Chuyên trang bất động sản
Hotline: 0983.456.456
Từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới được ban hành hằng năm thay vì 5 năm một lần, đánh dấu bước chuyển lớn sang cơ chế định giá “sát thị trường”.
Theo các chuyên gia pháp lý, giai đoạn đầu áp dụng có thể khiến chi phí đất đai và nghĩa vụ tài chính tăng, tạo sức ép cho doanh nghiệp bất động sản.
Ông Võ Hồng Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú tại TP Hồ Chí Minh, nhận định thay đổi quan trọng nhất của bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 là chuyển từ tư duy “giá khung cố định” sang “giá linh hoạt, sát thị trường”.
“Trước đây, bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần và thường thấp hơn 30–60% so với giá giao dịch thực tế, dẫn đến tình trạng ‘giá hai sổ’, một mức giá ghi trong hợp đồng, một mức giá giao dịch thật. Sự chênh lệch này gây thất thu thuế, thiếu công bằng khi bồi thường, tính tiền sử dụng đất hay thu hồi đất,” ông Tú nói.
Theo Luật Đất đai 2024, từ năm 2026, UBND cấp tỉnh sẽ công bố bảng giá đất hằng năm dựa trên dữ liệu giá phổ biến của thị trường. Cách làm này được kỳ vọng giúp giá đất trong hồ sơ pháp lý sát hơn với giá giao dịch thực tế, tạo cơ sở quản lý thống nhất và minh bạch.
Với TP Hồ Chí Minh, dự thảo bảng giá đất năm 2026 cho thấy giá đất nông nghiệp ở các khu vực đô thị hóa nhanh như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… dự kiến tăng 48–85%, từ khoảng 810.000 đồng/m² lên 1,2–1,4 triệu đồng/m².
Theo ông Tú, việc ban hành bảng giá đất hàng năm mang lại lợi ích đa chiều:
Đối với Nhà nước, đây là công cụ điều hành hiệu quả, giúp tăng thu ngân sách và giảm khiếu nại về chênh lệch giá đất.
Với người dân, khi bị thu hồi đất, mức bồi thường sẽ gần với giá thị trường hơn; việc xin cấp sổ đỏ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất cũng trở nên dễ dự trù tài chính hơn.
Đối với doanh nghiệp, giá đất sát thực tế giúp việc tính toán chi phí, đấu giá đất hay xác định giá khởi điểm minh bạch hơn.
Tuy nhiên, ông cũng cho rằng nếu bảng giá đất tăng nhanh, các doanh nghiệp đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý dự án sẽ chịu áp lực chi phí rất lớn, đặc biệt là những đơn vị có năng lực tài chính hạn chế.”
Ở góc nhìn toàn thị trường, bảng giá đất mới tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản lành mạnh hơn, loại bỏ tình trạng “giá hai sổ”, chống thất thu ngân sách và sàng lọc những nhà đầu tư yếu kém.
Tuy nhiên, ba rủi ro có thể xuất hiện trong giai đoạn đầu gồm:
Áp lực tài chính cho người dân và doanh nghiệp khi nghĩa vụ thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất tăng mạnh.
Thiếu đồng bộ dữ liệu: nếu địa phương chưa có hệ thống giá đất thị trường chính xác, việc định giá dễ thiếu khách quan.
Khiếu nại, tranh chấp có thể tăng nếu bảng giá không được công khai minh bạch.
“Thực tế, riêng TP Hồ Chí Minh trong hai năm 2022–2023 đã có hơn 7.500 đơn khiếu nại về bồi thường đất, phần lớn bắt nguồn từ chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường,” ông Tú cho biết
Để việc áp dụng bảng giá đất hằng năm không gây xáo trộn, chuyên gia pháp lý cho rằng các địa phương cần chuẩn bị kỹ dữ liệu và cơ chế phản biện xã hội.
Bốn giải pháp trọng tâm gồm:
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất số hóa, minh bạch, thu thập từ sàn giao dịch, ngân hàng, văn phòng công chứng;
Thành lập hội đồng thẩm định độc lập có sự tham gia của chuyên gia định giá;
Truyền thông sớm trước khi công bố bảng giá mới để tránh gây hoang mang;
Quy định trần tăng giá hằng năm, chẳng hạn không vượt quá 15–20% để hạn chế “sốc giá”.
Cân bằng giữa minh bạch và ổn định
Ông Võ Hồng Tú cho rằng, việc cập nhật bảng giá đất hàng năm là xu hướng tất yếu trong bối cảnh giá đất biến động nhanh, nhưng cần điều chỉnh có lộ trình.
“Tăng quá nhanh sẽ gây bất ổn, nhưng tăng chậm lại kéo dài bất công trong bồi thường và thất thu ngân sách. Trong hai năm đầu, nên thực hiện theo hướng ‘tăng dần – có phân vùng’, đặc biệt chú ý khu vực vùng ven, nơi dễ xảy ra biến động mạnh nhất,” ông đề xuất.
Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh, trong đó đáng chú ý là cơ chế thanh toán đất cho các dự án BT, bao gồm dự án chống ngập 10.000 tỷ đồng.
Để Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hiệu quả, cần nghiên cứu thấu đáo, phải có cơ chế giám sát chặt chẽ và thông tin phải chuẩn xác.
Đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, UBND tỉnh Ninh Bình triển khai cơ chế “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt, tạo điều kiện sớm triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.
Nhiều cư dân sống tại chung cư 9 View (TP Hồ Chí Minh) phản ánh dù đã thanh toán đến 98% giá trị căn hộ, dọn về sống nhiều năm, nhưng vẫn chưa nhận được sổ hồng.
Vui lòng gửi phản ánh của bạn để chúng tôi hỗ trợ hoặc cải thiện giúp tăng trải nghiệm cho bạn.
Chào mừng đến với Chuyên trang Bất động sản của thời báo VTV
Bạn chưa có tài khoản? Đăng kí ngay
Bạn đã có tài khoản? Đăng nhập
