Áp thuế chuyển nhượng bất động sản: Giải pháp ngăn đầu cơ, thổi giá

Việc áp thuế 20% trên phần lợi nhuận và thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ đối với chuyển nhượng bất động sản được coi là một trong những công cụ hữu hiệu nhằm ngăn đầu cơ, lướt sóng, thổi giá.

Về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 20% trên phần lợi nhuận (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý), thay vì thuế suất 2% trên tổng giá chuyển nhượng như hiện hành.
Trường hợp không chứng minh được giá mua và chi phí, dự thảo đưa ra thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản: thời gian nắm giữ càng ngắn, thuế càng cao. Cụ thể là mức thuế suất 10% nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, 6% nếu từ 2 – 5 năm và 2% với bất động sản nắm giữ trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế.
Ngay sau khi dự thảo được ban hành đã xuất hiện những ý kiến trái chiều. Có ý kiến ủng hộ thì cho rằng dự thảo quy định như vậy là để hướng đến một thị trường bất động sản lành mạnh, ngăn đầu cơ, thổi giá, lướt sóng - những hành vi đã và đang làm méo mó thị trường.
Ngược lại, một số ý kiến cho rằng trong khi các kênh đầu tư khác như vàng, gửi lãi tiết kiệm không bị đánh thuế thì việc đánh thuế này sẽ dẫn đến sự thiếu công bằng trong các hình thức đầu tư. Bên cạnh đó, việc đánh thuế có thể đẩy giá bất động sản tăng cao, khiến người mua ngày càng khó tiếp cận nhà ở...
Dù có ý kiến trái chiều, song rõ ràng ai cũng có cái lý của mình, phản ánh những góc nhìn khác nhau từ nhà quản lý, nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, để đánh giá khách quan, cần đặt chính sách này trong bối cảnh thực tiễn thị trường bất động sản hiện nay.
Những năm gần đây thị trường bất động sản phát triển nóng, với tốc độ tăng trưởng nhanh, nhưng thiếu tính bền vững. Sự tăng giá đột biến gắn liền với việc các chiêu trò đầu cơ, lướt sóng, khiến bất động sản bị “thổi giá” vượt xa giá trị thực. Thậm chí, tại các buổi đấu giá, nhiều đối tượng công khai trả giả cao bất thường rồi chấp nhận bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường và tạo ra mặt bằng giá ảo...
Sự phát triển nóng và lệch pha này không chỉ gây bất ổn cho thị trường mà còn để lại nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Bài học từ giai đoạn trước, khi nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản gia tăng đã để lại nhiều hậu quả: hàng loạt dự án đình trệ, tài sản tồn kho lớn, hệ thống ngân hàng chịu áp lực thanh khoản và nợ xấu tăng cao… Những hậu quả ấy khiến nhà nước phải dành nhiều thời gian, nguồn lực để xử lý nợ xấu, tái cơ cấu các tổ chức tín dụng, khôi phục lòng tin vào thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô.
Bởi thế, việc Bộ Tài chính đề xuất áp thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xem là một trong những động thái điều hành thiết thực của cơ quan quản lý nhà nước, góp phần bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Luật gia Đỗ Hà Trung, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Nam Á cho rẳng, việc chuyển đổi cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân từ tổng giá chuyển nhượng sang lợi nhuận ròng mang nhiều ý nghĩa tích cực về mặt pháp lý, đặc biệt là trong việc tiệm cận các chuẩn mực quốc tế và đảm bảo tính công bằng, hợp lý của chính sách thuế.
Phương pháp tính thuế dựa trên tổng giá chuyển nhượng, cụ thể là mức 2% hiện hành, thường bỏ qua chi phí thực tế mà cá nhân đã bỏ ra để tạo ra tài sản hoặc có được lợi nhuận. Điều này dẫn đến tình trạng thuế suất hiệu quả có thể rất cao đối với những trường hợp có chi phí lớn, làm giảm tính công bằng.
Việc tính thuế trên lợi nhuận ròng (doanh thu trừ chi phí hợp lý, hợp lệ) sẽ phản ánh đúng bản chất của thu nhập chịu thuế, tức là phần giá trị tăng thêm thực sự mà cá nhân nhận được. Điều này phù hợp với nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế, theo đó người nộp thuế chỉ phải đóng thuế trên phần thu nhập thực tế mà họ thu được, chứ không phải trên toàn bộ doanh thu. Điều này cũng giúp tránh tình trạng "đánh thuế trùng" lên phần vốn hoặc chi phí ban đầu của người nộp thuế.
“Việc Việt Nam chuyển đổi theo hướng này sẽ giúp hài hòa hóa hệ thống pháp luật thuế trong nước với thông lệ quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc hội nhập kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài…”, luật gia Đỗ Hà Trung phân tích.
Bên cạnh đó, cũng có nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ được cho là công cụ điều tiết hành vi đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Về vấn đề này, qua nghiên cứu dự thảo luật, luật gia Đỗ Hà Trung cho rằng, cần khẳng định rằng mục tiêu chính của việc áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ là nhằm hạn chế hành vi đầu cơ, "lướt sóng" bất động sản. Những hành vi này thường tạo ra "bong bóng" giá, gây bất ổn cho thị trường, làm mất đi cơ hội tiếp cận nhà ở thực sự cho người dân có nhu cầu và gây ra những hệ lụy tiêu cực cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
“Thuế suất lũy tiến được thiết kế để tăng gánh nặng thuế đối với các giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian ngắn, từ đó khuyến khích nắm giữ tài sản lâu dài hơn, hướng dòng vốn vào sản xuất, các hoạt động đầu tư có giá trị gia tăng thực sự…”, luật gia Đỗ Hà Trung phân tích.