Hồ Chí Minh

Nguồn cung bật tăng sau giai đoạn trầm lắng

Báo cáo quý 3/2025 của DKRA Consulting ghi nhận thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đạt 15.400 căn nguồn cung sơ cấp, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2024 – mức cao nhất trong 5 quý gần đây. Trong đó, TP Hồ Chí Minh chiếm gần 97% tổng cung, phản ánh vai trò dẫn dắt của đô thị trung tâm. Lượng mở bán mới đạt khoảng 6.000 căn, tập trung tại Bình Dương (cũ) – chiếm 63,5% toàn vùng. Đây cũng là khu vực dẫn đầu về số dự án quy mô lớn, trong khi TP Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung đáng chú ý ở khu Nam Rạch Chiếc (quận 2 – 9 cũ) với các dự án Eaton Park, Palm City, The Global City, Lumière Midtown và Trellia Cove (Mizuki Park). Sự gia tăng này cho thấy thị trường đang dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024, khi vướng pháp lý và chi phí tài chính khiến nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán. Các doanh nghiệp hiện đã mạnh dạn đưa hàng trở lại thị trường, đặc biệt ở nhóm dự án có pháp lý hoàn thiện và năng lực tài chính vững.

Giá bán tiếp tục leo thang

Cùng với sự phục hồi nguồn cung, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục thiết lập mặt bằng mới trong ba tháng qua. Theo Avison Young Việt Nam, mức tăng giá sơ cấp trung bình trong quý đạt 5–8% so với quý trước, trong khi DKRA ghi nhận biên độ tăng từ 12–18% so với cùng kỳ 2024. Tâm điểm vẫn là khu Nam Rạch Chiếc, nơi các dự án cao cấp và hạng sang đang neo giá từ 8.000–12.000 USD/m² (tương đương 200–300 triệu đồng/m²) – cao nhất thị trường hiện nay. Các chuyên gia của Avison Young nhận định, đà tăng này xuất phát từ hai yếu tố: chi phí đầu vào tăng mạnh (vật liệu, đất, thuế và tài chính) khiến chủ đầu tư khó có thể giảm giá; nguồn cung khan hiếm ở trung tâm khi nhiều dự án bị rà soát pháp lý, dẫn đến hiện tượng 'đấu giá mặt bằng giá mới' ở các vị trí đắc địa. 

Mặt bằng giá leo thang cũng đặt ra thách thức cho nhóm khách hàng ở thực, đặc biệt là người mua căn hộ hạng B – C. Thị trường đang chứng kiến độ lệch ngày càng lớn giữa giá trung bình và khả năng chi trả, buộc người mua phải dịch chuyển ra xa trung tâm hơn.

Dẫu vậy, thanh khoản trong quý 3/2025 vẫn tăng mạnh mẽ. DKRA cho biết sức cầu sơ cấp tăng gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận lượng giao dịch sôi động hơn, nhất là ở các dự án có tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý hoàn thiện. Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với căn hộ chung cư tăng cao nhất trong các phân khúc, chiếm 36% tổng mức quan tâm của môi giới, vượt qua nhà phố và đất nền. Điều này cho thấy niềm tin người mua đang dần quay lại, nhờ môi trường lãi suất ổn định và chính sách bán hàng linh hoạt hơn. Đáng chú ý, nhóm khách hàng chiếm ưu thế hiện nay vẫn là người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, trong khi các nhà đầu cơ ngắn hạn vẫn thận trọng. Điều đó khiến thanh khoản cải thiện mang tính bền vững hơn so với các giai đoạn 'sóng ngắn' trước đây.

Trong bối cảnh giá tăng, các chủ đầu tư chọn cách 'mềm hóa chính sách tài chính' thay vì giảm giá trực tiếp. Theo Avison Young, phổ biến nhất là chiết khấu 10–20%, hỗ trợ vay 0% trong 12–24 tháng, hoặc kéo giãn tiến độ thanh toán lên 36–48 tháng. Các chính sách này giúp người mua dễ dàng tiếp cận, đồng thời hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp trong bối cảnh chi phí vốn cao và nguồn cung cạnh tranh tăng mạnh. 

Thị trường vùng ven thành tâm điểm

Cùng với sự sôi động ở trung tâm, dòng vốn đầu tư và nhu cầu ở thực đang dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho biết, 4 địa phương gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An (cũ) chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm khu vực phía Nam, trong đó Bình Dương tăng 165% so với đầu năm. Nguyên nhân chính là hạ tầng liên vùng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện: cao tốc TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài, Vành đai 3, Metro số 1 và sân bay Long Thành giúp rút ngắn thời gian di chuyển, khiến nhu cầu sở hữu nhà vùng ven tăng nhanh chóng. Song song đó, giá căn hộ tại Bình Dương và Đồng Nai chỉ bằng 40–60% giá TP Hồ Chí Minh, tạo biên lợi nhuận cho người mua đầu tư dài hạn.

Theo dự báo của DKRA Consulting, quý 4/2025 sẽ có 10.000–13.000 căn hộ mới tung ra thị trường, gần một nửa đến từ Bình Dương (cũ). Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu trung tâm TP Hồ Chí Minh, trong khi hạng B và C vẫn là 'xương sống' của thị trường vùng ven. Sự cạnh tranh về chính sách, chiết khấu và tiện ích dự kiến sẽ gay gắt hơn, buộc chủ đầu tư phải cải thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ để giữ chân khách hàng. Tuy nhiên, mặt bằng giá mới cũng đặt ra bài toán về khả năng hấp thụ thực tế. Nếu lãi suất không giảm thêm hoặc thu nhập không tăng kịp, thị trường có thể chứng kiến đợt 'chững kỹ thuật' trong nửa đầu 2026.

Dù trong giai đoạn phục hồi, được thúc đẩy sau đợt sáp nhập và kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, các chuyên gia cho rằng thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh đang phân hóa không đồng đều. Trong giai đoạn tới, giá tăng không phải yếu tố cốt lõi để định vị thị trường, yếu tố cốt lõi sẽ là chất lượng sản phẩm, pháp lý minh bạch và khả năng tiếp cận tài chính. Đây cũng là những yếu tố giúp thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh và vùng ven duy trì đà phục hồi bền vững đến năm 2026.