Bất động sản sau sáp nhập: Vận hội mới đòi hỏi tư duy mới

Trong bối cảnh cải cách thể chế, sáp nhập tỉnh thành và chiến lược phát triển không gian mới, thị trường bất động sản đang đứng trước vận hội lịch sử nhưng cũng đối mặt với những yêu cầu khắt khe về tư duy dài hạn, năng lực thích ứng và sự chuyên nghiệp.

Ngày 3/7, Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới – Vận hội mới" do TheLEADER tổ chức đã chính thức khai mạc tại Hà Nội, quy tụ nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - bất động sản, nhà đầu tư và đại diện cơ quan quản lý. Diễn đàn diễn ra trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào giai đoạn cải cách sâu rộng, với những động lực chính sách, thể chế và quy hoạch chưa từng có tiền lệ.

Cơ hội song hành với thách thức

Phát biểu tại lễ khai mạc, Ông Nguyễn Cao Cương, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Nhà Quản trị - TheLEADER nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện đang bước vào “một thời điểm lịch sử”, khi đất nước đồng loạt triển khai các chương trình tái cấu trúc quy mô lớn: cải cách tổ chức bộ máy hành chính, thúc đẩy tăng trưởng hai con số, sáp nhập 29 tỉnh thành để tổ chức lại không gian phát triển quốc gia. Từ đó, bài toán quy hoạch và đầu tư tại 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh mới sẽ tạo ra cả cơ hội lớn lẫn rủi ro đan xen – đòi hỏi giới đầu tư không thể tiếp tục đi theo lối mòn của giai đoạn cũ.

Ông Nguyễn Cao Cương, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Nhà Quản trị - TheLEADER. 

Trong bối cảnh đó, lĩnh vực bất động sản, vốn được xem là cấu phần quan trọng trong cấu trúc kinh tế quốc gia được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Với hơn 1.500 dự án vướng mắc pháp lý đang được tháo gỡ, cùng với dòng vốn đầu tư công, tín dụng và cải cách thể chế được thúc đẩy để hỗ trợ thị trường. Nhưng theo nhiều chuyên gia, điều thị trường cần lúc này không chỉ là “sự ưu ái” mà là sự thay đổi trong cách tiếp cận: không còn đầu tư theo phong trào hay bám ranh giới hành chính, mà phải bám vào hạ tầng, vào các trục phát triển liên vùng và vào giá trị sử dụng thực.

Tại tọa đàm chuyên sâu với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ bước vào chu kỳ hồi phục, mà còn đang “lột xác” để thích ứng với những yêu cầu cao hơn về chiến lược phát triển bền vững.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường “có sức sống và tiềm năng, nhưng cũng đang bị “méo mó” do sự thiếu đồng bộ trong phát triển thị trường và xu hướng đầu cơ. 

Cụ thể, Việt Nam đang vận hành nền kinh tế thị trường nhưng lại thờ ơ với việc phát triển đúng chuẩn các thị trường. Cả thị trường tài chính và thị trường đất đai đều chưa thực sự phát triển đúng cách, khiến đầu tư bất động sản rơi vào thế thiếu nền tảng và khó bứt phá ổn định

Ngoài ra, xu hướng đầu cơ vẫn đang chiếm ưu thế, kéo dài nhiều năm và ngày càng có tính dẫn dắt. “Bản thân đầu cơ không xấu, nhưng nếu nó trở thành mô hình chủ đạo thì thị trường sẽ méo mó”, ông Thiên nhận định. Đầu cơ quá mạnh khiến đầu tư thực trở nên khó khăn, thị trường bất động sản bị biến dạng và không phản ánh đúng nhu cầu thực.

Triển vọng của thị trường này phụ thuộc nhiều vào việc thực thi các chính sách hỗ trợ kinh tế tư nhân một cách quyết liệt và học hỏi các mô hình hiệu quả từ quốc tế về vai trò của nhà nước trong việc kiến tạo môi trường kinh doanh.

Nhiều ý kiến tại tọa đàm cũng nhấn mạnh yêu cầu định vị lại vai trò của bất động sản – từ một ngành hưởng lợi sang một trụ cột chủ động dẫn dắt, có trách nhiệm với các mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia. Bất động sản giờ không chỉ phục vụ nhu cầu ở, mà còn là kênh huy động vốn dài hạn, là công cụ định hình đô thị, công nghiệp, dịch vụ và thậm chí cả cấu trúc xã hội.

Không gian mới, sản phẩm mới và cách tiếp cận mới

Ông Nguyễn Cao Cương nhận định, những cải cách về tổ chức hành chính và tái quy hoạch không gian quốc gia – từ 63 tỉnh, thành phố về 34 đơn vị hành chính – đang mở ra một vận hội hiếm có cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cơ hội lớn luôn đi kèm rủi ro lớn nếu tư duy đầu tư và năng lực quản trị không kịp thích ứng.

PGS.TS Trần Đình Thiên cũng nêu rõ, kỳ vọng tăng trưởng kinh tế hai chữ số sẽ là cú hích cho nhiều ngành, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt và chuẩn bị kỹ lưỡng, nguy cơ "vỡ trận" hoàn toàn có thể xảy ra. “Tăng trưởng quá nhanh mà thiếu nền tảng, thiếu khả năng phản ứng chính sách thì hậu quả sẽ rất lớn”, ông cảnh báo.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam phát biểu tại diễn đàn. 

Vì vậy, các chuyên gia tại diễn đàn đồng thuận rằng: thị trường không thể tiếp tục dựa vào "sóng", mà phải được định hình bằng tầm nhìn dài hạn, bền vững và phù hợp với hành vi tiêu dùng mới. Không gian phát triển trong tương lai sẽ không còn bị giới hạn bởi địa giới hành chính, mà là sự liên kết vùng – siêu kết nối – hành lang hạ tầng.

Bên cạnh đó, giới đầu tư cũng được cảnh báo về một giai đoạn sàng lọc mạnh, các loại hình sản phẩm lỗi thời, phát triển theo phong trào sẽ dần bị đào thải; thay vào đó là nhu cầu thực về sản phẩm xanh – số – tích hợp giá trị sống và công nghệ, đáp ứng thị hiếu tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh mẽ.

Các chuyên gia cũng cảnh báo: nếu không thay đổi tư duy quản trị rủi ro, đầu tư theo kiểu “đánh nhanh rút gọn”, thị trường sẽ tiếp tục gặp những bất ổn mới. Đầu tư bất động sản hiện nay không thể tách rời các biến số pháp lý, thể chế, chính sách tài khóa – tiền tệ, và biến động địa chính trị.

Bức tranh toàn cảnh tại Diễn đàn cho thấy một thông điệp rõ ràng: thị trường bất động sản không còn là nơi để thử sai, mà đang trở thành một sân chơi chiến lược, nơi những người có tư duy dài hạn, hiểu thị trường và dám tiên phong mới có thể đi đường dài.

Trong thời kỳ mà thể chế, không gian phát triển và hành vi tiêu dùng đều đang thay đổi nhanh chóng, nếu giới đầu tư vẫn giữ tư duy cũ, họ không chỉ bỏ lỡ vận hội mà còn có nguy cơ bị đào thải khỏi thị trường.