Bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam ở đâu khi dân số già hóa?

Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam hứa hẹn tiềm năng "mỏ vàng" trong bối cảnh dân số già hóa nhanh, nhưng vẫn đối mặt với thách thức về pháp lý, văn hóa và chi phí cao.

Việt Nam đang chứng kiến tốc độ già hóa dân số nhanh chóng, mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản (BĐS) dưỡng lão. Theo Dữ liệu dân cư quốc gia, hiện cả nước có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, chiếm hơn 16% dân số, và dự báo đến năm 2038, cứ năm người dân sẽ có một người trên 60 tuổi. Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) ước tính đến năm 2050, tỷ lệ trên 60 tuổi sẽ vượt 25%. Sự thay đổi nhân khẩu học này không chỉ đặt ra thách thức về an sinh xã hội mà còn là "mỏ vàng" tiềm năng cho các mô hình nhà dưỡng lão, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và cơ sở chăm sóc tích hợp. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn non trẻ, đối mặt với nhiều rào cản về văn hóa, pháp lý và tài chính.

Theo thống kê chưa đầy đủ, Việt Nam hiện chỉ có vài chục cơ sở dưỡng lão tư nhân và công lập, chủ yếu cung cấp dịch vụ cơ bản, chưa đáp ứng được các nhu cầu đa dạng như y tế, dinh dưỡng hay sinh hoạt cộng đồng. Tại TP Hồ Chí Minh, năm 2024 ghi nhận 7 cơ sở công lập và 13 cơ sở tư nhân, trong đó một số miễn phí nhờ hỗ trợ từ thiện. Các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sun Group, Trần Anh Group và Novaland đã bắt đầu tham gia với các dự án cao cấp tại Hà Nội, Ninh Bình, Tây Ninh, khu vực Phan Thiết, nhưng vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ so với tiềm năng thị trường. Mô hình bán trú – chăm sóc ban ngày và trở về nhà buổi tối – được đánh giá phù hợp với văn hóa Á Đông, nơi con cái thường chăm sóc cha mẹ.

Người cao tuổi rèn luyện sức khỏe trong khuôn viên một khu dân cư tại TP Hồ Chí Minh.

Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Vietnam, nhận định thị trường BĐS dưỡng lão tại Việt Nam "vẫn còn sơ khai và kém phát triển, phần lớn sản phẩm hiện nay chỉ dừng ở mức cơ bản hoặc mang tính từ thiện". Ông cho rằng các mô hình cao cấp như Phương Đông Asahi Nursing Home tại Hà Nội cho thấy tiềm năng cho phân khúc an dưỡng cao cấp. Savills Việt Nam chưa có báo cáo chuyên biệt về nhà ở cho người cao tuổi nhưng các báo cáo thị trường tổng thể đã đề cập đến xu hướng nhân khẩu học và phát triển nhà ở ngoại ô.

Nhìn ra khu vực châu Á - Thái Bình Dương, báo cáo của Savills cho thấy cơ hội đầu tư trong bối cảnh dân số già hóa và sự gia tăng giàu có. Hiện nay, khoảng 16% dân số khu vực trên 65 tuổi, dự kiến tăng lên 30% vào năm 2050, với hơn 1,5 tỷ người cao tuổi. Tại Nhật Bản – quốc gia "già nhất thế giới" với gần 1/3 dân số trên 65 – thị trường đã phát triển đa dạng, từ nhà dưỡng lão công lập đến đầu tư tư nhân như quỹ Japan Alternatives Living Fund của Nuveen. Australia thu hút đầu tư nhờ người nghỉ hưu giàu có, với các làng hưu trí như Keyton và Aveo Group, mới đây được mua lại với giá 3,85 tỷ AUD. Ngay cả Ấn Độ, với dân số trẻ trung (tuổi trung bình 28,4), cũng dự kiến cần 4,8-8,4 tỷ USD đầu tư vào dưỡng lão đến năm 2030, tập trung vào sống độc lập và hỗ trợ y tế.

Tại Việt Nam, tiềm năng thị trường được đánh giá cao. Ông MacGregor dự báo thị trường chăm sóc người cao tuổi sẽ tăng từ 2,3 tỷ USD năm 2024 lên 3,6 tỷ USD vào năm 2032, với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm 5,8%. Các loại hình thu hút nhu cầu bao gồm nhà dưỡng lão hỗ trợ (assisted living), mô hình nhà ở chung (co-housing), khu nghỉ dưỡng sức khỏe kết hợp y tế, và căn hộ dưỡng lão giá phải chăng tại đô thị vệ tinh. "Khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe hoặc mô hình nhà ở tích hợp hiện đại đang được chú ý nhờ nhận thức cao hơn về sức khỏe tinh thần và chăm sóc phòng ngừa", ông nói. Phân khúc cao cấp nhắm đến người nghỉ hưu và kiều bào, trong khi mô hình trung cấp cần phát triển để tiếp cận thị trường đại chúng. Ông cũng nhấn mạnh tiềm năng của mô hình tích hợp (nhà ở kết hợp y tế và nghỉ dưỡng) như một "loại hình tài sản mới", đặc biệt tại ngoại ô hoặc điểm nghỉ dưỡng, thu hút đầu tư từ Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản - những quốc gia có nhiều đầu tư vào Việt Nam nhờ chi phí thấp.

Tuy nhiên, thách thức vẫn còn đáng kể với phân khúc bất động sản dưỡng lão. Nhiều doanh nghiệp dè dặt do pháp lý chưa rõ ràng, thiếu khung quy định cho BĐS dưỡng lão, yêu cầu quỹ đất lớn, vốn dài hạn và lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại. Chi phí dịch vụ cao – từ 10 triệu đồng/tháng cho gói cơ bản đến 16-22 triệu đồng cho nâng cao – vượt xa lương hưu bình quân 6,2-7 triệu đồng/tháng (theo Bảo hiểm Xã hội Việt Nam 2024). Với người không lương hưu, chỉ sống bằng trợ cấp vài trăm nghìn đồng, dịch vụ này gần như ngoài tầm với. Ngoài ra, các chi phí tăng 10-15%/năm, nhanh hơn điều chỉnh lương hưu 5-7%, trong khi chính sách an sinh hỗ trợ chưa bằng các nước phát triển khác.

Ông MacGregor cũng chỉ ra thêm việc thiếu ưu đãi về tài chính, thuế trong khi nhận thức cộng đồng về nhà ở dưỡng lão chưa cao, cùng yếu tố văn hóa ưu tiên sống đa thế hệ cũng là những rào cản, thách thức cho phân khúc nhà ở dưỡng lão. Những yếu tố này khiến thị trường chưa bùng nổ, dù nhu cầu lớn từ người cao tuổi cô đơn khi con cháu bận rộn.

Để phát triển, theo chuyên gia của Savills, Việt Nam, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia lân cận như Singapore: áp dụng ưu đãi mục tiêu như miễn giảm thuế, hỗ trợ đất đai và phê duyệt nhanh; mở rộng nhà ở xã hội với đơn vị dành riêng cho người cao tuổi; thúc đẩy hợp tác công-tư; đào tạo nhân lực y tá lão khoa; hoàn thiện khung pháp lý về đất đai và đầu tư nước ngoài; nâng cao nhận thức qua chiến dịch truyền thông để bình thường hóa sống độc lập".