Nhà ở cho thuê: Làm sao để giá phù hợp với nhu cầu?

Để nhà ở cho thuê trở thành trụ cột chiến lược đến năm 2030, nhiều chuyên gia cho rằng giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.

Giá thuê phải phù hợp với người lao động tại từng địa phương

Theo các chuyên gia, để phát triển nhà ở cho thuê, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo và kiến tạo cơ chế. Kinh nghiệm từ các quốc gia cho thấy, mô hình phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn muốn thành công phải bắt đầu từ việc định hình dòng vốn công. Nhà nước có thể xây dựng Quỹ dành riêng cho việc phát triển sản phẩm này. Sau đó, quỹ sẽ phân bổ vốn về các địa phương hoặc vùng kinh tế. 

Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group: “Mỗi địa phương từ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cho đến các tỉnh, thành khác đều có nhu cầu nhà ở, mặt bằng giá bất động sản và thu nhập bình quân của người dân hoàn toàn khác nhau. Chỉ có chính quyền địa phương mới là người nắm rõ nhất khu vực nào cần loại hình nhà ở nào và mức giá cho thuê bao nhiêu là hợp lý với người dân tại đó.”

Việc phân cấp này cũng đồng thời giúp các địa phương chủ động điều tiết mức trần giá thuê, bảo đảm tính phù hợp thực tiễn, tránh tình trạng áp dụng một mức giá chung cho cả nước gây lệch pha thị trường.

Cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư

Đối với việc thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, ba nhóm vấn đề cần được hỗ trợ: Hành lang pháp lý thông thoáng, quỹ đất sạch và dòng vốn vay dài hạn.
Về thủ tục, các chuyên gia kiến nghị cần thiết lập một quy trình dành riêng cho phân khúc nhà ở cho thuê nhằm rút ngắn tối đa thời gian xét duyệt đầu tư, cấp phép xây dựng và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đối với loại hình chung cư cho thuê. Về quỹ đất, Nhà nước có thể tạo lập sẵn quỹ đất sạch và tổ chức đấu thầu công khai để các doanh nghiệp có năng lực dễ dàng tiếp cận, tương tự như mô hình làm nhà ở xã hội.

Đại diện DKRA Group cho rằng: “Bên cạnh cơ chế tiếp cận quỹ đất, dự án nhà ở cho thuê có đặc thù là thời gian thu hồi vốn rất dài, thông thường phải mất từ 20 – 30 năm. Do đó, để thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư vào sản phẩm này thì các gói tín dụng cần phải thiết kế dài hạn với lãi suất ưu đãi.”

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, cần sớm rà soát, đồng bộ và sửa đổi các sắc luật liên quan trực tiếp đến chu kỳ đầu tư bất động sản vào cuối năm 2026, bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư… để làm cơ sở phát triển sản phẩm nhà ở cho thuê. 

Ngoài ra, cơ chế quy định lợi nhuận tối đa cho nhà ở xã hội không quá 10% đang gặp ý kiến trái chiều do nhiều chi phí thực tế (chi phí xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường) không được tính đúng, tính đủ vào tổng mức đầu tư theo khung giá Nhà nước. Để thu hút doanh nghiệp tham gia vào nhà ở cho thuê, Nhà nước cần có cơ chế tính toán chi phí hợp lý, đảm bảo doanh nghiệp được hưởng mức lợi nhuận phù hợp.

Khuyến khích người dân cùng tham gia phát triển nhà ở cho thuê

Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh ưu đãi cho chủ đầu tư dự án quy mô lớn, có thể mở rộng chính sách để nhiều người dân cùng tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Ví dụ như hỗ trợ pháp lý cho mô hình xây nhà cho thuê, căn hộ cho thuê quy mô nhỏ; hỗ trợ vay vốn ưu đãi; đơn giản hóa thủ tục; hướng dẫn tiêu chuẩn xây dựng và phòng cháy chữa cháy. Nếu làm được điều này, hàng chục nghìn hộ dân có đất tại đô thị hoàn toàn có thể trở thành những nhà cung cấp nhà ở cho thuê quy mô nhỏ, giúp tăng nguồn cung rất nhanh mà không cần chờ các đại dự án kéo dài nhiều năm.

Một vấn đề rất quan trọng là bài toán nhà ở cho thuê không thể tách rời câu chuyện việc làm. Người dân luôn tập trung về nơi có công việc, đó là lý do vì sao rất nhiều người chấp nhận ở chen chúc trong các khu nhà trọ chật hẹp nằm sâu trong trung tâm thành phố hoặc gần khu công nghiệp. Họ chấp nhận điều kiện sống chưa tốt để đổi lấy thời gian di chuyển ngắn và cơ hội việc làm ổn định.

Ông Lê Quốc Kiên – Chuyên gia bất động sản chia sẻ: “Nếu chỉ phát triển các dự án nhà cho thuê ở vùng ven nhưng quá xa nơi làm việc thì rất khó thành công. Người dân có thể thuê rẻ hơn, nhưng đổi lại phải mất quá nhiều thời gian và chi phí di chuyển mỗi ngày. Do đó, phát triển nhà ở cho thuê cần đi cùng quy hoạch việc làm và hạ tầng giao thông công cộng. Nhà cho thuê phải nằm gần nơi làm việc hoặc có hệ thống giao thông thuận tiện kết nối đến các trung tâm kinh tế.”

Bên cạnh đó, để giãn áp lực dân cư khỏi khu vực trung tâm, việc phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, trung tâm logistics và các trung tâm làm việc mới ra vùng ven cũng cần được thực hiện song song với quy hoạch nhà ở cho thuê. Khi việc làm được kéo giãn dần ra các khu vực ngoại thành hoặc các đô thị vệ tinh thì nhu cầu thuê nhà cũng sẽ dịch chuyển theo. Lúc đó, các quỹ đất lớn tại vùng ven mới thực sự phát huy hiệu quả vì vừa có không gian phát triển nhà ở, vừa có nguồn cầu thuê thực tế từ lực lượng lao động.