TP Hồ Chí Minh: Các trường hợp áp dụng và không áp dụng hệ số K từ 1/7

Tùy từng trường hợp, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng một trong ba phương thức gồm: sử dụng bảng giá đất, bảng giá đất kết hợp hệ số K hoặc xác định giá đất cụ thể.

Từ ngày 1/7, TP Hồ Chí Minh ban hành và áp dụng Quyết định 45 quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp theo Nghị quyết 254 của Quốc hội. 

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất đai đều áp dụng hệ số K. Tùy trường hợp, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng một trong ba phương thức gồm: sử dụng bảng giá đất, bảng giá đất kết hợp hệ số K hoặc xác định giá đất cụ thể.

Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất (Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh), Luật Đất đai 2024 quy định nhiều trường hợp chỉ áp dụng bảng giá đất. Trong đó có 12 trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 11, các trường hợp bố trí tái định cư và 11 trường hợp quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai như công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, giao đất cho hộ gia đình, cá nhân...

Đây là nhóm chủ yếu liên quan đến người dân hoặc các khoản thuế, phí trong quản lý đất đai nên chỉ áp dụng bảng giá đất, không áp dụng hệ số K và cũng không phải xác định giá đất cụ thể.

Theo ông Dương, khi có Nghị quyết 245, điểm mới của Nghị quyết là bổ sung cơ chế áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K đối với một số trường hợp phát sinh tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Cụ thể, nhóm này gồm các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá; công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền; chuyển mục đích sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền một lần; gia hạn sử dụng đất; điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; chuyển hình thức sử dụng đất và một số trường hợp khác phát sinh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Nghị quyết 254.

Nói cách khác, hệ số K chỉ áp dụng khi tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, không áp dụng cho toàn bộ các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Với Quyết định 45, nhiều vướng mắc trong Luật Đất đai và Nghị quyết 254 được điều chỉnh để phù hợp thực tiễn. Theo đói, nếu không áp dụng được bảng giá đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 49/2026. Các trường hợp cụ thể:

- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.

- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc duy trì cách xác định nghĩa vụ tài chính đất đai theo 3 phương thức này xuất phát từ thực tế bảng giá đất hiện nay chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng thửa đất.

Trong tờ trình xây dựng Quyết định 45, Sở cho biết bảng giá đất của TP Hồ Chí Minh hiện chủ yếu xác định theo vị trí mặt tiền đường và cấp hẻm. Thực tế có nhiều thửa đất nông nghiệp nằm giáp đường bê tông hoặc đường nhựa nhưng chưa có tên trong bảng giá, hoặc nhiều hẻm có chiều rộng rất khác nhau nhưng được xếp cùng một vị trí giá đất. Nếu áp dụng đồng loạt bảng giá đất và hệ số K trong các trường hợp này, đặc biệt là bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, sẽ không phản ánh đúng giá trị thực tế và dễ phát sinh khiếu nại.

Sau khi xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường, TP Hồ Chí Minh quyết định giữ cơ chế xác định giá đất cụ thể đối với những trường hợp bảng giá đất chưa đủ căn cứ áp dụng, thay vì áp dụng hệ số K đại trà.

Theo ông Đào Quang Dương, thành phố cũng lựa chọn giữ hệ số K = 1 đối với hai nhóm đối tượng có tác động lớn.

Thứ nhất là các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. "Việc giữ K = 1 nhằm tạo điều kiện cho người dân thực hiện các thủ tục đất đai với chi phí phù hợp, đáp ứng nhu cầu nhà ở" ông Dương nói.

Thứ hai là trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm của doanh nghiệp trong các lĩnh vực sản xuất, nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ. Theo ông Dương, nếu tăng hệ số K đối với nhóm này sẽ làm tăng chi phí thuê đất, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

Trường hợp áp dụng bảng giá đất:

Áp dụng đối với các trường hợp được Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng trực tiếp bảng giá đất, gồm:

Công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân không qua đấu giá; Thuê đất trả tiền hằng năm; Tính thuế sử dụng đất; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính; Tính tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước; Giá bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Các trường hợp bố trí tái định cư và các trường hợp khác theo Điều 159 Luật Đất đai.

Các Trường hợp áp dụng bảng giá đất × hệ số K

Đây là nhóm chịu điều chỉnh trực tiếp của Quyết định 45

Áp dụng khi tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, gồm: Giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá; Công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền; Chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền; Cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; Gia hạn sử dụng đất; Điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; Chuyển hình thức sử dụng đất; Điều chỉnh quy hoạch làm phát sinh nghĩa vụ tài chính; Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác theo Nghị quyết 254.

Trường hợp phải xác định giá đất cụ thể

Áp dụng khi: Bảng giá đất không đủ căn cứ để xác định giá đất; Khu đất có đặc điểm đặc thù, bảng giá đất không phản ánh đúng giá trị thực tế; Các trường hợp pháp luật quy định phải xác định giá đất cụ thể.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh, việc giữ cơ chế này nhằm bảo đảm giá đất sát thực tế, đặc biệt trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, tránh phát sinh khiếu nại.