Người dân áp dụng ‘căn cước’ bất động sản như thế nào?

H.Đào - Thứ Năm, 15/1/2026, 09:25

Theo chuyên gia pháp lý, mã định danh bất động sản sẽ được sử dụng phổ biến trong tra cứu thông tin, giao dịch mua bán và thực hiện nghĩa vụ thuế.

Luật Đất đai 2024 chính thức đưa khái niệm mã số định danh bất động sản vào hệ thống pháp luật, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý đất đai theo hướng số hóa và minh bạch. Tuy nhiên, với nhiều người dân, câu hỏi lớn nhất vẫn là: mã định danh này là gì, được cấp ra sao và sẽ được sử dụng thế nào trong đời sống hằng ngày?

Chuyên gia tư vấn pháp lý bất động sản Võ Hồng Tú, đại diện Công ty Luật TNHH Minh Tú, cho rằng mã định danh không phải là khái niệm quá phức tạp nếu nhìn từ góc độ quản lý hiện đại.

Mỗi bất động sản có một “căn cước” riêng

Theo ông Tú, để dễ hình dung, người dân có thể xem mã số định danh bất động sản tương tự như căn cước công dân gắn chip, nhưng áp dụng cho nhà đất.

“Nếu mỗi công dân có một số CCCD để quản lý nhân thân, thì mỗi thửa đất, mỗi ngôi nhà cũng sẽ có một mã số định danh riêng để quản lý ‘lý lịch’ của nó”, ông Tú ví.

Về mặt pháp lý, mã định danh là một dãy số duy nhất do cơ quan Nhà nước cấp cho từng thửa đất hoặc nhà ở, được xây dựng trên Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đồng thời kết nối với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư trong Đề án 06. Điểm đáng chú ý là mã số này gắn với bất động sản suốt vòng đời, không thay đổi dù chuyển nhượng qua nhiều chủ hay điều chỉnh giấy tờ hành chính.

Người dân không phải “xin” mã, nhưng cần phối hợp

Trong quá trình tư vấn, ông Tú chỉ ra một trong những băn khoăn người dân quan tâm là có phải đi làm thủ tục riêng để xin cấp mã định danh hay không. Theo ông, đây là quá trình chuyển đổi số mang tính hệ thống, không phải thủ tục hành chính phát sinh cho người dân.

Quy trình dự kiến gồm ba bước chính: làm sạch dữ liệu đất đai và thông tin chủ sở hữu; số hóa hồ sơ, tự động sinh mã định danh cho từng thửa đất; và tích hợp mã này vào tài khoản định danh điện tử VNeID của chủ sở hữu.

“Người dân không phải đi xin cấp mã theo kiểu thủ công. Tuy nhiên, trong trường hợp giấy tờ nhà đất cũ chưa khớp với dữ liệu dân cư – như sai số CMND, sai địa chỉ – thì cần chủ động kê khai, cập nhật để việc gắn mã được chính xác”, ông Tú cho biết.

Nói cách khác, mã định danh được cấp tự động từ hệ thống, nhưng độ chính xác phụ thuộc không nhỏ vào sự phối hợp của người sử dụng đất.

Ba giao dịch phổ biến cần áp dụng mã định danh

Mã định danh bất động sản sẽ không dừng ở vai trò quản lý nội bộ của Nhà nước, mà trực tiếp thay đổi cách người dân thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất.

Thứ nhất là tra cứu thông tin. Thay vì phải photo sổ đỏ, công chứng nhiều lần hay đến UBND địa phương để hỏi thông tin, người dân có thể tra cứu bằng mã định danh trên VNeID hoặc cổng dịch vụ công để biết tình trạng pháp lý, quy hoạch, thế chấp hay tranh chấp của bất động sản.

Thứ hai là mua bán, chuyển nhượng. Khi giao dịch, các bên chỉ cần xác thực tài sản thông qua mã định danh, qua đó hạn chế tối đa rủi ro mua phải đất “ma”, đất không tồn tại hoặc một tài sản bị bán cho nhiều người cùng lúc.

Thứ ba là thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ hay các khoản liên quan có thể được nộp trực tuyến, giảm thời gian đi lại và thủ tục hành chính cho người dân.

Lợi ích lớn nhưng không tránh khỏi thách thức ban đầu

Từ góc nhìn của một chuyên gia tư vấn cho nhiều nhà đầu tư, ông Võ Hồng Tú cho rằng lợi ích lớn nhất của mã định danh là minh bạch hóa thị trường.

“Khi ‘lý lịch’ thửa đất được phơi bày, những chiêu trò lừa đảo bằng giấy tờ giả, dự án ma sẽ rất khó tồn tại”, ông nói.

Bên cạnh đó, việc liên thông dữ liệu giúp rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, đồng thời hỗ trợ Nhà nước kiểm soát giá trị giao dịch, hạn chế thất thu thuế và góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Tú, giai đoạn đầu triển khai cũng sẽ đối mặt với không ít bất cập. Dữ liệu đất đai qua nhiều thời kỳ còn chồng chéo, sai sót; người lớn tuổi hoặc người dân vùng sâu, vùng xa có thể gặp khó khăn khi tiếp cận công nghệ; và đặc biệt là bài toán bảo mật thông tin tài sản cần được đặt lên hàng đầu.

Dù còn nhiều việc phải làm, chuyên gia pháp lý lĩnh vực BĐS khẳng định mã định danh bất động sản là xu thế không thể đảo ngược trong quản lý đất đai hiện đại. Về lâu dài, đây chính là ‘tấm khiên’ bảo vệ tốt nhất cho quyền sở hữu hợp pháp của người dân, giúp thị trường vận hành minh bạch, an toàn và bền vững hơn.

Cùng chuyên mục

Xem tất cả

Hồ sơ chuyển sổ đỏ hộ gia đình sang tên cá nhân

Các loại giấy tờ liên quan đến nội dung đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định tại II.2 mục II nội dung B Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Kinh tế

12/12/2024 04:58 PM