Đề xuất giá trần nhà ở xã hội được đánh giá là chưa phù hợp

Dù mục tiêu tốt nhưng doanh nghiệp lo ngại có thể tạo thêm rào cản phát triển nguồn cung.

Bộ Tư pháp kỳ vọng giá trần sẽ kiểm soát giá nhà ở xã hội, mở rộng cơ hội an cư cho người dân. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng, hiệp hội và doanh nghiệp chỉ ra những lo ngại về tính thực tiễn, đồng thời đề xuất các giải pháp tập trung vào tín dụng và cơ chế linh hoạt hơn.

Giá trần nhà ở xã hội: Nhiều luồng ý kiến trái chiều

Trước thực trạng giá nhà ở xã hội có xu hướng tăng, gây khó khăn cho người lao động thu nhập thấp, Bộ Tư pháp đã đề xuất một giải pháp được cho là trực diện, áp giá trần đối với nhà ở xã hội để bán và cho thuê. Đề nghị này dự kiến được bổ sung vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội...

Đi kèm với giá trần, Bộ Tư pháp gợi ý các cơ chế hậu kiểm, tăng cường vai trò của Nhà nước trong xét duyệt hồ sơ và có chế tài nghiêm với chủ đầu tư chậm trễ.

Tuy nhiên, đề xuất này chưa nhận được sự đồng thuận từ Bộ Xây dựng. Với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho rằng việc quy định giá trần cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng và đề nghị chưa đưa vào dự thảo Nghị quyết ở thời điểm này.

Bộ Xây dựng chỉ ra rằng Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024) đã có những quy định khung về việc xác định giá nhà ở xã hội. Cụ thể, Điều 87 của Luật này quy định đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn, giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay, các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp và lợi nhuận định mức. Giá này không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước và kinh phí bảo trì do người mua nộp. Giá bán này sẽ được cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định.

Đối với giá thuê nhà ở xã hội, chủ đầu tư sẽ thỏa thuận với người thuê dựa trên khung giá do UBND cấp tỉnh quy định, bao gồm cả kinh phí bảo trì. Có thể thấy, tinh thần của luật là tạo hành lang pháp lý cho việc hình thành giá, có sự kiểm soát của nhà nước nhưng vẫn dành quyền chủ động nhất định cho chủ đầu tư trong việc cân đối chi phí.

Phía Bộ Xây dựng cũng cho biết đã tiếp thu ý kiến về "hậu kiểm" và đang trong quá trình xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở xã hội để quản lý đối tượng được hưởng chính sách.

Nhiều ý kiến chưa đồng tình với đề xuất quy định giá trần nhà ở xã hội.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng bày tỏ quan điểm tương đồng với Bộ Xây dựng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu lại bài học từ Nghị quyết số 02/2013 của Chính phủ khi quy định giá trần nhà ở xã hội không quá 1,05 tỉ đồng/căn (theo công thức 15 triệu đồng/m2 nhân với 70m2) được cho là chưa thật phù hợp với nguyên tắc thị trường.

"Đồng thời, việc Luật Nhà ở năm 2023 không còn quy định trực tiếp về giá trần nhà ở xã hội cũng là một yếu tố cần được cân nhắc để đảm bảo tính nhất quán và linh hoạt của chính sách. Những ý kiến này cho thấy sự thận trọng cần thiết khi xem xét một công cụ can thiệp trực tiếp vào giá, vốn rất nhạy cảm và có thể tạo ra những tác động đa chiều đến thị trường" - ông Châu góp ý.

Gỡ nút thắt nhà ở xã hội: Ưu tiên tín dụng và cơ chế linh hoạt

Thay vì tập trung vào một mức giá trần cố định, ông Châu cho rằng điểm nghẽn lớn nhất khiến người thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở xã hội nằm ở chính sách tín dụng.

Theo đó, vấn đề mấu chốt là chính sách ưu đãi tín dụng dài hạn tối đa đến 25 năm. Nếu có được những gói vay với lãi suất ưu đãi ổn định, ví dụ khoảng 3-5%/năm và thời gian vay đủ dài, gánh nặng tài chính ban đầu và áp lực trả nợ hàng tháng của người mua nhà sẽ giảm đi đáng kể.

Ông Châu đưa ra một tính toán cụ thể: Với căn nhà ở xã hội giá 2 tỉ đồng, nếu người mua được vay 80% (tương đương 1,6 tỉ đồng) với lãi suất 4,8%/năm trong 25 năm (tính trên dư nợ giảm dần), thì số tiền cả gốc và lãi phải trả năm đầu tiên chỉ khoảng 11,73 triệu đồng/tháng và giảm dần theo các năm. Đây là mức chi trả khả thi hơn nhiều đối với các gia đình trẻ, công nhân lao động.

Từ đó, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cụ thể, chi trung hạn 5 năm và hàng năm để tái cấp vốn và cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách Xã hội, Ngân hàng Phát triển Việt Nam cùng các tổ chức tín dụng được chỉ định. Đây là đề xuất cụ thể, hướng đến việc tạo nguồn lực tài chính bền vững cho chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Theo doanh nghiệp góp ý, mức giá trần cứng nhắc sẽ làm khó những doanh nghiệp muốn đầu tư đa dạng và chất lượng hơn.

Chia sẻ từ góc độ doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, ông Trần Đăng Toàn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Miền Đông (thành viên Kim Oanh Group), cũng cho rằng việc áp giá trần là không hợp lý khi lợi nhuận của doanh nghiệp làm nhà ở xã hội đã có định mức khống chế.

Chi phí đầu vào để phát triển dự án rất khác nhau giữa các địa phương và từng khu vực. Hơn nữa, định hướng đầu tư của mỗi doanh nghiệp cũng không giống nhau, có doanh nghiệp muốn đầu tư thêm tiện ích như hồ bơi, công viên để nâng cao chất lượng sống, trong khi doanh nghiệp khác chỉ tập trung vào phần nhà ở cơ bản. Một mức giá trần cứng nhắc sẽ làm khó những doanh nghiệp muốn đầu tư đa dạng và chất lượng hơn.

Thay vì ấn định giá, ông Toàn góp ý vai trò của Nhà nước nên là kiểm soát các chi phí đầu vào này một cách chặt chẽ, dựa trên cơ sở hợp lý, hợp lệ, có thể tham chiếu các quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, giá thị trường hoặc các công trình tương tự để thẩm định. Điều này vừa đảm bảo tính minh bạch, vừa tạo không gian cho doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả đầu tư.

Nhà nước nên là kiểm soát các chi phí đầu vào này một cách chặt chẽ, dựa trên cơ sở hợp lý, hợp lệ.

Theo ông Toàn, mấu chốt để người dân tiếp cận nhà ở xã hội là các gói tín dụng phù hợp, dài hạn (10 năm trở lên) với lãi suất ưu đãi. Nếu bài toán tín dụng được giải quyết tốt, việc giá bán có chênh lệch ít nhiều không phải là vấn đề quá lớn khi người mua còn cân nhắc đến các tiện ích và môi trường sống tổng thể.

Các chuyên gia, doanh nghiệp cũng chỉ ra rằng sự nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn liên quan đến giao đất, giao dự án, rút ngắn trình tự thủ tục đầu tư cũng là những yếu tố tích cực, giúp giảm thời gian thực hiện dự án, qua đó tác động đến giá thành nhà ở xã hội.