Tìm kiếm giải pháp cho nhà ở thương mại vừa túi tiền

Các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp đề xuất các giải pháp cho phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa công bố Quyết định về việc điều chỉnh kế hoạch thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật". Đồng thời, Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài này cũng thực hiện phiên họp đầu tiên vào ngày 24/7.

Tại cuộc họp, sau khi chỉ ra chỉ ra 10 thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền tại Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Chủ nhiệm Đề tài đã đề xuất, đối với chính sách tài chính, có thể thực hiện ưu đãi thuế phí; hỗ trợ đất; đồng sở hữu với Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị và khi có đủ tiền, Nhà nước bán lại 40% để giảm áp lực tài chính; hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp (mô hình Hàn Quốc, Nhật, Mỹ); khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định (mô hình của Đức)…

Về quy hoạch, cho phép mật độ cao; ở những zone gần đầu mối giao thông, tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị; đổi lợi ích quy hoạch như tăng hệ số xây dựng (FAR) cho nhà đầu tư; zoning có phần dành riêng để xây nhà ở thương mại vừa túi tiền với cam kết hạn chế chuyển nhượng (như tại Đào Viên, Trung Quốc); ban hành Luật quy hoạch bắt buộc chủ đầu tư dành tỷ lệ nhất định (thường là 10 - 30%) căn hộ giá rẻ trong các dự án mới, điển hình tại nhiều địa phương như Cambridge (Anh)…

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17 m2 như Nhật Bản. Về vật liệu xây dựng, cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu. Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.

Về hành chính, cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại (Mỹ); cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả (văn phòng, nhà kho) thành nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền này cần có sự can thiệp của Nhà nước. Trong đề án quy hoạch chung mới đây, Nhà nước đã đưa ra quy hoạch những khu vực nào phù hợp để phát triển nhà ở thương mại có giá rẻ. Với những công cụ của Nhà nước, chắc chắn sẽ kiểm soát được về quy hoạch, kế hoạch và giá bán, trong đó giá bán bao gồm giá vật liệu, giá nhân công…

"Mục tiêu cuối cùng là phải kiểm soát được thị trường bất động sản, chứ không chỉ khống chế về giá bán ở thị trường sơ cấp. Có nghĩa, cả thị trường thứ cấp chúng ta cũng cần lưu ý để có sự kiểm soát. Cùng với chính sách quy hoạch, giá bán thì đối tượng thụ hưởng loại nhà ở này cũng cần được nghĩ đến", bà Hạnh nói.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu thực tế là giá bất động sản Việt Nam cao vì nguồn cung chưa gặp cầu.

“Tại sao giá nhà ở lại cao đến thế, sau 10 năm giá nhà ở xã hội tăng gấp đôi? Tôi cho rằng, khó khăn là chưa đặt được giá trần khi bán ra nhà ở xã hội. Nhà nước phải đặt ra một giá trần cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và tùy mỗi dự án sẽ đưa ra mức giá bán khác nhau. Ngoài ra, chi phí đất đai còn đang khá cao cũng khiến giá bất động sản tăng cao, nhất là khi bảng giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường.

Để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền, tôi cho rằng cần xử lý 2 vấn đề: Thứ nhất, giá nhà phải thấp. Thứ hai, "túi tiền phải to", tức là giải quyết vấn đề thu nhập của người dân”, ông Võ nhận định.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Cùng với đó, điều tiết nguồn tài chính cho thị trường bất động sản thông qua công cụ thuế và tín dụng.

Ngoài ra, cần cải cách thủ tục hành chính, cụ thể là thủ tục đầu tư. Hiện nay, thủ tục đầu tư phức tạp có thể gây khó khăn và mất thời gian cho doanh nghiệp.

"Đặc biệt là vấn đề kiểm soát giá. Tôi muốn đề xuất một yếu tố quan trọng trong đề tài để các doanh nghiệp có thể chủ động hơn và không bị bất ngờ khi giá cả và yếu tố trượt giá trong xây dựng biến động. Tôi đề nghị nghiên cứu và đề xuất giải pháp cho phép điều chỉnh giá khi có biến động, đồng thời xác định rõ mức độ biến động được phép điều chỉnh. Điều này sẽ giúp chúng ta dự đoán được giá. Tôi cũng còn phân vân với phương pháp "giá trần" vì khó xác định giá thế nào là cao hay thấp. Thay vào đó, khi có biến động ở các yếu tố nhất định, chúng ta nên cho phép điều chỉnh theo hệ số của yếu tố đó", ông Khôi đề xuất.