Nhà ở vừa túi tiền "lên ngôi"

Khi thị trường rời xa đầu cơ, doanh nghiệp bất động sản buộc phải trở lại với nhu cầu ở thật và sức mua thật của số đông.

Nhu cầu ở thật tăng mạnh

Sau một giai đoạn dài chạy theo sản phẩm cao cấp, hạng sang, đô thị nghỉ dưỡng và đất nền đầu cơ, thị trường bất động sản đang bước vào một cuộc điều chỉnh sâu hơn nhiều so với sự lên xuống thông thường của giá cả. Người mua không còn dễ bị thuyết phục bởi viễn cảnh tăng giá, hay đầu tư ngắn hạn. 

Chính sự thay đổi đó khiến doanh nghiệp phải quay lại với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Không phải vì biên lợi nhuận của phân khúc này hấp dẫn hơn nhà cao cấp, mà vì đây là nơi còn sức cầu bền vững nhất. Khi nhà đầu tư lướt sóng rút lui, người mua ở thật trở thành lực nâng chính của thị trường. Nhưng người mua ở thật lại bị giới hạn bởi tiền tích lũy ban đầu, lãi vay, thu nhập hằng tháng và mức độ ổn định của công việc. Sản phẩm nào vượt quá khả năng chi trả của họ thì dù đẹp đến đâu cũng khó chuyển hóa thành giao dịch.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh. năm 2026, nhu cầu bất động sản sẽ tập trung vào nhà ở vừa túi tiền, chung cư có giá phù hợp tại các đô thị lớn. Thực trạng thị trường cho thấy cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là nhà ở xã hội. Đây không chỉ là một dự báo thị trường, mà là lời cảnh báo về sự lệch pha đã kéo dài quá lâu giữa thứ doanh nghiệp muốn bán và thứ xã hội thực sự cần mua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng tình trạng này là mô hình kim tự tháp đảo ngược, khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung, còn nhà bình dân và nhà vừa túi tiền gần như biến mất. Hiện phân khúc cao cấp chiếm hơn 60 % nguồn cung mới. Một thị trường như vậy khó có thể coi là lành mạnh, bởi nó tạo ra nghịch lý người dân thiếu nhà để ở, còn thị trường lại thừa những sản phẩm mà số đông không thể mua.

Các dữ liệu về hành vi người mua càng củng cố xu hướng này. PropertyGuru Việt Nam ghi nhận quý một năm 2026 có 67% người tham gia khảo sát mua chung cư để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% mua để lướt sóng. So với giai đoạn trước, khi tỷ lệ mua để lướt sóng có lúc lên tới 30 đến 40%, sự thay đổi này cho thấy thị trường đang bớt nóng bởi kỳ vọng và trở nên thực tế hơn bởi nhu cầu sử dụng.

Ở chiều giá cả, lực cầu cũng phản ứng rất rõ. Tại TP Hồ Chí Minh, khi một số khu vực có mức điều chỉnh giá giảm trong quý một năm 2026 khoảng 1 đến 7%, mức độ quan tâm tăng từ 8 đến 15%. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá nhà riêng ở một số khu vực tăng tới 20 đến 30 % thì mức độ quan tâm chững lại. 

Doanh nghiệp đổi hướng

Với doanh nghiệp, nhà ở vừa túi tiền trước hết là lựa chọn để tồn tại trong chu kỳ mới. Bất động sản là ngành cần vốn lớn, thời gian triển khai dài, phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, trái phiếu, vốn khách hàng và năng lực bán hàng. Khi dòng vốn trở nên chọn lọc, dự án có pháp lý rõ, tổng giá vừa phải, khả năng hấp thụ tốt sẽ dễ thuyết phục ngân hàng và khách hàng hơn dự án xa xỉ nhưng thanh khoản chậm. Bài toán trọng tâm không còn là bán mỗi căn lời bao nhiêu, mà là dòng tiền quay nhanh đến mức nào và hàng tồn kho có bị đóng băng hay không.

Các động thái gần đây của doanh nghiệp cho thấy sự dịch chuyển không còn nằm trên khẩu hiệu. Nam Long ADC, đơn vị phát triển dòng EHome và EHomeS, công bố hợp tác chiến lược với Nishi Nippon Railroad của Nhật Bản để phát triển giải pháp nhà ở vừa túi tiền. Theo thỏa thuận, Nam Long nắm 51 % cổ phần, đối tác Nhật sở hữu 49 % tại công ty liên doanh. Phía Nhật tham gia quản trị, điều hành, hỗ trợ thiết kế, kỹ thuật, vận hành, lựa chọn vật liệu và tối ưu quy trình. Nam Long ADC đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 80 % vào năm 2030 và bàn giao hơn 22.000 căn hộ vào năm 2035. 

Phát biểu tại Đại hội cổ đông mới đây, Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch Tập đoàn Nam Long cho biết thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng thận trọng và bền vững hơn. Nam Long xác định trọng tâm là “giữ đà – vững tiến”, tập trung vào thực thi dự án, củng cố nền tảng và tối ưu hiệu quả vận hành. Doanh nghiệp này cũng nhấn mạnh việc đẩy nhanh tiến độ, khơi thông nguồn cung tại các khu đô thị tích hợp sẵn có để đáp ứng nhu cầu ở thực của thị trường.

Động thái này đáng chú ý ở chỗ doanh nghiệp không chỉ tìm vốn, mà tìm cả phương pháp làm nhà vừa túi tiền. Muốn kéo giá về gần sức mua thật, doanh nghiệp phải kiểm soát được quỹ đất, thiết kế, vật liệu, thi công, vận hành và tốc độ triển khai. Nhà vừa túi tiền không đồng nghĩa với nhà chất lượng thấp. Ngược lại, đó là phân khúc đòi hỏi kỷ luật chi phí cao hơn, vì chỉ cần một khâu đội giá, sản phẩm sẽ lập tức rời khỏi tầm với của người mua.

Kim Oanh Land cũng đang đi theo hướng mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội tại Đồng Nai. Doanh nghiệp dự kiến ra mắt hơn 4.000 căn hộ thuộc chuỗi K Home trong quý hai năm 2026, gồm K Home Cityview tại phường Hố Nai, K Home Avenue tại xã Nhơn Trạch và K Home Midtown tại xã Trảng Bom. Đây đều là khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều khu công nghiệp, lực lượng lao động lớn và nhu cầu an cư thực sự. Riêng K Home Cityview dự kiến cung cấp gần 1.400 căn hộ, còn K Home Avenue dự kiến cung cấp hơn 1.100 căn hộ, gắn với trục kết nối Sân bay Long Thành và khu vực công nghiệp Nhơn Trạch.

Tại Dĩ An, Bcons Group tiếp tục khai thác nhóm khách hàng gia đình trẻ và người mua căn nhà đầu tiên. Bcons Center City có quy mô 3 ha, gồm khu căn hộ cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ, được quy hoạch theo triết lý vừa túi tiền, trọn tiện nghi. Cách làm của Bcons phản ánh một hướng đi phổ biến của thị trường hiện nay. Doanh nghiệp chọn vùng ven có kết nối với TP Hồ Chí Minh, phát triển căn hộ diện tích hợp lý, kiểm soát tổng giá và bổ sung tiện ích đủ dùng để biến sản phẩm thành lựa chọn an cư thay vì công cụ đầu cơ.

Xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách. Năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch năm. Đầu năm 2026, Bộ Xây dựng cho biết cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 701.000 căn. Trong bốn tháng đầu năm 2026, cả nước khởi công thêm 40 dự án với hơn 36.590 căn. Lũy kế đã có 226 dự án được khởi công với hơn 228.725 căn, đạt 144 % so với chỉ tiêu được giao.

Từ những chuyển động đó có thể thấy, doanh nghiệp tập trung vào nhà ở vừa túi tiền vì thị trường đã buộc họ phải thực tế hơn. Thời của tăng giá bằng kỳ vọng, bán hàng bằng tâm lý đám đông và phát triển sản phẩm vượt xa thu nhập xã hội đang dần khép lại. Chu kỳ mới sẽ không thưởng cho doanh nghiệp chỉ biết làm sản phẩm đắt tiền, mà sẽ chọn những doanh nghiệp hiểu được sức mua, kiểm soát được chi phí, giữ được pháp lý sạch và giao nhà đúng cam kết.

Nhà ở vừa túi tiền vì thế không chỉ là một phân khúc. Nó là phép thử của năng lực tái cấu trúc thị trường bất động sản. Doanh nghiệp nào giải được bài toán giá hợp lý, chất lượng đủ tốt, hạ tầng kết nối và dòng tiền bền vững sẽ có cơ hội đứng vững.