HoREA đề xuất áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án

HoREA kiến nghị áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) riêng cho từng dự án để phản ánh đúng giá trị đất, bảo đảm công bằng, minh bạch và giảm khiếu kiện trong thực thi Luật Đất đai 2024.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý bổ sung cho “Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”. Trọng tâm của đề xuất là hoàn thiện cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch và khả thi trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân và doanh nghiệp.

Cần thiết áp dụng hệ số K riêng cho từng dự án

Theo HoREA, việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một bước tiến quan trọng của Luật Đất đai 2024. Phương pháp này giúp rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm thủ tục hành chính và tăng tính chủ động cho nhà đầu tư khi dự báo nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, trong thực tiễn thi hành, việc sử dụng hệ số K chung cho toàn địa bàn hoặc từng khu vực vẫn còn bất cập rõ rệt. Bởi lẽ, giá đất giữa các dự án có thể chênh lệch rất lớn dù nằm cùng một phường hoặc tuyến đường, do khác biệt về loại hình phát triển, mật độ xây dựng, chất lượng hạ tầng và vị trí quy hoạch.

HoREA nêu ví dụ, theo Quyết định 13/2023/QĐ-UBND của TP Hồ Chí Minh, hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại một số dự án có thể cao gấp 17 đến 37 lần so với bảng giá đất. Ở phường Phú Định (quận 8 cũ), giá đất nông nghiệp trong bảng giá là 0,78 triệu đồng/m², nhưng khi bồi thường cho dự án Bờ Bắc Kênh Đôi, giá thực tế lên đến 13,578 triệu đồng/m², tương đương hệ số K gần 17,4 lần. Tại dự án đường Vành đai 3 đoạn qua TP Thủ Đức (cũ), hệ số K cao nhất đạt tới 37,05 lần.

Những chênh lệch lớn như vậy, nếu vẫn áp dụng một hệ số bình quân cho cả khu vực, sẽ gây ra ba hệ lụy chính: Một là doanh nghiệp chịu thiệt hoặc hưởng lợi bất hợp lý khi nghĩa vụ tài chính không phản ánh đúng giá trị thực của dự án; Hai là ngân sách Nhà nước thất thu hoặc phát sinh khiếu nại, khiếu kiện do người dân cho rằng mức bồi thường hoặc tiền sử dụng đất chưa tương xứng; Ba là thị trường mất tính minh bạch, khó xác định chuẩn giá đất trong giao dịch và đấu giá.

Vì vậy, HoREA cho rằng việc xây dựng hệ số K riêng cho từng dự án là cần thiết để phản ánh đúng đặc thù phát triển, hệ số sử dụng đất, quy mô đầu tư và vị trí quy hoạch.
Cách làm này không chỉ tăng độ chính xác khi xác định giá đất cụ thể, mà còn bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể: Nhà nước thu đúng, thu đủ; doanh nghiệp đóng đúng, đóng đủ; người dân được bồi thường sát giá trị thị trường.

Hoàn thiện bảng giá đất và cơ chế tính linh hoạt

Cùng với đề xuất trên, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép địa phương linh hoạt xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc nhóm dự án tương đồng, thay vì chỉ áp dụng hệ số K theo khu vực.

Hiệp hội cũng cho rằng một số khu vực đặc thù như dự án lấn biển, khu đô thị mới chưa có hạ tầng kết nối, khu công nghiệp mở rộng hoặc vùng đất chưa được đặt tên đường thì không nên áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K, mà cần xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư (Điều 160 Luật Đất đai 2024) để bảo đảm sát giá thị trường.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị cho phép các địa phương có thêm thời gian chuẩn bị dữ liệu và bộ tiêu chí trước khi hệ thống bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh tình trạng “ban hành vội vàng” dẫn đến sai lệch hoặc khiếu nại.

Một điểm đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA liên quan đến quy định về chi phí xây dựng hạ tầng được trừ khi tính tiền sử dụng đất.
Theo Hiệp hội, dựa trên Quyết định 409/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng (2025) quy định suất vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị khoảng 7,5–8,5 triệu đồng/ha, song nhiều dự án ở khu vực đất yếu hoặc vùng ven phải chi cao hơn 30% so với mức này.

Do đó, HoREA kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng ban hành suất vốn đầu tư riêng cho từng điều kiện địa hình, vùng miền, qua đó khuyến khích đầu tư vào các khu vực khó khăn, đồng thời bảo đảm công bằng trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Theo đánh giá của HoREA, việc hoàn thiện cơ chế bảng giá đất và hệ số K không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật, mà còn là bước chuyển quan trọng trong cải cách tài chính đất đai – lĩnh vực vốn phức tạp, dễ phát sinh khiếu kiện. Do đó, một khung pháp lý minh bạch và có tính dự báo sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư, giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn.

“Các văn bản dưới luật sẽ khắc phục các quy định bất cập, bất hợp lý trước đây, trong đó có quy định về suất vốn đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật, nhằm khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào các khu vực khó khăn để tăng giá trị của đất”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nêu kỳ vọng.