Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong thói quen tiêu dùng và nhu cầu sử dụng không gian của khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ, các doanh nghiệp khởi nghiệp và hộ kinh doanh cá thể.

Sáng 3/7, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo với chủ đề "Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới, giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị".

Tại Hội thảo, các chuyên gia tập trung đánh giá động lực thúc đẩy những mô hình bất động sản mới, đa năng; giải pháp đầu tư thông minh trong thời kỳ tối ưu hóa dòng vốn và rủi ro; khung pháp lý cho Livehouse. Đặc biệt, tại bàn tròn thảo luận, các chuyên gia sẽ bàn luận và đưa ra những phân tích vì sao mô hình bất động sản đa năng như Livehouse sẽ trở thành xu hướng tất yếu trong đầu tư bất động sản đô thị hiện đại.

Nhu cầu mới, mô hình cũ không còn phù hợp

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, chia sẻ về khả năng tối ưu hóa không gian và gia tăng giá trị bất động sản của mô hình bất động sản mới như Livehouse

“Tôi cho rằng một khu tích hợp chức năng nếu được quy hoạch ngay từ đầu thì đương nhiên sẽ nâng cao giá trị bất động sản. Ngay từ khâu thiết kế kỹ thuật, người ta đã tính đến các nhu cầu vận hành thực tế. Ví dụ: nếu xác định là khu vừa ở vừa làm việc vừa kinh doanh, thì hoàn toàn có thể tính đến việc lắp đặt hệ thống điện 3 pha từ đầu, về sau không phải cải tạo”, ông Doanh cho biết.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, việc quy hoạch xử lý rác thải ngay từ đầu, lúc đi vào vận hành sẽ hiệu quả, đảm bảo môi trường sống rất tốt, giúp giải quyết được rất nhiều vấn đề về sau, đồng thời tạo ra giá trị tăng thêm cho bất động sản.

Trình bày tham luận "Bất động sản thế hệ mới - Giải pháp đầu tư thông minh trong thời kỳ tối ưu hóa dòng vốn và rủi ro", ông TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng trở lại sau thời gian trầm lắng. Tuy nhiên, phần lớn các dự án hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào các loại hình truyền thống như căn hộ, biệt thự/nhà phố hoặc khu nghỉ dưỡng đơn thuần.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Trong khi đó, nhu cầu thị trường đã thay đổi đáng kể, khách hàng, đặc biệt là nhóm người trẻ, đang định hình lại cách thức tìm kiếm, mua và trải nghiệm bất động sản. Họ ngày càng quan tâm đến các sản phẩm bất động sản mang tính linh hoạt, tích hợp đa chức năng, đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc, nghỉ dưỡng, kinh doanh”.

Thay vì tìm kiếm những căn hộ đơn thuần để ở hoặc những mặt bằng chỉ để kinh doanh, ngày càng nhiều người quan tâm đến loại hình bất động sản đa công năng - nơi họ có thể kết hợp giữa sinh sống, làm việc và kinh doanh.

Tuy nhiên, sự thay đổi này lại đang diễn ra trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn liên tục lập đỉnh. Theo báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất tại nhiều khu vực trung tâm đã tăng từ 30 - 50% trong vòng 2 năm trở lại đây. Điều này khiến việc sở hữu một sản phẩm bất động sản có công năng linh hoạt ngày càng trở nên xa vời với đa số người mua.

Xu hướng tất yếu trong đô thị hiện đại

Thêm vào đó, thị trường lại đang thiếu vắng những sản phẩm đáp ứng được cả nhu cầu sử dụng đa dạng, nằm tại các vị trí trung tâm nhưng vẫn đảm bảo chi phí không quá cao với nhóm khách hàng mới. Các mô hình truyền thống như nhà phố, shophouse hay officetel đang bộc lộ những hạn chế nhất định: Nhà phố giá cao và khó tiếp cận với nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ; shophouse chủ yếu nằm trong các khu đô thị lớn với mức đầu tư cao nhưng lại hoạt động hạn chế về thời gian; officetel thì bị giới hạn diện tích và mục đích sử dụng. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thông thường lại không hỗ trợ yếu tố khai thác thương mại.

Chính vì vậy, thị trường đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về những mô hình bất động sản mới, đa năng, linh hoạt, nhưng không biến bất động sản trở thành một cuộc chơi xa xỉ.

Hiểu được thực tế này, một số doanh nghiệp bất động sản thay vì chạy theo phân khúc cao cấp, họ đã tập trung phát triển các mô hình thực chất, phù hợp với nhu cầu thực. Nổi bật trong số đó là Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng.

Một trong những yếu tố đầu tiên tạo nên sự khác biệt chính là tính chính danh trong quy hoạch. Sản phẩm được phát triển bên trong các vị trí lõi đô thị, nơi được pháp luật cho phép triển khai mô hình lưu trú - kinh doanh - giải trí về đêm một cách hợp pháp và bền vững. Mô hình này được quy hoạch đồng bộ với hệ thống giao thông nội khu hiện đại, phục vụ vận hành 24/7: (1) Vỉa hè rộng từ 5,5 đến 7,5 mét, thuận tiện cho hoạt động thương mại và di chuyển của khách bộ hành. (2) Bãi đỗ xe được bố trí ngay trước mỗi dãy nhà, bảo đảm sự thuận tiện tối đa cho cả sinh hoạt hàng ngày và kinh doanh thương mại. (3) Hệ thống cấp điện - nước, hệ thống kiểm soát an ninh an toàn được thiết kế riêng biệt phục vụ nhu cầu kinh doanh, kết hợp cùng hệ thống thu gom và xử lý rác thải với năng lực phục vụ khối lượng và tính chất rác thải thương mại – vốn phát sinh lớn hơn nhiều so với rác sinh hoạt thông thường. (4) Hạ tầng công nghệ tích hợp sẵn Internet tốc độ cao và hệ thống chiếu sáng công cộng tăng cường, đáp ứng các hoạt động về đêm. (5) Không gian xanh với công viên, hồ điều hòa và cây xanh được bố trí hài hòa, nhằm nâng cao chất lượng sống đô thị và gia tăng giá trị khai thác thương mại.

Với thiết kế đa năng 5 trong 1, nhà đầu tư dễ dàng khai thác nhiều mục đích khác nhau trong cùng một không gian như Lưu trú - Kinh doanh - Làm việc - Nghỉ dưỡng - Giải trí. Hệ thống hạ tầng tiện ích được thiết kế đồng bộ, hỗ trợ thương mại tối ưu, giúp không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo nên hệ sinh thái hỗ trợ cho hoạt động thương mại – dịch vụ phát triển bền vững.

Một điểm đặc trưng quan trọng của Livehouse là hình thức sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật, một hình thức pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ. Do đó, một căn Livehouse thường có giá thấp hơn các nhà phố hay shophouse thông thường . Điều này mở ra cơ hội đầu tư “vừa túi tiền” cho nhóm người trẻ khởi nghiệp, hộ gia đình nhỏ hoặc các nhà đầu tư cá nhân.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, sự xuất hiện của mô hình Livehouse sẽ là lời giải có tính hệ thống, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới. Quan trọng hơn, đây còn là bước tiến của thị trường để hướng tới sự phát triển bền vững, linh hoạt và hiệu quả. 

Tác giả: Lê Mạnh