Chuyển từ xử lý từng hồ sơ sang xử lý điểm nghẽn để giải cứu loạt dự án tồn đọng tại TP Hồ Chí Minh

TP Hồ Chí Minh đang chuyển hướng mạnh mẽ trong cách tháo gỡ vướng mắc: từ xử lý từng hồ sơ riêng lẻ sang nhận diện và xử lý các “điểm nghẽn hệ thống” giữa đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng để tháo gỡ.

Đây là định hướng được Sở Xây dựng nêu tại hội nghị tổng kết Kế hoạch 34/KH-UBND và triển khai Kế hoạch 243/KH-UBND về tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các công trình, dự án tồn đọng kéo dài trên địa bàn Thành phố.

Theo thống kê của Sở Tài chính, thành phố ghi nhận 838 dự án, khu đất tồn đọng kéo dài thuộc nhiều nhóm khác nhau, từ đầu tư công, đầu tư tư nhân, PPP cho đến tài sản công, nhà đất thuộc quản lý nhà nước. Sau khi rà soát bổ sung, số lượng dự án vướng mắc được phản ánh đã tăng lên khoảng 975 dự án.

Các dự án này có tổng diện tích khoảng 17.000 ha, với tổng vốn đầu tư lên tới khoảng 206.000 tỷ đồng. Một lượng rất lớn nguồn lực đất đai và vốn đầu tư bị “chôn” nhiều năm, gây lãng phí và ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư, nguồn cung bất động sản và tăng trưởng kinh tế của thành phố.

Đại diện Sở Xây dựng cho biết đã hoàn thành tham mưu xử lý 115/115 dự án được giao, trong đó 44 dự án được tháo gỡ hoàn toàn, còn 71 dự án đã xác định rõ hướng xử lý.
Qua rà soát, Sở nhận thấy hơn 80% dự án tồn đọng không xuất phát từ một thủ tục đơn lẻ mà do sự chồng chéo của nhiều vấn đề như quy hoạch, đầu tư, đất đai, nghĩa vụ tài chính và các kết luận thanh tra.

“Điểm nghẽn” vì vậy không còn nằm ở từng hồ sơ cụ thể mà nằm ở cơ chế phối hợp và sự thiếu đồng bộ giữa các lĩnh vực quản lý.

Từ đó, Sở Xây dựng đề xuất thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ “xử lý từng hồ sơ” sang “xử lý điểm nghẽn hệ thống”. Theo cơ quan này, nếu tiếp tục tháo gỡ theo từng dự án riêng lẻ sẽ mất rất nhiều thời gian và khó tạo chuyển biến thực chất.

Một trong những giải pháp đáng chú ý là tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch xây dựng. Nhiều dự án hiện nay đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt nhưng chưa được cập nhật vào quy hoạch phân khu. Nếu áp dụng đầy đủ trình tự thông thường, doanh nghiệp phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu mới được tiếp tục thủ tục đầu tư, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án và làm gia tăng chi phí.

Để tháo gỡ, Sở Xây dựng tham mưu UBND TP Hồ Chí Minh cho phép xem xét thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, trong thời gian chờ cập nhật quy hoạch phân khu.

Đây được xem là giải pháp mang tính đột phá nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, tránh tình trạng dự án “dậm chân tại chỗ” vì chờ điều chỉnh quy hoạch.

Song song đó, Sở Xây dựng cũng thúc đẩy cải cách thủ tục đầu tư xây dựng theo hướng liên thông, số hóa và xử lý song song nhiều thủ tục thay vì tuần tự như trước.

Theo cơ quan này, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay không còn nằm ở khâu cấp phép xây dựng mà nằm ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đặc biệt là các thủ tục liên quan đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.

Sở đã rà soát toàn bộ quy trình thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng, cắt giảm các bước trung gian không cần thiết, đẩy mạnh xử lý hồ sơ điện tử và tăng cường liên thông dữ liệu giữa các cơ quan.

Đối với nhà ở xã hội, thành phố đang áp dụng quy trình liên thông mới giúp rút ngắn khoảng 50% thời gian làm thủ tục. Với các doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp, tổng thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng hiện còn tối đa 132 ngày.

Trong khi đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường tập trung vào “nút thắt” lớn của thị trường hiện nay là pháp lý đất đai và nghĩa vụ tài chính.

Theo Sở này, phần lớn các dự án tồn đọng đều liên quan các hồ sơ giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ nhiều năm trước nhưng đến nay vẫn chưa thể xác định giá đất cụ thể để hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Khó khăn lớn nhất nằm ở việc áp dụng quy định chuyển tiếp của Điều 63 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đối với các dự án kéo dài qua nhiều thời kỳ. Nhiều hồ sơ cũ không còn dữ liệu giao dịch thị trường để xác định giá đất theo phương pháp truyền thống. Các đơn vị tư vấn định giá cũng e ngại rủi ro pháp lý nên không nhận thực hiện.

Đặc biệt, các dự án đặc thù như bến cảng, bệnh viện, sân golf gần như không có giao dịch tương đồng trên thị trường để làm cơ sở so sánh giá đất.

Trước thực trạng này, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cơ chế quy đổi đơn giản để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai. Theo đó, đối với các hồ sơ tồn đọng theo Luật Đất đai 2003, thành phố có thể áp dụng phương pháp lấy bảng giá đất tại thời điểm tương ứng nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo Sở, giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ triệt để bế tắc về dữ liệu quá khứ, rút ngắn quy trình thẩm định và giúp doanh nghiệp nhanh chóng hoàn tất nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan này cũng kiến nghị Trung ương sửa đổi Điều 63 Nghị định 102 theo hướng phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong việc lựa chọn phương pháp xác định giá đất đối với các hồ sơ tồn đọng.

Đại diện Sở Nông cũng đề xuất có hướng dẫn cụ thể về cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư đã ứng trước từ nhiều năm trước.

Sở Nông Nghiệp Môi trường được giao làm đầu mối chủ trì tháo gỡ vướng mắc cho 265 dự án, khu đất. Đến nay, Sở hoàn thành tháo gỡ dứt điểm cho 110 dự án, 139 dự án đã có định hướng và tiếp tục triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Bất Động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá thành phố đã có chuyển động quyết liệt hơn trong việc tháo gỡ dự án tồn đọng, đặc biệt sau khi thành lập Tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND Nguyễn Văn Được làm Tổ trưởng, bày tỏ sự tin tưởng của cộng đồng doanh nghiệp vào các giải pháp tháo gỡ.

Hiệp hội đề nghị thành phố tiếp tục cho doanh nghiệp cập nhật các dự án còn sót lên “Hệ thống 45” của Sở Tài chính để bảo đảm không có dự án tồn đọng nào bị bỏ quên. Đồng thời, HoREA kiến nghị các cơ quan chức năng khẩn trương phân loại dự án để xác định rõ thẩm quyền xử lý, tránh kéo dài thêm thời gian gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà.

Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được cho rằng các dự án vướng mắc kéo dài là “cục máu đông” cản trở sự phát triển của thành phố. Ông nhấn mạnh quan điểm xuyên suốt là không để tồn tại các dự án kéo dài mà không được rà soát, tháo gỡ.

Theo ông Được, việc xử lý các dự án tồn đọng không chỉ nhằm giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp mà còn là nhiệm vụ quan trọng để chống lãng phí, giải phóng nguồn lực đất đai và tạo động lực tăng trưởng cho thành phố. Các sở ngành cần tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, tăng tính liên thông trong xử lý thủ tục, ứng dụng số hóa để theo dõi tiến độ và xác định rõ trách nhiệm từng cơ quan, từng cá nhân trong quá trình tháo gỡ dự án.