Cơn "sốt" bất động sản: Người tìm chốn ở, kẻ săn lợi nhuận

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang chứng kiến đợt tăng giá mạnh hiếm thấy, khi nhiều dự án chưa bàn giao đã điều chỉnh giá lên thêm cả tỷ đồng. Với người có nhu cầu ở thực, giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời.

Giấc mơ an cư vẫn còn xa vời

Anh Việt Dũng, một nhân viên văn phòng sống tại Hà Nội, chia sẻ rằng hồi cuối năm ngoái anh đã cân nhắc mua một căn hộ hai phòng ngủ tại Mỹ Đình với giá khoảng 3,8 tỷ đồng. “Khi quay lại vào đầu tháng 6 để hỏi mua, giá đã lên hơn 5 tỷ đồng dù dự án vẫn đang xây dựng. Tôi chưa kịp quyết thì giá đã nhảy. Bây giờ thì thật sự khó xoay kịp tài chính,” anh nói.

Trường hợp của anh Dũng không phải là cá biệt. Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã tăng đáng kể trong nửa đầu năm 2025, nhưng phần lớn tập trung ở các khu vực vùng ven. Trong khi đó, khu vực nội đô và bên trong vành đai 3 vẫn ghi nhận tình trạng khan hiếm. Hơn 90% nguồn cung mới đến từ các dự án ngoài trung tâm, nhưng mức giá lại không hề “mềm” – phổ biến trên 100 triệu đồng/m².

Nhiều dự án mới tại Hà Đông được quảng bá là thuộc phân khúc bình dân, song giá bán thực tế đã tiệm cận 50 – 60 triệu đồng/m², tương đương 4 – 5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Những gia đình đặt kỳ vọng vào nhà ở thương mại giá thấp hay nhà ở xã hội vì vậy đang rơi vào cảnh “giữ tiền không kịp giá”.

Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đã tăng đáng kể trong nửa đầu năm 2025, nhưng phần lớn tập trung ở các khu vực vùng ven. Ảnh minh hoạ

Ở chiều ngược lại, một số người dân lại tham gia thị trường với mục đích đầu tư ngắn hạn. Chị Hoàng Hà – một người kinh doanh tự do cho biết, chị đã lướt sóng thành công với một căn hộ tại Linh Đàm, mua giá hơn 3 tỷ và bán lại sau vài tháng với mức chênh gần 600 triệu đồng. “Tôi mua vì thấy giá còn thấp so với khu vực, nghĩ là có thể sang tay nhanh. Đúng là có lời, nhưng người mua sau lại đội giá lên 4,7 tỷ và vẫn chưa bán được. Lướt sóng không phải lúc nào cũng thắng,” chị nói.

Sự hiện diện của nhóm nhà đầu tư trên thị trường là điều không tránh khỏi trong bối cảnh dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khoảng cách giữa người mua để ở và người mua để đầu tư đang khiến mặt bằng giá bị đẩy lên theo từng đợt giao dịch, đặc biệt tại thị trường thứ cấp. Nhiều căn hộ mới bàn giao đã được rao bán lại với mức chênh hàng trăm triệu đồng – phản ánh đồng thời nhu cầu thực và kỳ vọng lợi nhuận, khiến giá liên tục được “thiết lập lại”.

Cần phân biệt rõ giữa đầu tư bền vững và đầu cơ ngắn hạn.

Giá bất động sản tăng mạnh là kết quả tổng hợp của nhiều yếu tố: chi phí đầu vào, chính sách pháp lý và đặc biệt là tâm lý đầu tư vẫn rất phổ biến trong xã hội. Việc giải mã đúng nguyên nhân sâu xa là điều kiện cần để có thể can thiệp hiệu quả.

Bà Lưu Hồng Ngọc, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, có ít nhất ba “nút thắt” đang kéo theo sự tăng giá bất động sản hiện nay, trong đó đáng kể nhất là thói quen coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản an toàn, đặc biệt trong bối cảnh các lựa chọn như vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm trở nên bấp bênh.

Bà Lưu Hồng Ngọc, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản. 

“Không thể phủ nhận việc người dân tìm đến đất như một kênh phòng thủ tài chính là điều hợp lý. Tuy nhiên, khi kỳ vọng tăng giá lan rộng, việc mua nhà để giữ thay vì ở đã vô tình siết lại nguồn cung thực tế. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở phù hợp với người dân thu nhập trung bình,” bà Ngọc nhận định.

Đồng quan điểm, bà Lê Nguyễn Hồng Phương – Giám đốc Trung tâm Quan hệ Quốc tế, Viện Nghiên cứu và Phát triển Bất động sản nhấn mạnh rằng hiện nay, “cầu đầu tư” đang lấn át “cầu ở thực”. Theo bà, thói quen “bỏ tiền vào đất” là một trong những động lực lớn đẩy giá tăng: “Khi một bất động sản đã qua tay nhà đầu tư, gần như chắc chắn giá sẽ cao hơn, thậm chí bị thao túng bằng nhiều chiêu trò để tạo sóng thị trường.”

Hệ quả là không chỉ người có nhu cầu ở thật bị đẩy ra khỏi cuộc chơi, mà toàn thị trường cũng rơi vào trạng thái méo mó. Dòng tiền đổ dồn vào bất động sản trong khi các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh khác bị “bỏ quên”, kéo theo hệ luỵ lâu dài về năng lực cạnh tranh và chi phí sinh hoạt.

Nhấn mạnh về giải pháp kiểm soát thị trường, vị chuyên gia cho rằng cần phân biệt rõ giữa đầu tư bền vững và đầu cơ ngắn hạn. Tình trạng đấu giá đất để “thổi giá”, tạo sốt ảo là biểu hiện điển hình của đầu cơ, làm thị trường bất ổn và khiến giá nhà khó giảm về mức hợp lý.

Một số đề xuất đang được giới chuyên gia đưa ra bao gồm: giới hạn thời gian chuyển nhượng đối với một số loại hình nhà ở, đánh thuế cao với giao dịch lướt sóng và tăng tính minh bạch trong công bố giá bán ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, chính quyền địa phương cần tăng cường giám sát trực tiếp ở các khu vực nóng, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ số vào quản lý thị trường như xây dựng hệ thống dữ liệu theo thời gian thực, có thể giúp các cơ quan chức năng phát hiện sớm dấu hiệu bất thường, từ đó có công cụ điều tiết cung – cầu chủ động hơn thay vì chỉ phản ứng khi thị trường đã “sốt”.