Thị trường bất động sản phục hồi giữa "sóng" lãi suất tăng

Dù lãi suất được điều chỉnh tăng cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, nhưng thị trường bất động sản vẫn ghi nhận phục hồi có chọn lọc, phản ánh sự dịch chuyển sang giá trị thực và nhu cầu bền vững.

Phục hồi từ các chỉ số kinh tế vĩ mô

Sau nhịp chững rõ rệt trong tháng 11 do biến động lãi suất huy động, thị trường bất động sản bước sang tháng 12/2025 và đầu năm 2026 với những tín hiệu phục hồi đáng chú ý, cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung. Sự hồi phục này diễn ra trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, cho thấy thị trường không còn vận hành thuần túy theo quán tính tín dụng rẻ như giai đoạn trước, mà đang dựa nhiều hơn vào nền tảng kinh tế và nhu cầu thực.

Theo báo cáo mới nhất của Property Guru Việt Nam, yếu tố then chốt giúp thị trường giữ được nhịp ổn định nằm ở bức tranh kinh tế vĩ mô tích cực của năm 2025. Tăng trưởng GDP cả năm đạt 8,02%, thuộc nhóm cao trong khu vực. Tổng vốn FDI thực hiện ước đạt 27,6 tỷ USD, tăng 9% so với năm 2024. Lượng khách quốc tế vượt mốc 21 triệu lượt, tăng trên 20%. Sản xuất công nghiệp tăng trưởng hơn 10%, trong khi số doanh nghiệp đăng ký mới tăng tới 71,6%. Những chỉ báo này tạo ra lực đỡ quan trọng cho bất động sản, bởi khi sản xuất, dịch vụ và du lịch hồi phục, nhu cầu nhà ở, mặt bằng kinh doanh và cho thuê cũng dần cải thiện.

Dữ liệu tháng 12/2025 từ Property Guru Việt Nam cho thấy mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tăng khoảng 10% so với tháng trước. Lượng tin đăng bán và cho thuê tăng lần lượt 8% và 10%. Diễn biến này phản ánh tâm lý quay trở lại thị trường của cả bên bán lẫn bên mua sau cú sốc lãi suất tháng 11, đặc biệt trong bối cảnh nhiều chủ thể tranh thủ “mở hàng” cuối năm.

Sự phục hồi không tập trung vào một khu vực đơn lẻ. Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cũ, TP Hồ Chí Minh mới và các địa phương khác đều ghi nhận tăng trưởng dương về mức độ quan tâm và lượng tin đăng, dù tốc độ khác nhau. Đáng chú ý, hai phân khúc từng chịu áp lực mạnh là biệt thự và nhà mặt phố đã có sự trở lại. Mức độ quan tâm với nhà mặt phố tăng khoảng 16%, biệt thự tăng 15% so với tháng 11, trong khi lượng tin đăng bán ở hai phân khúc này đều tăng hai chữ số. Điều này cho thấy dòng tiền đang quay lại với các sản phẩm có vị trí tốt, giá trị sử dụng rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền.

Ở chiều dài hạn, giá rao bán bất động sản toàn quốc vẫn duy trì xu hướng tăng suốt hai năm qua. Chung cư là phân khúc tăng mạnh nhất, phản ánh áp lực nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn cao tại các đô thị lớn. Tính đến quý 4/2025, giá rao bán trung bình chung cư toàn quốc tăng 56% so với quý 1/2024, một con số cho thấy thị trường đã bước sang mặt bằng giá mới.

Nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng

Bức tranh phục hồi nói trên không phủ nhận thực tế rằng áp lực lãi suất đang hiện hữu và tác động rõ rệt tới quyết định mua nhà cũng như chiến lược của doanh nghiệp. Từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà từ 0,5% tới 4% tùy gói vay. Chị Võ Hồng Hoa, ở phường Tân Phú, TP Hồ Chí Minh cho biết mức lãi suất vay mua chung cư của chị vay ở mợt ngân hàng thương mại đã được điều chỉnh tăng từ 8% vào tháng 10/2025 lên 9,5% cố định 12 tháng vào giữa tháng 1/2026, sau đó thả nổi ở mức 12,5% tới 13% mỗi năm. “Ngân hàng đột ngột tăng lãi suất khiến tôi rất lo, gia  đình tôi phải tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ dài hạn”, chị Hoa nói trong âu lo

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru miền Nam, nhóm khách hàng sắp hết thời gian ưu đãi lãi suất đối diện rủi ro lớn nếu lãi suất vượt khả năng chi trả, trong khi nhà đầu tư sẽ chịu áp lực kép nếu dự án chậm bàn giao và dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay. Điều này khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi các quyết định dựa trên kỳ vọng ngắn hạn dần nhường chỗ cho tính toán tài chính thận trọng.

Nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu đưa ra các giải pháp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Thay vì cam kết hỗ trợ lãi suất dài hạn mang tính kỳ vọng, doanh nghiệp tập trung vào các giải pháp đo lường được, như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng đầu và thiết kế phương thức thanh toán linh hoạt theo nhiều kịch bản tài chính. Cách tiếp cận này giúp người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, có thêm thời gian ổn định thu nhập trước khi bước vào giai đoạn trả nợ đầy đủ.

Cụ thể, tập đoàn Nam Long hợp tác cùng các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, ACB, OCB và Hong Leong Bank chính thức đưa ra chương trình Easy Pay – Easy Invest, nhằm hỗ trợ người mua nhà ở thực vượt qua rào cản tài chính ban đầu.

Theo đó, khách hàng được vay lên đến 40 năm, hưởng lãi suất cố định và ân hạn gốc trong 5 năm đầu, đồng thời trả gốc linh hoạt chỉ từ 1% giá trị khoản vay mỗi năm. Chính sách này không chỉ giảm đáng kể áp lực trả nợ mà còn tăng tính thanh khoản sản phẩm, khi người mua mới có thể kế thừa toàn bộ ưu đãi vay hiện hành.

Cùng xu hướng hỗ trợ người mua nhà, An Gia đang áp dụng chính sách hấp dẫn cho dự án The Gió Riverside tại TP.HCM. Khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 21% giá trị căn hộ theo tiến độ – tương đương 600-650 triệu đồng cho căn 65m² – phần còn lại được ngân hàng cho vay, trong khi chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất suốt 36 tháng (bao gồm 24 tháng trước bàn giao và 12 tháng sau nhận nhà).

Phát Đạt cũng đưa ra gói ưu đãi tương tự, với dự án Risa by La Pura,  khách hàng chỉ thanh toán 10% đến khi nhận nhà, hỗ trợ lãi suất trong 2 năm và ân hạn nợ gốc 3 năm.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có dấu hiệu tăng nhẹ đầu năm 2026, các chính sách tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư đang trở thành “chìa khóa” giúp thị trường bất động sản duy trì sức hút với người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản cuối năm 2025 và đầu năm 2026 đang vận hành trong trạng thái cân bằng mới. Lãi suất tăng tạo áp lực rõ rệt, song không đủ để đảo chiều xu hướng phục hồi khi nền tảng kinh tế vẫn tích cực và các chính sách minh bạch hóa đang được triển khai. Nghị định 357 về mã định danh điện tử bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, được kỳ vọng sẽ góp phần siết chặt đầu cơ, tăng tính minh bạch và hướng thị trường tới giá trị thực.

Các chuyên gia cũng cho rằng, dòng tiền chưa quay lại thị trường bất động sản nhiều như thời gian trước, nhưng sự quan tâm đã xuất hiện ở những phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền.