Giá căn hộ Thủ Thiêm tăng gấp đôi sau hơn 3 năm

Giá bán căn hộ tại Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, chỉ trong vòng 3 năm, giá bán trung bình đã tăng hơn 100%.

Số liệu thống kế từ một số sàn giao dịch bất động sản cho thấy: Tại khu đô thị Thủ Thiêm, hàng loạt dự án quy mô lớn như Sala, Empire City, The Metropole Thủ Thiêm và Lotte Eco Smart City đang góp phần hình thành mặt bằng giá mới cho thị trường căn hộ cao cấp.

Trong đó, phân khu mới của dự án The Metropole Thủ Thiêm đang được triển khai xây dựng với mức giá được chào bán trên một số sàn giao dịch dao động từ 249 - 463 triệu đồng/m².

Đối với các phân khu đã đi vào hoạt động, giá bán thứ cấp hiện phổ biến từ 300 - 500 triệu đồng/m². Đáng chú ý, một số căn hộ sở hữu vị trí đặc biệt với tầm nhìn trực diện ra sông Sài Gòn được chào bán ở mức 700 - 800 triệu đồng/m².

Không chỉ thiết lập mặt bằng giá mới, Thủ Thiêm còn tạo ra khoảng cách đáng kể so với các khu vực lân cận. Theo ghi nhận trên thị trường, nhiều dự án cao cấp tại khu Đông như Eaton Park, The Privé, Lumiere Riverside, The River Thủ Thiêm, Thảo Điền Green hay Masteri Grand View hiện được chào bán phổ biến trong khoảng 100 - 200 triệu đồng/m².

Trong khi đó, nhiều dự án tại lõi đô thị Thủ Thiêm đã vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m², thậm chí một số sản phẩm sở hữu vị trí đặc biệt được chào bán ở mức cao hơn đáng kể. Điều này cho thấy thị trường đang hình thành sự phân hóa rõ rệt giữa trung tâm mới Thủ Thiêm với phần còn lại của khu Đông TP Hồ Chí Minh.

Không chỉ là khu vực có mặt bằng giá cao hàng đầu thị trường, Thủ Thiêm còn được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển nguồn cung căn hộ cao cấp về khu Đông. Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 2026 - 2029, TP Hồ Chí Minh dự kiến có khoảng 6.627 căn hộ hạng A mới được đưa ra thị trường, trong đó hơn 60% tập trung tại khu Đông, đặc biệt là các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược và quá trình phát triển đô thị mới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy đà tăng giá tại Thủ Thiêm không phải là hiện tượng nhất thời. Giá rao bán trung bình căn hộ tại khu vực này đã tăng từ khoảng 161 triệu đồng/m² vào tháng 1/2023 lên 329 triệu đồng/m² vào đầu tháng 6/2026, tương đương mức tăng khoảng 104% sau hơn 3 năm.

Trong năm 2023, giá căn hộ tại Thủ Thiêm dao động quanh mức 137 - 163 triệu đồng/m² và tương đối ổn định. Sang năm 2024, thị trường bắt đầu tăng tốc khi giá liên tục đi lên, vượt ngưỡng 190 - 200 triệu đồng/m² vào cuối năm.

Đà tăng tiếp tục được duy trì trong năm 2025 khi giá căn hộ vượt 255 triệu đồng/m² từ giữa năm và kết thúc năm ở mức khoảng 279 triệu đồng/m². Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, mặt bằng giá tiếp tục được thiết lập ở mức mới khi đạt khoảng 329 triệu đồng/m².

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng Thủ Thiêm đang được tái định giá từ một khu đô thị mới trở thành trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh.

Trong nhiều năm, giá trị của khu vực này chủ yếu đến từ kỳ vọng quy hoạch. Tuy nhiên, khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, các dự án cao cấp liên tục được triển khai và định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế được đẩy mạnh, thị trường bắt đầu định giá Thủ Thiêm dựa trên vai trò thực tế thay vì chỉ là tiềm năng trong tương lai.

Bên cạnh đó, Thủ Thiêm đang thu hút nhóm khách hàng có năng lực tài chính rất cao, làm thay đổi hoàn toàn mặt bằng giá. Nếu trước đây căn hộ TP Hồ Chí Minh chủ yếu cạnh tranh ở phân khúc trung cao cấp thì hiện nay nhiều dự án tại Thủ Thiêm đã bước vào nhóm bất động sản hạng sang và siêu sang.

"Người mua không còn so sánh với các khu vực lân cận mà bắt đầu đặt Thủ Thiêm bên cạnh những trung tâm tài chính, thương mại hiện đại trong khu vực. Khi đối tượng khách hàng thay đổi, mặt bằng giá cũng được kéo lên một ngưỡng hoàn toàn mới", ông Tuấn nói.

Theo chuyên gia, một yếu tố quan trọng khác là nguồn cung tại khu vực lõi trung tâm ngày càng khan hiếm. Quỹ đất đẹp tại Thủ Thiêm, đặc biệt là các vị trí ven sông và khu vực trung tâm, là hữu hạn. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh đã trải qua nhiều năm thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới, khiến các sản phẩm sở hữu vị trí tốt ngày càng trở nên khan hiếm.

Ở góc độ khác, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản cho rằng phân khúc căn hộ siêu sang tại Thủ Thiêm là một thị trường rất đặc thù và không đại diện cho mặt bằng chung của bất động sản TP Hồ Chí Minh. Đây là dòng sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có năng lực tài chính rất lớn, trong đó nhu cầu đầu tư, giữ tiền và khẳng định vị thế cá nhân thường chiếm tỷ trọng cao hơn nhu cầu ở thực hay khai thác cho thuê.

Ông dẫn chứng, một căn hộ diện tích khoảng 70m² với đơn giá 320 triệu đồng/m² đã có giá trị hơn 22 tỷ đồng. Với mức tài chính này, phần lớn người mua thường đã sở hữu nhiều bất động sản khác phục vụ nhu cầu ở. Nếu khai thác cho thuê với mức giá khoảng 50 triệu đồng/tháng, tỷ suất sinh lời chỉ vào khoảng 2,3%/năm.

Theo chuyên gia, một điểm đáng chú ý là giá căn hộ tại một số vị trí đắc địa ở Thủ Thiêm hiện đã tiệm cận giá đất khu vực. Nếu như trước đây phần giá trị đất cấu thành trong căn hộ thường chỉ tương đương khoảng 30 - 40% giá đất nhà liền thổ cùng vị trí thì tại nhiều dự án mới, tỷ lệ này đã tăng lên 70 - 88%.

Tuy nhiên, ông Kiên cũng cho rằng cần nhìn nhận thận trọng trước những mức giá đang được thiết lập trên thị trường. Bên cạnh giá chào bán, thị trường cần được đánh giá thông qua tỷ lệ hấp thụ, thanh khoản thực tế và khả năng giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Việc giá căn hộ Thủ Thiêm tăng hơn 100% trong hơn 3 năm qua không chỉ phản ánh sự gia tăng giá trị bất động sản mà còn cho thấy quá trình thị trường đang định giá lại những tài sản được xem là "lõi" của trung tâm mới TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, tính bền vững của mặt bằng giá hiện nay vẫn sẽ phụ thuộc vào sức hấp thụ thực tế và nhu cầu của thị trường trong thời gian tới.