Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 hấp dẫn nhờ FDI ổn định, xuất khẩu tăng, nhu cầu logistics cao và dự án hạ tầng lớn thúc đẩy tăng giá thuê.
Việc sắp xếp địa giới và tái cơ cấu cơ quan hành chính tạm thời làm gián đoạn một số quyết định và buộc nhà đầu tư rà soát lại bản đồ đầu tư. Song Việt Nam đang đơn giản hóa quy trình, hướng tới một thị trường thương mại, logistics và đầu tư năng động, minh bạch hơn. Đây là nhận định của ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam về triển vọng của bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Thương mại toàn cầu phân mảnh, Việt Nam tiếp tục hưởng lợi
Theo Công ty Avison Young Việt Nam, năm 2025 sắp khép lại với nhiều tín hiệu khả quan. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung hạ nhiệt, thuế đối ứng của Mỹ với hàng xuất khẩu Việt Nam giảm xuống 20%. Trên bình diện toàn cầu, dòng chảy thương mại quốc tế tiếp tục dịch chuyển một cách đa dạng hơn: xuất khẩu của Trung Quốc chuyển hướng từ Bắc Mỹ sang Mỹ Latinh, châu Âu và châu Phi, trong khi hàng hóa từ Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam tiếp tục tăng vào thị trường Bắc Mỹ.
Ở trong nước, nhiều thay đổi về pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập tạo ra không gian phát triển mới, tăng tính minh bạch và khuyến khích đầu tư xanh. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng năm 2025, đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. “Đây vốn vẫn là “nam châm” thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu; đồng thời, khẳng định năng lực sản xuất, vị thế hàng hóa Việt Nam và là nền tảng vững chắc cho bất động sản công nghiệp”, đại diện Avison Young Việt Nam nhận định.
Theo Export Potential Index của Bloomberg Economics, Việt Nam là điểm sáng trong nhóm nền kinh tế mới nổi về khả năng thay thế Trung Quốc. Cụ thể, tuy xếp sau Ấn Độ và Mỹ, Việt Nam ghi điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, hai yếu tố năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá tương đương Trung Quốc, lợi thế hiếm có trong khu vực. Một thế mạnh khác nằm ở chính sách hội nhập sâu rộng của Việt Nam với mạng lưới 16 Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) bao phủ 87% nền kinh tế thế giới, giúp hàng hóa “Made-in-Vietnam” vươn đến mọi lục địa.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế khiến giá trị gia tăng xuất khẩu Việt Nam còn thấp. Năm 2023, năng suất lao động Việt Nam chỉ bằng 1/10 Singapore và 1/2 Trung Quốc. Chi phí logistics chiếm đến 16,8-17% GDP, cao hơn các nước trong khu vực, trong khi chỉ số hiệu quả logistics (Logistics Performance Index hay LPI) chỉ đạt 3,3 điểm – kém Trung Quốc 0,4 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu. Sự phụ thuộc vào nguyên liệu nhập khẩu cũng khiến doanh nghiệp sản xuất thiếu chủ động: ngành ô tô nhập 80% linh kiện, tỷ lệ nội địa hóa điện tử chỉ 5-10%.
Để tiến xa hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu, các chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho rằng, Việt Nam cần tập trung cải thiện bốn vấn đề, bao gồm nâng cao chất lượng nhân lực; đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng (thông qua vốn công và mô hình hợp tác công – tư hay PPP); tăng tự chủ nguồn cung nguyên liệu đầu vào và đảm bảo an ninh năng lượng; trong đó, các dự án LNG cần được gỡ vướng mắc pháp lý để triển khai nhanh và hiệu quả hơn.
Bất động sản logistics có nhu cầu thuê cao
Sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành. Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp, Công ty Avison Young Việt Nam cho biết: “Ngoài các yêu cầu cơ bản như: vị trí, giá thuê, diện tích và chính sách ưu đãi, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ. Mục tiêu là hỗ trợ khách thuê tối đa để đưa dự án vào vận hành nhanh và củng cố năng lực sản xuất để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường”.
Các loại hình xây sẵn (ready-built) như: nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Thực tế cho thấy, các dịch vụ kho bãi logistics tại Việt Nam ngày càng chuyên nghiệp hóa, đầy đủ từ xuất-nhập, kiểm tra, dán nhãn và đóng gói hàng hóa đến thủ tục hải quan. Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa như vậy thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất.
Nhiều chủ đầu tư hiện chú trọng cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng khách thuê tiềm năng, cũng như phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, chuẩn ESG, thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. Về vị trí, quỹ đất trong các khu thương mại tự do (FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1–2 giờ di chuyển, đang là ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất.
“Các thị trường cấp 1 sẽ tiếp tục duy trì sức hút, nhờ vậy cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao – nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định dài hạn. Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện có tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy. Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định, như hệ thống xử lý nước thải – cải thiện hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản và qua đó thu hút vốn tốt hơn”, ông Vũ Minh Chí cho biết thêm.
Bám sát quy hoạch, hạ tầng và định hướng phát triển giúp nhà đầu tư nhận diện khu vực có tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Cụ thể, tiến độ dự án hạ tầng và năng lượng sẽ kích hoạt mạnh mẽ tiềm năng bất động sản công nghiệp trong khu vực đó. Ví dụ, sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 dự kiến vận hành năm 2026 sẽ tác động lên Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện ở mức trung bình 195-200 USD/m2/kỳ hạn. Khi các dự án hoàn thành, giá trung bình ở khu vực Đồng Nai có thể tăng trên 200 USD/m2/kỳ hạn.
Nhấn mạnh tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI, ông David Jackson cho rằng, bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong khu công nghiệp sẽ thay đổi luật chơi. Thay vào đó, cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch. Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững.
Hotline: 0983.456.456
