TP Hồ Chí Minh "trải thảm đỏ" cho nhà đầu tư nhà ở xã hội

Từ quỹ đất sạch, hỗ trợ hạ tầng đến vốn lãi suất 0%, TP Hồ Chí Minh đang dành cho nhà đầu tư Nhà ở xã hội nhiều ưu đãi.

Nhiều hỗ trợ thiết thực

Phát triển nhà ở xã hội vẫn là một trong những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản, TP Hồ Chí Minh đang phát đi một thông điệp khá tích cực.  Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, thành phố đã chủ động mở đường, chia sẻ chi phí và giảm rủi ro cho nhà đầu tư. 

Cụ thể, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh vừa thông báo chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội 4,7 ha tại phường Rạch Dừa (Bà Rịa Vũng Tàu cũ) để thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư. Khu đất này đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng bằng nguồn vốn ngân sách, hiện do Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Vũng Tàu quản lý. Chỉ riêng chi tiết đó đã đủ cho thấy cách tiếp cận mới: thành phố không chỉ kêu gọi doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, mà đang trực tiếp gánh một phần khó khăn lớn nhất của dự án là mặt bằng.

Dự án có quy mô khoảng 2.295 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 4.590 người, với tổng mức đầu tư dự kiến 2.736,6 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 192.547 m2, gồm 3 block chung cư cao 16 tầng, một nhà để xe 5 tầng, một nhà văn hóa 3 tầng cùng cây xanh, sân chơi và các tiện ích phục vụ cư dân. Tiến độ triển khai dự kiến là 29 tháng kể từ thời điểm có quyết định công nhận kết quả lựa chọn nhà đầu tư. Dự án có quy mô đủ lớn, hồ sơ pháp lý đủ rõ, mặt bằng đủ sạch, tiến độ đủ cụ thể để nhà đầu tư nhìn thấy đường đi của dòng vốn, và chủ động tính được hiệu quả đầu tư. 

Ý nghĩa của dự án Rạch Dừa không chỉ nằm ở 2.295 căn hộ. Nó mang ý nghĩa biểu tượng cho một cách làm mới của TP Hồ Chí Minh trong bối cảnh sau sáp nhập, khi dư địa phát triển được mở rộng và nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động càng trở nên cấp bách. Thành phố đang cho thấy mình không chờ doanh nghiệp đến gõ cửa, mà chủ động dựng sẵn cơ chế, chuẩn bị sẵn quỹ đất và công khai quy trình tiếp nhận hồ sơ để thu hút nhà đầu tư. Khi chính quyền chuyển từ “kêu gọi tham gia” sang “tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia”, sức hút của chính sách mới thực sự được hình thành.

Ngoài ra, theo định hướng dự thảo nghị quyết mới do Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh sẽ hỗ trợ 50% chi phí đầu tư hạ tầng trong phạm vi dự án nhà ở xã hội, gồm giao thông, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, thu gom và xử lý chất thải, với tổng mức hỗ trợ không vượt quá 10 tỷ đồng mỗi dự án. Cùng với đó là hỗ trợ toàn bộ chi phí thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng như thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép môi trường, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc giấy phép xây dựng. Trong bối cảnh chi phí đầu vào ngày một tăng và thời gian chuẩn bị dự án kéo dài thường bào mòn hiệu quả đầu tư, đây là những hỗ trợ có ý nghĩa thực chất.

Tập trung gỡ thêm nhiều “nút thắt”

Nhưng cũng cần nhìn thẳng vào thực tế rằng “trải thảm đỏ” mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là những ưu đãi ấy phải đủ mạnh để hóa giải các điểm nghẽn đã tồn tại suốt nhiều năm. Phát biểu tại hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh - từ mô hình đến hành động”, vừa được tổ chức mới đây, ông Phạm Bình An, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, cho biết chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 được giao cho TP Hồ Chí Minh là 199.400 căn, chiếm khoảng 20% tổng chỉ tiêu cả nước theo Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ. Con số ấy vừa cho thấy vị thế đầu tàu của thành phố, vừa đặt ra áp lực lớn. Giai đoạn 2021-2025, TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành gần 18.000 căn, gần đạt kế hoạch đề ra, nhưng rõ ràng vẫn còn một khoảng cách rất xa so với nhu cầu thực tế, nhất là khi nhu cầu thuê và thuê mua nhà ở xã hội đang tăng mạnh ở khu vực nội thành phát triển và các địa bàn gần khu công nghiệp, khu chế xuất.

Theo ông Phạm Trần Hải, Phó trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị của Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, cho rằng thành phố đang vướng ở ba điểm nghẽn lớn là quỹ đất, tài chính và thủ tục hành chính. Việc bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thường tạo ra những mảnh dự án nhỏ, thiếu hạ tầng đồng bộ, trong khi chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và giá đất tăng cao làm suy giảm tính khả thi. Về tài chính, ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, vốn vay ưu đãi khó tiếp cận, còn mức lợi nhuận bị khống chế khoảng 10% giá thành lại chưa tương xứng với rủi ro đầu tư. Về thủ tục, quy trình kéo dài không chỉ làm chậm tiến độ mà còn làm đội chi phí, khiến nhiều doanh nghiệp ngần ngại.

Ở góc độ tài chính, theo ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng giám đốc Công ty Đầu tư tài chính nhà nước TP Hồ Chí Minh, thực hiện chính sách đặc thù, các doanh nghiệp có 100% vốn trong nước, hợp tác xã và đơn vị sự nghiệp thuộc đối tượng thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hỗ trợ 100% lãi suất, với mức vay tối đa 200 tỷ đồng mỗi dự án trong thời hạn 7 năm, với điều kiện dự án có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có tài sản bảo đảm và dự án được triển khai tại TP Hồ Chí Minh. Trong một thị trường mà chi phí vốn nhiều khi quyết định sống còn hiệu quả dự án, hỗ trợ lãi suất 100% không chỉ là một ưu đãi tài chính, mà là tín hiệu chính sách cực mạnh đối với doanh nghiệp.

Tuy nhiên, “trải thảm đỏ” cũng phải đi liền với kỷ cương thị trường. TP Hồ Chí Minh đã tính tới các biện pháp siết trách nhiệm của chủ đầu tư, đặc biệt với những dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội nhưng chậm triển khai hoặc né tránh. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ở xã hội chỉ có thể phát triển lành mạnh khi được xây dựng trên hai trụ cột song song: khuyến khích đủ lớn để thu hút đầu tư và kỷ luật đủ nghiêm để buộc cam kết phải đi vào thực tế.