Bỏ phố vào mall: Mặt bằng nhà phố đang thành ‘gánh nặng’ thời hậu dịch

Giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) hiện thấp hơn 10–20% so với giai đoạn 2019, nhiều ưu đãi được đưa ra để hút khách thuê, nhưng tỷ lệ trống vẫn cao. Ngược lại, trung tâm thương mại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tới 94%, cho thấy xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của bán lẻ hiện đại.

Nhà mặt phố mất dần sức hút trong mắt thương hiệu

Báo cáo thị trường bất động sản Quý 1/2025 của Savills Việt Nam cho thấy bán lẻ đường phố tiếp tục gặp nhiều thách thức, đặc biệt là cạnh tranh với hệ thống bán lẻ hiện đại – nơi cung cấp đa dạng hàng hóa, dịch vụ và trải nghiệm khách hàng.

Trong khi nhu cầu tiêu dùng vẫn tăng trưởng mạnh mẽ, với tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM đạt 317.000 tỷ đồng trong ba tháng đầu năm – tăng 14% so với cùng kỳ 2024 – thì các mặt bằng bán lẻ truyền thống, đặc biệt là nhà phố tại các tuyến đường lớn, vẫn chưa phục hồi được công suất như thời điểm trước đại dịch.

Giá thuê hiện tại của các mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM thấp hơn 10–20% so với năm 2019. Các chủ nhà đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như kéo dài thời gian giữ nguyên giá thuê, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc hoặc linh hoạt thời hạn hợp đồng. Tuy nhiên, tình trạng mặt bằng bỏ trống vẫn phổ biến, ngay cả ở những vị trí vốn từng được xem là “đất vàng”.

Trung tâm thương mại giữ vững phong độ

Ngược lại với bức tranh trầm lắng của nhà mặt phố, bất động sản bán lẻ hiện đại tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực. Theo Savills, công suất cho thuê trung bình của phân khúc này tại TP.HCM đạt 94% trong Quý 1 – tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu thuê lớn đến từ các ngành như giải trí, thiết bị gia dụng, nội thất và sức khỏe.

Nguồn cung mới cũng đang được mở rộng với hơn 66.000 m² diện tích bán lẻ dự kiến gia nhập thị trường trong năm nay từ các dự án như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt. Nhiều trung tâm thương mại mới khai trương đã ghi nhận công suất từ 70% đến 88% – một con số đáng chú ý trong bối cảnh kinh tế vẫn còn nhiều biến động.

Các khách thuê lớn, chiếm diện tích trên 500 m² mỗi đơn vị, chủ yếu đến từ bốn nhóm ngành chính: giáo dục, chăm sóc sức khỏe – sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất. Điều này cho thấy xu hướng mở rộng và đầu tư bài bản vào trải nghiệm mua sắm toàn diện, thay vì chỉ bán hàng đơn thuần.

Thương hiệu bán lẻ dần rút khỏi nhà phố để bước vào trung tâm thương mại (Nguồn: VOV)

Hành vi tiêu dùng đổi thay – trung tâm thương mại chiếm ưu thế

Theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM: “Lĩnh vực bán lẻ hiện đang có những chuyển biến sâu sắc, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ.”

Bà Hương phân tích, đại dịch Covid-19 đã tạo ra bước ngoặt lớn trong thói quen mua sắm. Người tiêu dùng ngày càng quen với việc mua hàng trực tuyến vì sự tiện lợi và tiết kiệm chi phí. Dù nền kinh tế đã phục hồi, hành vi này vẫn được duy trì như một thói quen dài hạn, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống.

Thêm vào đó, trung tâm thương mại có hệ sinh thái vận hành chuyên nghiệp, giá thuê được quản lý minh bạch, môi trường ổn định và lượng khách hàng cao nhờ quy hoạch tổng thể. Trong khi đó, mặt bằng nhà phố thường thiếu nhất quán về giá cả, phụ thuộc vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu hỗ trợ truyền thông và hạ tầng đi kèm.

Một lợi thế khác của trung tâm thương mại chính là khả năng định vị thương hiệu. “Ngay cả khi không trực tiếp gia tăng doanh thu, việc hiện diện trong trung tâm thương mại giúp nâng cao độ nhận diện và uy tín trong mắt người tiêu dùng”, bà Hương nhận định.

Ngược lại, với mô hình cửa hàng nhà phố, khách hàng phải chủ động tìm đến thương hiệu, làm giảm khả năng tiếp cận tự nhiên. Tại các trung tâm thương mại, hành vi “mua sắm qua cửa kính” – tức là nhìn thấy sản phẩm một cách vô tình – tạo ra hàng loạt cơ hội tiếp cận khách hàng ngay cả khi họ chưa có nhu cầu cụ thể.

Sức ép từ chi phí và công nghệ số

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – bổ sung thêm một góc nhìn thực tế: “Chi phí thuê cửa hàng, lương nhân viên, tiền điện, nước… cao khiến các cửa hàng kinh doanh thua lỗ. Giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở các phố trung tâm vẫn ở mức cao, không giảm khiến người kinh doanh không cầm cự được phải đóng cửa.”

Ông Đính cũng nhấn mạnh, sự phát triển của công nghệ số khiến các hoạt động bán lẻ truyền thống giảm sút. Khi người tiêu dùng dịch chuyển mạnh sang mua sắm trực tuyến, mặt bằng nhà phố – vốn không linh hoạt và khó thay đổi trải nghiệm – ngày càng mất lợi thế cạnh tranh.

Dù có giá thuê “mềm” hơn trước dịch và nhiều ưu đãi đi kèm, mặt bằng nhà phố tại TP.HCM vẫn đối mặt với làn sóng bỏ trống ngày càng rõ nét. Trong khi đó, trung tâm thương mại – nhờ vận hành chuyên nghiệp và thích ứng tốt với hành vi tiêu dùng hiện đại – đang trở thành lựa chọn ưu tiên của các thương hiệu bán lẻ. Tái cấu trúc chiến lược mặt bằng không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu sống còn với nhiều doanh nghiệp trong giai đoạn chuyển đổi của thị trường bán lẻ.