Thủ Thiêm trỗi dậy thành trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh

Sau sáp nhập và tái cấu trúc không gian đô thị đang đưa Thủ Thiêm vươn lên vị thế trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, định hình lại toàn bộ bản đồ kinh tế; bất động sản trong thập kỷ tới.

Trung tâm mới từ logic phát triển đô thị

Trong tiến trình tái tổ chức không gian đô thị, TP Hồ Chí Minh đang bước vào thời kỳ đa trung tâm, một mô hình tất yếu của các siêu đô thị hiện đại. Nếu Quận 1 và Quận 3 (cũ) được xem là “vùng lõi lịch sử” của một trung tâm kinh tế, hành chính truyền thống, thì Thủ Thiêm đang nổi lên như một hạt nhân hoàn toàn mới, mang cấu trúc của một trung tâm tài chính – thương mại có tính toàn cầu.

Theo Tổ chức hợp tác và Phát triển kinh tế OECD, khu trung tâm (CBD) là vùng lõi thương mại, tài chính có mật độ lao động cao nhất, tập trung hoạt động kinh tế giá trị lớn và được nâng đỡ bởi hệ thống giao thông công cộng dày đặc. Khi đặt định nghĩa này lên bản đồ phát triển của TP Hồ Chí Minh, Thủ Thiêm, với quỹ đất lớn, quy hoạch bài bản và hạ tầng đang được kết nối  chính là ứng viên sáng giá nhất cho vai trò CBD mới.

Tại Diễn đàn bất động sản TP Hồ Chí Minh “Hạt nhân trung tâm” vừa được tổ chức tại TP Hồ Chí Minh hôm nay 18/11, các chuyên gia đều nhấn mạnh lợi thế cửa ngõ phía Đông cùng quy hoạch hiện đại, đồng bộ đã đưa Thủ Thiêm tiến sát chuẩn của một trung tâm tài chính quốc tế. Theo ông Trần Đình Thiên – chuyên gia kinh tế, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam – quá trình Chính phủ ráo riết tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng ngàn dự án, đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng chiến lược và định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế đã tạo ra “cơ hội lịch sử” để Thủ Thiêm bứt phá.

Ông Thiên phân tích rằng TP Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phát triển mới, với khát vọng trở thành trung tâm tài chính Đông Nam Á. Thành phố sở hữu các điều kiện đặc biệt hiếm có: nền văn hoá năng động, sức hút quốc tế mạnh, mạng lưới đổi mới sáng tạo rộng mở và vai trò đầu tàu kinh tế quốc gia. Trong bối cảnh đó, Thủ Thiêm không chỉ là phần mở rộng của trung tâm cũ, mà đang trở thành một cực tăng trưởng độc lập.

Bài học từ Yeouido (Seoul), nơi trở thành trung tâm tài chính mới song song với CBD truyền thống cho thấy sự vận hành của một IFC có thể tạo ra “hiệu ứng lan tỏa”: kéo dòng vốn, doanh nghiệp, lao động chất lượng cao, dịch vụ cao cấp, từ đó định hình lại cấu trúc đô thị. Với IFC Thủ Thiêm dự kiến vận hành từ năm 2025, TP Hồ Chí Minh có cơ sở lặp lại mô hình của những siêu đô thị đã thành công.

Thủ Thiêm đang tiến theo đúng lộ trình đó. Tuyến metro số 1 chuẩn bị vận hành, cùng các cây cầu nối Quận 1 – Thủ Thiêm và Quận 4 – Thủ Thiêm được thúc đẩy mạnh, cộng thêm trục giao thông chiến lược Thủ Thiêm – Long Thành, tất cả tạo ra một mạng lưới liên vùng có sức lan tỏa lớn. Khi lưu thông được giải phóng, dòng cư dân, chuyên gia, doanh nghiệp sẽ “chảy về phía Đông”, hình thành một cấu trúc mới: “song trung tâm” giữa Quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm.

Tác động tích cực đến thị trường bất động sản trung tâm

Trong khi đô thị đa trung tâm dần định hình, thị trường bất động sản trung tâm vẫn giữ sức nóng đặc biệt, nhất là đối với phân khúc chung cư. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm trong 10 tháng năm 2025 – vượt trội hơn hẳn so với các loại hình khác.

Phân khúc chung cư hạng sang tại trung tâm đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Chỉ trong quý III/2025, mức độ quan tâm tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án thứ cấp tại Quận 1 (cũ) đạt 413 triệu đồng/m2, Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, các dự án còn lại dao động 101-182 triệu đồng/m2. Mức tăng giá này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn lớn, trong khi nhà phố cá nhân đã vượt khả năng chi trả của đa số nhóm khách hàng trung tâm.

Nam Rạch Chiếc, phường An Phú (cũ) đang nổi lên như điểm đến mới nhờ lợi thế cận kề Thủ Thiêm, nối trực tiếp trục Mai Chí Thọ và cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây. Mức độ quan tâm bất động sản tại An Phú tăng gần 10% trong quý III/2025 so với quý trước, cho thấy sự chuyển dịch thực tế của người mua về phía Đông để đón đầu giá trị của “trung tâm mở rộng”. Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang, đơn cử như The Privé (Đất Xanh Group), góp phần định hình tiêu chuẩn sống mới.

Dữ liệu giai đoạn 2015-2025 của Batdongsan.com.vn cũng minh chứng cho xu thế bứt phá của bất động sản trung tâm: đất nền tăng 384%, chung cư tăng 197%, nhà riêng tăng 168%, nhà mặt phố tăng 134%. Sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc này đang đẩy người mua sang chung cư cao tầng, nơi duy trì giá trị lâu dài và khả năng tiếp cận tốt hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định rằng Thủ Thiêm có khả năng trở thành trung tâm đối trọng trong 5–10 năm tới, khi hệ thống hạ tầng và IFC hoàn thiện. Ông cho rằng mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách đô thị vận hành, kéo theo nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở chất lượng cao.

Bất động sản trung tâm, từ khu cũ đến khu mới như Thủ Thiêm sẽ giữ vị thế đặc biệt vì sở hữu nhu cầu ổn định và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối. Đây là lý do phân khúc này vẫn duy trì sức đề kháng tốt ngay cả khi thị trường chung có chu kỳ điều chỉnh.

Với sự hội tụ của quy hoạch bài bản, hạ tầng chiến lược, tầm nhìn trung tâm tài chính quốc tế và sự dịch chuyển thực tế của dòng dân cư, doanh nghiệp, Thủ Thiêm đang bước vào thời khắc lịch sử. Sau sáp nhập, Thủ Thiêm không chỉ là phần kéo dài của trung tâm mà đang trở thành một trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, mở ra chương phát triển đô thị,  kinh tế hoàn toàn khác biệt trong thập kỷ tới.