Chuyên trang bất động sản
Hotline: 0983.456.456
Các chuyên gia cho rằng, trước khi áp dụng chính sách thuế mới, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá trị Bất động sản.
Người dân lo lắng trước đề xuất áp thuế mới
Đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản đang thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận. Theo đó, người bán nhà đất sẽ phải nộp thuế dựa trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua (sau khi trừ chi phí hợp lệ), thay vì cách tính 2% trên giá trị chuyển nhượng như hiện nay. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sách này có thể hợp lý về mặt lý thuyết nhưng khó khả thi trong thực tế tại Việt Nam.
Đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi thực, theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) nhận định: “Về nguyên tắc, đánh thuế trên phần lãi là hợp lý để bảo đảm tính công bằng - ai thu được lợi mới phải chịu thuế. Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế hiện nay, việc xác định đúng phần lãi là cực kỳ phức tạp”.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội)
Ông Tuấn cho rằng: “Đối với các bất động sản được mua cách đây 10–20 năm, hoặc được thừa kế, tặng cho – thì giá gốc thường rất thấp hoặc không rõ ràng. Ngoài ra, các chi phí liên quan như: phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, chi phí lãi vay ngân hàng, phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất… thường không được người dân lưu giữ hoặc hợp thức hóa bằng chứng từ hợp lệ”.
Thậm chí, nếu áp dụng cơ chế “tính đúng lãi, đánh thuế 20%”, thì rất nhiều trường hợp sẽ không chứng minh được chi phí đầu vào, và bị cơ quan thuế áp mức thuế rất cao trên toàn bộ giá bán – điều này không những mất công bằng mà còn dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.
Bên cạnh đó, khi người bán buộc phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ tính toán chuyển phần chi phí này vào giá bán, dẫn đến nguy cơ giá nhà bị đẩy lên, và người mua nhà thật vốn đã khó khăn, lại là người gánh gián tiếp nghĩa vụ thuế đó. Điều này còn có thể gây ra nguy cơ gây sốt giá ảo, neo giá, giảm thanh khoản.
Theo ông Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng: “Đề xuất thu thuế 20% trên lãi là hướng đi đúng, nhưng chưa thể triển khai ngay lập tức tại Việt Nam”.
“Việc này từng được đưa ra từ trước, nhưng vì chúng ta chưa có cơ sở dữ liệu lịch sử về giá như các nước trên thế giới nên chưa làm được. Ở nước ngoài, người dân mua bán nhỏ lẻ đều phải xuất hóa đơn, còn ở ta vẫn tồn tại tình trạng hai giá: giá trên hợp đồng và giá thực tế khác nhau.”
Ông Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo ông Lượng, việc mới dừng lại ở cái chuyện đề xuất áp thuế 20% lãi cho giao dịch mà lại chưa xác định được thời gian giao dịch thì cũng chưa phản ánh được hết các góc cạnh của thị trường. Nếu trong tương lai, trong dài hạn khi nhà nước đã có bộ giữ liệu về giá thì việc đánh thuế 20 % sẽ khả quan hơn.
Cần lộ trình rõ ràng và giải pháp đi kèm
Trước những nguy cơ sốt giá ảo, neo giá, giảm thanh khoản có thể quay trở lại nếu chính sách không đi kèm với biện pháp phân loại đối tượng nộp thuế một cách công bằng, minh bạch.
Theo Luật sư Tuấn, để đảm bảo công bằng và tránh đánh đồng giữa đầu cơ và người dân có nhu cầu nhà ở thực sự, chính sách thuế bất động sản cần có các ngoại lệ mang tính nhân văn như: Miễn thuế chuyển nhượng với căn nhà duy nhất; Hoãn hoặc miễn giảm thuế nếu người bán dùng tiền để mua nhà ở mới trong thời gian hợp lý; Đánh thuế lũy tiến theo số lượng bất động sản sở hữu; Áp thuế tài sản hàng năm với bất động sản bỏ trống hoặc cao cấp.
Các chuyên gia cho rằng, trước khi áp dụng chính sách thuế mới, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá trị bất động sản, ghi nhận chi phí giao dịch thực tế, liên thông với hệ thống tài chính, ngân hàng, công chứng, cơ quan địa chính, xây dựng.
“Cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá mua - bán, chi phí đầu tư và định giá bất động sản minh bạch, để việc xác định phần lãi trở nên khả thi và công bằng.” Luật sư Tuấn nói.
Nếu đánh thuế 20% trên phần lãi thì cần song hành với cải cách dữ liệu, quy trình chứng minh chi phí đầu vào, và có phân loại rõ giữa người đầu cơ và người mua ở thật.
“Chính sách tốt phải có tính thực thi, chứ không chỉ dừng lại ở lý thuyết” – ông Lượng nhấn mạnh.
Dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng đến nay, sau 9 tháng, hầu hết các địa phương vẫn chưa tổ chức kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Sự chậm trễ này không chỉ gây khó cho hàng chục nghìn người hành nghề, mà còn tiềm ẩn rủi ro cho toàn thị trường.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định phân cấp quản lý đất đai, trong đó đề xuất giao UBND cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu thay vì cấp huyện như hiện nay. Động thái này nhằm đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn quy trình và tăng tính chủ động cho chính quyền cơ sở.
TP. Hồ Chí Minh cấp sổ hồng cho hơn 63.800 căn hộ; Hà Nội đề xuất xây cao 40 tầng tại khu tập thể Vĩnh Hồ; Hải Phòng mở bán 6 dự án nhà ở xã hội giá từ 14 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà ở xã hội ngày càng bị “lấn sân” bởi người khá giả, còn doanh nghiệp làm nhà giá rẻ thì chật vật vì chi phí đội lên quá cao.
Trước hàng loạt vướng mắc trong công tác định giá đất, tỉnh Khánh Hòa đang tiến hành rà soát hồ sơ 22 dự án, đồng thời tổ chức thuê đơn vị tư vấn xác định lại giá đất theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, việc thu thập dữ liệu quá khứ, thiếu đơn vị tư vấn tham gia và bất cập trong phương pháp định giá khiến tiến độ triển khai gặp nhiều khó khăn.
Vui lòng gửi phản ánh của bạn để chúng tôi hỗ trợ hoặc cải thiện giúp tăng trải nghiệm cho bạn.
Chào mừng đến với Chuyên trang Bất động sản của thời báo VTV
Bạn chưa có tài khoản? Đăng kí ngay
Bạn đã có tài khoản? Đăng nhập
