Tạo booking ảo, tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS bị xử lý thế nào?

Chiêu trò “booking ảo” gây thiệt hại cho người mua nhà vẫn diễn ra, chuyên gia pháp lý phân tích những chế tài theo Luật Kinh doanh BĐS 2023 và cách nhận diện.

Tình trạng “booking ảo”, kê khách ảo để tạo khan hiếm giả và thổi giá đang trở thành vấn nạn kéo dài nhiều năm trên thị trường bất động sản. Dù Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã siết chặt các quy định liên quan, hành vi này vẫn tồn tại dưới nhiều biến tướng. Trao đổi với Chuyên trang Bất Động sản của VTV Times, Thạc sĩ Võ Hồng Tú - Tổng giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú - chuyên về lĩnh vực bất động sản, chia sẻ về khung pháp lý với hành vi “booking ảo”, hậu quả và các cách nhận diện chiêu trò này.

Booking ảo không còn là khoảng trống pháp lý

Theo ông Tú, booking hay đặt chỗ ảo được từng là vùng xám, không được quy định rõ trong pháp luật. Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực – cơ chế quản lý hành vi này đã trở nên minh bạch hơn.

Luật quy định chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều kiện này phải được Sở Xây dựng thông báo. Như vậy, mọi hoạt động thu tiền dưới tên gọi “booking”, “giữ chỗ thiện chí” hay “đặt cọc” khi dự án chưa đủ pháp lý đều bị xem là huy động vốn trái phép và vi phạm pháp luật. Quy định mới được đánh giá là đã bịt lại kẽ hở môi giới từng lợi dụng suốt nhiều năm.

Ngụy tạo khách để thổi giá có thể cấu thành tội hình sự

Một trong những chiêu trò phổ biến của booking ảo là cố tình tạo ra danh sách khách ảo để khiến người mua nghĩ rằng dự án đang “cháy hàng”. Ông Võ Hồng Tú nhận định đây không chỉ là vi phạm hành chính mà còn có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự.

Theo Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS 2023, hành vi làm sai lệch thông tin, giả mạo tài liệu về tình trạng giao dịch của bất động sản bị nghiêm cấm. Nếu thủ đoạn này khiến khách hàng tin tưởng, giao tiền và sau đó bị thiệt hại, người thực hiện có thể bị xử lý theo tội “Lừa dối khách hàng” (Điều 198) hoặc thậm chí “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015).

Chuyên gia pháp lý khẳng định: “Hành vi tạo booking ảo là một trong những hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng nhất trên thị trường bất động sản hiện nay”.

Thu tiền không minh bạch có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng

Các hành vi thu tiền đặt cọc, giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện bán hàng hoặc công khai thông tin không minh bạch được xử lý theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Có hai nhóm vi phạm chính:

Không minh bạch thông tin dự án: mức phạt từ 100–120 triệu đồng.

Huy động vốn trái phép: mức phạt từ 800 triệu – 1 tỷ đồng, bao gồm thu tiền đặt cọc quá 5% hoặc thu khi dự án chưa đủ điều kiện theo thông báo của Sở Xây dựng.

Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải khắc phục hậu quả, gồm công khai đúng, đủ thông tin theo quy định và hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu trái phép.

Ba dấu hiệu nhận biết booking ảo

Theo ông Tú, người mua có thể cảnh giác với ba biểu hiện sau:

Bảng hàng mập mờ: môi giới không cung cấp bảng hàng gốc, chỉ gửi ảnh chụp cắt ghép hoặc báo miệng.

Tài khoản nhận tiền bất thường: yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân hoặc các sàn phân phối cấp dưới, thay vì tài khoản chính thức của chủ đầu tư.

Tạo áp lực thời gian phi lý: thúc ép “5 phút cuối”, “chuyển ngay kẻo mất suất” trong khi khách chưa được xem hồ sơ pháp lý.

Đây là các tín hiệu rõ ràng nhất của một giao dịch booking không an toàn.

Thị trường méo mó vì lớp giá ảo

Chuyên gia pháp lý BĐS Võ Hồng Tú nhận định hệ lụy lớn nhất của booking ảo là làm méo mó thị trường. Việc dựng lên nhu cầu ảo dẫn đến mặt bằng giá ảo, không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm.

Ngoài ra, rủi ro bị đẩy về phía người mua cuối khi bong bóng vỡ. “Người mua thật là đối tượng duy nhất chịu lỗ, trong khi giới đầu cơ và môi giới đã rút lui từ sớm”, ông nói.

Ở tầm vĩ mô, booking ảo làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường Việt Nam và cản trở thu hút vốn ngoại.

Chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm nếu để môi giới tung tin sai sự thật

Theo Điều 6 và Điều 19 Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ về tính chính xác của thông tin công khai. Nếu để môi giới – đơn vị phân phối do chính mình ủy quyền – tung tin “cháy hàng”, “full booking” dù vẫn còn hàng, chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin.

Hành vi này vi phạm Khoản 2 Điều 8, có thể bị xử phạt hành chính, buộc cải chính thông tin và bồi thường thiệt hại nếu khách hàng bị ảnh hưởng vì tin vào thông tin sai lệch.

Môi giới tạo booking ảo có thể bị thu hồi chứng chỉ hành nghề

Ngoài xử phạt, môi giới vi phạm nghiêm trọng có thể bị thu hồi chứng chỉ hành nghề bất động sản. Các sàn giao dịch liên quan có nguy cơ bị đình chỉ hoạt động.

Trong bối cảnh dữ liệu đang được số hóa, lịch sử vi phạm được lưu trên Hệ thống thông tin nhà ở quốc gia, đồng nghĩa với việc cơ hội nghề nghiệp của môi giới vi phạm gần như khép lại.

Người mua cần ưu tiên “pháp lý đi trước – tiền bạc theo sau”

Để tự bảo vệ mình, luật sư khuyến nghị người mua cần tuân thủ 3 nguyên tắc:

Yêu cầu cung cấp văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện bán.

Kiểm tra chéo thông tin trên cổng thông tin điện tử của địa phương hoặc Sở TN&MT.

Không chuyển tiền nếu phiếu cọc không nêu rõ điều khoản hoàn tiền và trách nhiệm bồi thường khi dự án không triển khai.

Cần công nghệ hóa quản lý giỏ hàng giao dịch

Theo ông Tú, giải pháp quan trọng nhất để chấm dứt booking ảo là minh bạch hóa bằng công nghệ. Ông đề xuất bắt buộc chủ đầu tư và sàn giao dịch cập nhật trạng thái giỏ hàng theo thời gian thực (real-time) lên cơ sở dữ liệu quốc gia.

“Khi thông tin minh bạch hóa, bóng tối cho các hành vi booking ảo sẽ không còn chỗ ẩn nấp”, ông khẳng định.