Thị trường căn hộ vào giai đoạn sàng lọc

Căn hộ tại các đô thị lớn đang bước vào chu kỳ điều chỉnh mới khi thanh khoản chậm lại, giá bán neo cao và người mua ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền.

Ba tháng đầu năm 2026 được xem là giai đoạn “thử thách” với thị trường căn hội. Báo cáo quý I/2026 của Avison Young và Savills Việt Nam đều cho thấy phân khúc này đang trải qua quá trình sàng lọc: thanh khoản chậm, dòng tiền ngày càng thận trọng và người mua ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực.

Trong bối cảnh nền kinh tế quý I duy trì đà tăng trưởng tích cực với GDP tăng khoảng 7,8% và dòng vốn FDI giải ngân đạt mức cao nhất trong ba tháng đầu năm kể từ 2021, những yếu tố nền tảng vẫn được củng cố. 

Tuy nhiên, song song với đó là áp lực chi phí vốn tăng nhanh, trở thành yếu tố chi phối trực tiếp hành vi người mua nhà. Theo Savills Việt Nam, lãi suất vay ưu đãi hiện dao động khoảng 8-9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi vượt 12%, tạo áp lực dòng tiền đáng kể đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt. Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam, nhận định lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, khiến người mua ngày càng thận trọng hơn và tìm đến những sản phẩm “giá hợp lý”.

Thực tế trên thị trường, nguồn cung không hoàn toàn suy giảm, nhưng giao dịch đã chậm lại rõ rệt. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới trong quý I chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 40%. Sự thay đổi về mặt bằng lãi suất đã khiến nhiều chủ đầu tư chuyển từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang mức cố định 9-10%, làm gia tăng chi phí thực tế đối với người mua nhà.

Trong khi đó, báo cáo của Avison Young Việt Nam ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tiếp tục lập mặt bằng mới tại nhiều thị trường trọng điểm. Tại TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập, giá sơ cấp đạt khoảng 3.900 USD/m² với khoảng 15.000 sản phẩm mở bán trong quý, khoảng 35% đến từ các dự án mới, tập trung nhiều tại khu vực Bình Dương. Tuy nhiên, dù nguồn cung tương đối dồi dào, thanh khoản trên thị trường thứ cấp đã chững lại, phản ánh sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội, nơi giá sơ cấp toàn thị trường đạt khoảng 3.950 USD/m², cao hơn cùng kỳ năm trước. Dù số lượng căn hộ chào bán tương đối lớn, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức giảm giao dịch, cho thấy giai đoạn tăng trưởng nóng đã dần kết thúc. 

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt khoảng 3.500 USD/m², tăng nhẹ so với cuối năm 2025 nhưng tốc độ hấp thụ cũng chậm lại, phản ánh sự thận trọng ngày càng rõ nét của người mua.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. Dòng vốn không đơn thuần “thử nghiệm” thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, nhận định.

Một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường căn hộ quý I là sự lệch pha cung cầu ngày càng rõ rệt. Báo cáo của Avison Young cho thấy cả ba đô thị lớn đều đối mặt với tình trạng thiếu hụt sản phẩm vừa túi tiền, trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung.

“Tại Hà Nội, các căn hộ có mức giá dưới 2.500 USD/m² gần như biến mất khỏi thị trường”, cáo cáo nêu và nhận định khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả của người mua và cơ cấu sản phẩm được phát triển.

Dù vậy, không phải tất cả phân khúc đều gặp khó khăn. Theo Savills, phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn ghi nhận kết quả tích cực hơn so với mặt bằng chung, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn khoảng 10 điểm phần trăm nhờ nhu cầu ở thực vẫn luôn hiện hữu. Điều này cho thấy thị trường không suy giảm đồng loạt mà đang diễn ra sự phân hóa ngày càng sâu sắc giữa các dòng sản phẩm.

Chính sự phân hóa này đang tạo nên quá trình sàng lọc mạnh mẽ trong toàn thị trường. Theo Avison Young, thị trường đang bước vào giai đoạn mà dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác lâu dài. Những sản phẩm mang tính đầu cơ ngắn hạn hoặc có mức giá vượt quá khả năng chi trả của thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc duy trì thanh khoản.

Một xu hướng khác cũng đang trở nên rõ nét là sự dịch chuyển không gian đô thị ra các khu vực vùng ven. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới tiếp tục mở rộng sang các khu vực lân cận như Bình Dương và Vũng Tàu, góp phần tái cân bằng cơ cấu sản phẩm toàn thị trường.
Những chuyển động này cho thấy thị trường đang trong quá trình tái cấu trúc thay vì suy giảm. 

Dù thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính, nhưng về trung hạn, triển vọng vẫn được củng cố bởi các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, cải thiện hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Các chuyên gia đánh giá giai đoạn sàng lọc hiện nay được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn. Người mua ưu tiên những sản phẩm phù hợp, các sản phẩm thiếu giá trị thực hoặc dựa quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá sẽ không còn sức hút trong chu kỳ mới.