Bất động sản trước chu kỳ mới: Cơ hội “nảy mầm” từ những công trình hạ tầng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn “tích lũy” cho chặng tăng trưởng mới. Trong đó, khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh được xem là tâm điểm của chu kỳ 10 năm.

''Tích lũy'' để nước vào chu kỳ tăng mới

Thị trường bất động sản năm 2025 đã đi qua được hơn 3/4 quãng đường với nhiều diễn biến khá tích cực. Đầu tư công đang được đẩy mạnh, trong đó, riêng vùng TP Hồ Chí Minh và Đông Nam Bộ chiếm tỷ trọng lớn nhờ hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài, hàng chục tuyến đường liên vùng đang khởi công cùng loạt tuyến metro trọng điểm được đề xuất đầu tư sớm.

Cùng lúc, chính sách pháp lý mới tạo khung rõ ràng hơn. Ba luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng được sửa đổi và có hiệu lực, giúp gỡ điểm nghẽn pháp lý tồn tại suốt nhiều năm. Hệ thống tín dụng, sau giai đoạn siết chặt, đang có dấu hiệu nới lỏng thận trọng, tập trung vào các dự án có pháp lý chuẩn và hạ tầng kết nối tốt.

Giới chuyên gia coi đây là “giai đoạn chuẩn bị” của chu kỳ 2025 - 2035. Bởi quy luật của thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy, sau mỗi chu kỳ điều chỉnh 2 - 3 năm, giai đoạn tăng trưởng kéo dài khoảng 8 - 10 năm tiếp theo. Và nếu lấy mốc 2013 - 2022 là chu kỳ tăng trước, thì hiện tại chính là thời điểm thị trường đang gom lực cho vòng quay mới.

Báo cáo nghiên cứu thị trường quý III/2025 của một đơn vị nghiên cứu, thời điểm hiện tại là giai đoạn củng cố nền tảng của thị trường bất động sản Việt Nam. Với nhiều tín hiệu khởi sắc rõ rệt cho thấy thị trường đang từng bước chuyển pha từ trạng thái đáy phục hồi sang đà tăng trưởng bền vững.

Theo đó, sau thời gian dài “tái cơ cấu” và “thanh lọc”, niềm tin trên thị trường địa ốc đang cởi mở hơn, dòng vốn đầu tư dần khơi thông, cùng các chính sách điều tiết linh hoạt góp phần tăng tính minh bạch cho các dự án bất động sản và thúc đẩy sự quan tâm của người mua.

Đặc biệt, động lực hạ tầng tiếp tục giữ vai trò “tâm điểm dẫn sóng”, mở ra các trục phát triển và không gian mới. Tạo nền tảng để thị trường bất động sản khởi sắc hơn vào cuối năm 2025 và kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng từ năm 2026.

Đông Bắc TP Hồ Chí Minh là “tâm điểm”

Nhìn vào bản đồ đầu tư công giai đoạn 2025 - 2030 có thể thấy, khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh hiện lên như một “tổ hợp tăng trưởng” rõ nét khi hội tụ hầu hết các dự án hạ tầng then chốt của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Đơn cử, Quốc lộ 13 sẽ được mở rộng lên 10 làn xe giai đoạn 2026–2028, tổng mức đầu tư gần 21.000 tỷ đồng. Song song, Vành đai 3 đang được triển khai và dự kiến vận hành toàn tuyến giữa năm 2026, trong khi Vành đai 4 dài 207 km, quy mô vùng liên kết TP Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Tây Ninh, sẽ khởi công cùng năm.

Không chỉ dừng ở đường bộ, hạ tầng đường sắt đô thị cũng đang được đề xuất ưu tiên đầu tư mở rộng theo hướng kết nối vùng. Tuyến metro số 1 sẽ được kéo dài từ Suối Tiên đến thành phố mới Bình Dương với tổng chiều dài khoảng 29 km, cùng với tuyến metro số 2 (Bình Dương trước đây) qua Quốc lộ 13 nối trung tâm TP Hồ Chí Minh dài 22 km. Tổng vốn đầu tư 2 dự án này vượt 100.000 tỷ đồng, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hình thành mạng lưới giao thông công cộng hiện đại của toàn vùng Đông Bắc nói riêng, khu vực Đông Nam Bộ nói chung.

Sự thay đổi trong quy hoạch và hạ tầng đang tạo lực dịch chuyển dân cư mạnh mẽ, đặc biệt là nhóm chuyên gia, kỹ sư, tầng lớp trung lưu trẻ làm việc trong các khu công nghiệp và trung tâm công nghệ cao. Các dự báo cho thấy, dân số khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh sẽ tăng mạnh đến năm 2040, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ, thương mại và giải trí.

Bởi nơi đây chính là một trong những vùng hội tụ rõ nét nhất giữa đầu tư công, dòng dân cư chất lượng cao và kỳ vọng tăng trưởng bền vững trong chu kỳ mới của thị trường.

Cơ hội thuộc về người đi trước

Trong đầu tư bất động sản, suy cho cùng không chỉ là câu chuyện của đất, mà là câu chuyện của thời gian và tầm nhìn. Giá trị thật của một khu đất không nằm ở hiện tại, mà ở tương lai mà nó đang tiến đến. Giới đầu tư giàu kinh nghiệm gọi đây là giai đoạn vàng của tầm nhìn. Họ không tìm thời điểm rẻ nhất, mà tìm thời điểm sớm nhất có thể đoán trước xu thế.

Bài học của khu vực Thủ Thiêm hay Phú Mỹ Hưng từng chứng minh điều đó. Ai mua đất khi hạ tầng còn trên giấy thường chịu đựng vài năm im lìm, nhưng sau đó hưởng trọn biên lợi nhuận khi dự án thành hình.

Câu chuyện của khu Đông Bắc TP Hồ Chí Minh hôm nay chính là khởi đầu của chu kỳ ấy. Khi các tuyến đường còn ngổn ngang sắt thép công trình, khi Metro còn là bản vẽ và các tuyến đường vành đai chưa thông xe… đó cũng là lúc những người có tầm nhìn xa nhất đang âm thầm đặt nền móng cho một chu kỳ mới.