Thị trường bất động sản khu vực Tây Bắc chờ cú hích từ cải tạo rạch Xuyên Tâm

TP Hồ Chí Minh đang nỗ lực gỡ vướng dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm, với kỳ vọng cải thiện môi trường sống, giảm ngập, đồng thời mở ra cơ hội phát triển bất động sản dọc hai bên bờ.

Sau hai thập kỷ chờ đợi, dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm chính thức khởi công từ tháng 5/2025. Tuy nhiên, dự án đang phải đối diện với 3 “nút thắt” lớn là giải phóng mặt bằng, đấu thầu dự án và sự thay đổi trong quản lý đất đai sau khi vận hành chính quyền địa phương 2 cấp. Trong đó, khó khăn lớn nhất tập trung ở khâu giải phóng mặt bằng.

Điểm nghẽn lớn nhất là giải phóng mặt bằng

Dự án rạch Xuyên Tâm có 3 gói thầu xây lắp gồm XL-01, XL-02 và XL-03. Trong đó XL-03 là đoạn từ đường Lương Ngọc Quyến đến sông Vàm Thuật (thuộc phạm vi phường An Nhơn và phường Bình Lợi Trung), dài 1,3km đã khởi công.

Theo kế hoạch, các địa phương sẽ bàn giao 100% mặt bằng gói thầu XL-03 trong quý II/2025. Tuy nhiên đến nay vẫn còn 29/138 hộ dân tại phường An Nhơn và 20 trường hợp tại khu dân cư Bình Hòa (phường Bình Lợi Trung) chưa bàn giao mặt bằng. Đồng thời, các thửa đất đã được bàn giao mặt bằng không liền mạch gây khó khăn cho việc triển khai thi công đồng bộ toàn tuyến.

Theo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị TP Hồ Chí Minh, Ban đã kiến nghị Chủ tịch UBND phường An Nhơn chỉ đạo khẩn trương bàn giao mặt bằng còn lại trong tháng 10/2025 để thực hiện dự án. Đồng thời, kiến nghị Chủ tịch UBND phường Bình Lợi Trung phối hợp với đơn vị có liên quan vận động 20 hộ dân bàn giao mặt bằng để triển khai thi công gói thầu XL-03 trong tháng 11/2025.

Bên cạnh đó, hai gói thầu lớn là XL-01 (từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến cầu Bùi Đình Túy, gồm rạch Cầu Sơn) và XL-02 (từ cầu Bùi Đình Túy đến đường Lương Ngọc Quyến, gồm rạch Bình Lợi và Bình Triệu) dự kiến khởi công vào tháng 11/2025 nhưng hiện cũng đang gặp nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hai gói thầu này liên quan đến việc thu hồi đất của tổng cộng 2.078 hộ dân, gồm 314 hộ ở phường Bình Lợi Trung, 872 hộ ở phường Gia Định và 892 hộ ở phường Bình Thạnh nhưng đến nay các địa phương vẫn chưa bàn giao mặt bằng.

Hiện nay gói thầu XL-03 mới đạt khoảng 6% khối lượng, dự kiến cuối năm sẽ đạt 30%. (Ảnh: Hà Giang).

Về những vướng mắc liên quan đến giải phóng mặt bằng, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị TP Hồ Chí Minh cho biết việc áp dụng Luật Đất đai 2024 khiến 43 trường hợp thuộc gói thầu XL-03 phải bổ sung theo phương án bồi thường mới.

Đồng thời có hiện tượng trùng dự án: 35 hộ dân diện giải tỏa thuộc dự án Khu dân cư - thương mại Bình Hòa trước đây, nay lại chuyển sang diện giải tỏa thuộc dự án rạch Xuyên Tâm nên phải bổ sung phương án bồi thường theo dự án mới.

Bên cạnh đó, nhiều hộ dân chuyển nhượng đất bằng giấy tay hoặc vi bằng, buộc cơ quan chức năng phải xây dựng phương án bồi thường phù hợp với từng địa bàn. Dự án cũng gặp khó ở khâu xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội và suất tái định cư tối thiểu khác nhau theo từng khu vực, khiến các sở ngành mất thêm thời gian tính toán, công bố, làm chậm tiến độ chung.

Kỳ vọng thay đổi diện mạo và giá trị bất động sản

Dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm - tuyến rạch ô nhiễm bậc nhất TP Hồ Chí Minh đi qua 7 phường của quận Bình Thạnh (trước đây) và qua 1 phường của quận Gò Vấp (trước đây); nay là phường Bình Lợi Trung, phường Gia Định, phường Bình Thạnh và phường An Nhơn.

Rạch Xuyên Tâm dài gần 9km, trong đó tuyến chính dài 6,7km, ba nhánh phụ có tổng chiều dài 2,2km. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 17.000 tỉ đồng, trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chiếm khoảng 14.000 tỉ đồng, thu hồi đất của hơn 2.230 hộ dân và tổ chức.

Theo các chuyên gia, khi dự án hoàn thành, rạch Xuyên Tâm không chỉ giải quyết tình trạng ô nhiễm và ngập úng kéo dài nhiều thập kỷ qua, mà còn góp phần thay đổi toàn diện diện mạo đô thị khu vực Tây Bắc TP Hồ Chí Minh. Dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm có thể trở thành “cú hích” cho thị trường khu Tây Bắc.

Phối cảnh rạch Xuyên Tâm sau khi được nạo vét, cải tạo. (Ảnh: Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị TP Hồ Chí Minh).

Sau cải tạo, lòng rạch được mở rộng từ 20-30m, sâu 3,5m, dọc hai bên bờ được xây dựng đường giao thông với 2 làn xe mỗi bên rộng 6m, vỉa hè rộng từ 3-4m.

Ngoài ra, dự án còn xây dựng hệ thống thoát nước mưa và nước thải quy mô lớn, làm mới tuyến kè bằng cừ bê tông cốt thép, đầu tư đồng bộ hệ thống cây xanh, công viên, chiếu sáng…, tạo ra trục cảnh quan và không gian sống mới. Đây được xem là nền tảng để hình thành các khu dân cư, thương mại - dịch vụ hiện đại, nâng cao chất lượng sống cho hàng chục nghìn người dân.

Về vấn đề tái định cư cho người dân ảnh hưởng bởi dự án rạch Xuyên Tâm, tháng 8/2025, TP Hồ Chí Minh đã khởi công dự án căn hộ tại số 4 Phan Chu Trinh, phường Bình Thạnh. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 997 tỉ đồng, dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2027.

Công trình gồm ba khối chung cư B1, B2 và B3 với tổng số 864 căn hộ, có chiều cao 20 tầng. Mỗi khối nhà bao gồm loại hình nhà ở kết hợp thương mại và dịch vụ. Diện tích sử dụng đất của dự án hơn 12.099 m2, mỗi căn rộng từ 40-76 m2, thiết kế từ 1-3 phòng ngủ, để người dân dễ lựa chọn.

Dự án đầu tư hoàn chỉnh, đồng bộ các hạng mục về đường giao thông nội bộ, cây xanh cảnh quan, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy...