Nhà xưởng khu Nam TP Hồ Chí Minh hút khách thuê nhờ hạ tầng xanh

Nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại một số khu công nghiệp phía Nam TP Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhờ vị trí logistics thuận lợi và nhiều dự án tích hợp ESG ngay từ đầu.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu siết chặt tiêu chí môi trường, “hạ tầng xanh” đang trở thành yếu tố then chốt giúp khu vực này hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp FDI.

Khu Nam TP Hồ Chí Minh, bao gồm khu vực Nhà Bè, Cần Giờ và vùng giáp ranh Long An - Tây Ninh, từ lâu đã được xem là cửa ngõ logistics quan trọng nhờ kết nối trực tiếp với cảng Cát Lái, Hiệp Phước và các trục cao tốc liên vùng. Vài năm gần đây, lợi thế vị trí không còn là yếu tố duy nhất của khu vực. Thay vào đó, các khu công nghiệp và dự án nhà xưởng mới đang chuyển hướng sang phát triển theo tiêu chuẩn xanh, từ thiết kế tiết kiệm năng lượng, quản lý nước, đến môi trường làm việc cho người lao động.

Đại diện Khu công nghiệp Long Hậu - LHC (xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh) cho biết mô hình nhà xưởng xanh, tích hợp ESG đang cho thấy sức hút lớn. Các nhà xưởng cao tầng đa năng tại khu công nghiệp này lần lượt có tỷ lệ lấp đầy trên 90% (giai đoạn 1) và trên 60% (giai đoạn 2) từ khi đưa vào vận hành cuối năm 2025. Những con số này cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên lựa chọn các nền tảng hạ tầng sẵn sàng cho sản xuất xanh thay vì các mô hình truyền thống.

Hạ tầng sản xuất được nhận định là yếu tố quyết định khả năng tham gia chuỗi cung ứng. Trong vài năm gần đây, tiêu chuẩn ESG (Environment - Social - Governance) đã chuyển từ định hướng chiến lược sang yêu cầu bắt buộc trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các tập đoàn lớn tại châu Âu và Bắc Mỹ ngày càng siết chặt điều kiện với nhà cung ứng, từ kiểm tra phát thải carbon, tiêu chuẩn môi trường lao động, đến hạ tầng sản xuất. Cùng với đó, các chính sách mới như CBAM - Cơ chế điều chỉnh carbon biên giới của EU cũng đang tác động trực tiếp đến chi phí xuất khẩu của doanh nghiệp sản xuất.

Trong bối cảnh đó, việc thuê một nhà xưởng đạt chuẩn LEED (chứng nhận công trình xanh do Hoa Kỳ công nhận) hoặc tương đương giúp doanh nghiệp “giải quyết sẵn” nhiều yêu cầu kỹ thuật trong các đợt đánh giá nhà cung ứng. Nói cách khác, nhà xưởng không còn đơn thuần là nơi sản xuất, mà trở thành một phần trong “hồ sơ năng lực” của doanh nghiệp khi tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu. 

LHC cho biết tiếp tục phát triển hạ tầng xanh thông qua dự án Long Hau LEED Park vừa khởi công. Khu nhà xưởng này được thiết kế theo tiêu chí "Ready-to-operate", hỗ trợ doanh nghiệp thuê có thể vận hành ngay nhờ mô hình xưởng lưỡng dụng, giải quyết đồng thời bài toán tốc độ bố trí nhà máy sản xuất và yêu cầu khắt khe về tiêu chuẩn ESG của đối tác quốc tế.

"ESG không còn là xu hướng tự nguyện mà đã trở thành điều kiện cần để doanh nghiệp FDI đáp ứng yêu cầu của chuỗi cung ứng”, ông Bùi Lê Anh Hiếu, Giám đốc Tiếp thị Kinh doanh LHC, nói.

Thực tế thị trường cho thấy, các dự án nhà xưởng tích hợp yếu tố xanh đang ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt trội so với mô hình truyền thống. Theo Savills Việt Nam, sự gia tăng các dự án đạt chứng nhận LEED tại Việt Nam phản ánh sự chuyển dịch của thị trường bất động sản, trong đó hiệu suất môi trường và hiệu quả vận hành đang trở thành yếu tố cạnh tranh then chốt.

Sự phát triển của nhà xưởng xanh tại khu Nam TP Hồ Chí Minh cũng nằm trong xu hướng chung của cả nước. Theo báo cáo của Savills hồi đầu tháng 3, Việt Nam lần đầu lọt vào Top 10 thị trường công trình xanh LEED toàn cầu, với khoảng 2,6 triệu m² diện tích sàn được chứng nhận. 

Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics được xác định là một trong những động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng này. Các chủ đầu tư không chỉ chạy theo chứng nhận ở giai đoạn hoàn thiện, mà đã tích hợp tiêu chí bền vững ngay từ khâu thiết kế và vận hành.

Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn, yếu tố “xanh” hiện nay không chỉ giúp giảm tác động môi trường, mà còn góp phần nâng cao giá trị tài sản, cải thiện tính thanh khoản và thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.

Trong khu vực Đông Nam Á, bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng. Báo cáo của Cushman&Wakefield cũng cho thấy năm 2025, giá trị đầu tư vào phân khúc này tăng tới 48%, phản ánh sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn vào các tài sản gắn với sản xuất và logistics. 

“Nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những lĩnh vực gắn với sự mở rộng của ngành sản xuất và quá trình số hóa và logistics”, Wong Xian Yang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Singapore & Đông Nam Á của hãng dịch vụ bất động sản C&W, cho biết.

Việt Nam, với vai trò ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, tiếp tục là điểm đến hấp dẫn. Tuy nhiên, để duy trì lợi thế này, thị trường không chỉ cần quỹ đất và hạ tầng giao thông, mà còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Chính vì vậy, các dự án nhà xưởng tích hợp ESG được xem là “tài sản thế hệ mới”, phù hợp với yêu cầu của các nhà đầu tư tổ chức và doanh nghiệp toàn cầu.

Tuy vậy, sự trỗi dậy của mô hình nhà xưởng xanh cũng đặt ra thách thức không nhỏ cho các khu công nghiệp cũ và sự phân hóa rõ rệt về giá thuê.

Với đà tăng trưởng hiện tại, khu Nam TP Hồ Chí Minh nhiều khả năng sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường nhà xưởng trong thời gian tới, đặc biệt khi các dự án hạ tầng giao thông lớn được đẩy nhanh tiến độ.

Tuy nhiên, yếu tố quyết định không còn chỉ là vị trí hay giá thuê, mà nằm ở khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Khi ESG trở thành “giấy thông hành” trong chuỗi cung ứng toàn cầu, hạ tầng xanh sẽ không chỉ là lợi thế cạnh tranh, mà là điều kiện bắt buộc.
Xu hướng này đang tái định hình thị trường cho thuê nhà xưởng: từ một cuộc chơi dựa trên chi phí, chuyển sang cuộc đua về chất lượng, hiệu quả vận hành và tính bền vững dài hạn.