Nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội: Được mua nhưng mua có được?

Chính phủ vừa áp dụng trần thu nhập cho người mua nhà ở xã hội lên mức 25 triệu đồng/tháng, mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều người nhưng không đồng nghĩa họ sẽ mua được nếu nguồn cung không đủ lớn.

Việc nâng trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng đang mở ra một cánh cửa mới cho hàng triệu người lao động đô thị. Trong bối cảnh giá nhà thương mại liên tục leo thang, chi phí sinh hoạt ngày càng tăng, điều chỉnh này được xem là bước đi hợp lý, phản ánh thực tế thu nhập và mức sống mới của người dân.

Nhưng giữa kỳ vọng chính sách và khả năng tiếp cận thực tế vẫn tồn tại một khoảng cách đáng lo ngại. Bởi lẽ, được mở rộng điều kiện là một chuyện, còn có nhà để mua hay không lại là câu chuyện khác. Khi nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm kéo dài suốt nhiều năm, việc nới trần thu nhập có nguy cơ chỉ giải quyết phần “đầu vào” của chính sách, trong khi “đầu ra”, tức là sản phẩm nhà ở, vẫn chưa theo kịp nhu cầu.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, đánh giá bước điều chỉnh trần thu nhập mua nhà ở xã hội này là “thực tế và sát nhu cầu”. Trong nhiều năm, tiêu chí thu nhập để mua nhà ở xã hội được xây dựng trên nền mặt bằng thu nhập cũ, trong khi chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh hay Hà Nội đã tăng đáng kể.

Tại TP Hồ Chí Minh, một bộ phận lớn người lao động hiện có mức thu nhập trong khoảng 20–35 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm thu nhập trung bình nhưng cũng chưa đủ năng lực tài chính để tiếp cận nhà ở thương mại, đặc biệt là tại khu vực nội đô.

Hiện tại, mức giá sơ cấp nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh khoảng 90 triệu đồng, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động có thu nhập trung bình. Với nhóm này, nhà ở xã hội gần như là lựa chọn duy nhất để tiếp cận chỗ ở ổn định.

Việc nâng trần thu nhập giúp mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách, giúp nhiều người lần đầu tiên đủ điều kiện để đăng ký mua nhà ở xã hội. Đây là bước đi cần thiết để chính sách không bị “lỗi thời” so với thực tế thị trường.

Tuy nhiên, mở rộng điều kiện tiếp cận không đồng nghĩa với việc cơ hội thực sự tăng lên nếu nguồn cung không đủ lớn.

Điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội trong nhiều năm qua không nằm ở nhu cầu, mà nằm ở nguồn cung. Trong giai đoạn 2021–2025, số lượng căn nhà ở xã hội TP Hồ Chí Minh được hoàn thành chỉ đạt một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực tế.

Khoảng cách giữa cung và cầu vì vậy ngày càng nới rộng, tạo nên một nghịch lý: người dân đủ điều kiện nhưng vẫn không thể tiếp cận nhà ở xã hội, đơn giản vì không có sản phẩm để mua.

Nhiều dự án NOXH tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội ghi nhận “tỷ lệ chọi” cao bất thường. Có những dự án chỉ vài trăm căn hộ nhưng nhận hàng chục nghìn hồ sơ đăng ký. Khi nguồn cung không tăng tương ứng, việc mở rộng đối tượng thụ hưởng có thể dẫn đến một hệ quả ngược: cạnh tranh gay gắt hơn, tỷ lệ chọi cao hơn và cơ hội thực tế của từng người thậm chí còn giảm.

Nói cách khác, nếu chỉ điều chỉnh tiêu chí thu nhập mà không “cởi trói” nguồn cung, chính sách có nguy cơ rơi vào tình trạng “mở cửa nhưng không có hàng”.

Vì sao nguồn cung vẫn khan hiếm?

Trước hết là vấn đề lợi nhuận. Nhà ở xã hội vốn được thiết kế với mức giá thấp, lợi nhuận giới hạn, trong khi chi phí phát triển dự án từ tiền đất, chi phí xây dựng đến lãi vay liên tục tăng. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc này.

Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài cũng là rào cản lớn. Một dự án nhà ở xã hội có thể mất nhiều năm để hoàn tất các bước chuẩn bị đầu tư, từ phê duyệt quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Khi thời gian kéo dài, chi phí vốn tăng lên, làm giảm tính hấp dẫn của dự án.

Ngoài ra, việc bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tại nhiều khu vực chưa thực sự hiệu quả. Nhiều quỹ đất được quy hoạch nhưng chậm triển khai, hoặc nằm ở vị trí chưa thuận lợi về hạ tầng, khiến việc phát triển dự án gặp khó khăn.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, việc phát triển nhà ở xã hội tại các khu vực vùng ven được xem là hướng đi tất yếu.

TP Hồ Chí Minh hiện mở rộng quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội tại các khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh sau hợp nhất. Việc phát triển các khu đô thị mới với quy mô lớn không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở mà còn tạo điều kiện hình thành các trung tâm dân cư mới, giảm áp lực lên khu vực nội đô. Đây được xem là tín hiệu tích cực, cho thấy nguồn cung có thể được cải thiện trong trung hạn.

Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, vai trò của doanh nghiệp là yếu tố quyết định. Nhưng để doanh nghiệp tham gia tích cực, cần có những cơ chế đủ mạnh và đủ rõ ràng.

Một trong những giải pháp quan trọng là cải thiện khả năng tiếp cận vốn ưu đãi. Chi phí lãi vay hiện nay vẫn là gánh nặng lớn đối với các dự án nhà ở xã hội. Nếu có các gói tín dụng dài hạn với lãi suất thấp, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý cũng là yếu tố then chốt. Rút ngắn thời gian phê duyệt dự án không chỉ giúp giảm chi phí mà còn tăng tính hấp dẫn của phân khúc này.
“Vấn đề ở đây không phải được mua mà có mua được hay không do nguồn cung đã thiếu trầm trọng trong rất nhiều năm qua. Chúng tôi đề xuất Thành phố cần quan tâm hơn đến quỹ đất và pháp lý dành cho nhà ở xã hội để có thể đảm bảo người có nhu cầu được tiếp cận nhà ở xã hội đúng với nhu cầu”, bà Cao Thị Thanh Hương của Savills nói.

Việc nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng là một bước đi đúng hướng. Nhưng chính sách dù đúng đến đâu cũng khó phát huy hiệu quả nếu thiếu nguồn cung tương ứng. Trong bối cảnh hiện nay, bài toán lớn nhất không phải là “ai được mua”, mà là “có bao nhiêu căn để mua”.

Nếu không, nhà ở xã hội vẫn sẽ là một chính sách đầy kỳ vọng trên giấy tờ, nơi nhiều người “được mua” nhưng lại không thể mua được.