Mở bán dự án bất động sản chưa đủ pháp lý: Làm gì để bảo vệ người mua nhà?

Dự án bất động sản chưa đủ pháp lý vẫn mở bán đang bào mòn niềm tin và gây tổn thất xã hội. Để quản lý hiệu quả, phải siết thực thi từ tuân thủ pháp luật đến dòng tiền.

Nở rộ dự án thiếu pháp lý

Chỉ trong năm 2025, hàng loạt vụ “dự án ma” và chiêu nhận cọc khi chưa đủ pháp lý tái bùng phát, đẩy người mua nhà vào thế yếu: thiếu thông tin, khó đòi lại tiền, khó truy cứu trách nhiệm.

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản chứng kiến một nghịch lý đáng lo: luật siết chặt hơn, cảnh báo dày đặc hơn, nhưng “dự án ma” và biến tướng huy động vốn vẫn nở rộ. Ở TP Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng mới đây phải công khai cảnh báo tình trạng môi giới tổ chức chào bán, nhận cọc giữ chỗ, “hợp tác góp vốn” tại các dự án chưa được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Vấn đề nằm ở đâu? Trao đổi với VTV Times, các chuyên gia cho rằng, yếu tố quan trọng nhất là khoảng trống thông tin và người mua có tâm lý “sợ bị bỏ lỡ”. Người mua thường chỉ nhìn thấy sa bàn, quảng cáo, “booking giữ chỗ”, mà không tiếp cận được một hệ thống dữ liệu chính thống, dễ tra cứu về tình trạng pháp lý dự án. Thứ hai là thị trường môi giới “lệch chuẩn” kéo dài. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) , có tới 89% lực lượng môi giới hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực; chỉ 11,3% có chứng chỉ còn hiệu lực. Khi lực lượng trung gian thiếu chuẩn nghề nghiệp, dễ phát sinh rủi ro: từ hợp đồng đặt cọc soạn vội, đến các “văn bản thỏa thuận” mập mờ nhằm né điều kiện mở bán.

Từ góc nhìn chuyên gia, Luật sư Vũ Thị Quế, Công ty Luật Rajah & Tann LCT Lawyers chỉ ra thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn huy động vốn bằng “phí giữ chỗ”, các hình thức không được luật công nhận, khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều thiếu cơ sở bảo vệ khi tranh chấp nổ ra. Luật sư Quế cũng nhấn mạnh cần tuân thủ khung pháp lý đặt cọc và cơ chế bảo lãnh theo quy định để giảm rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai. 

Vậy “quản lý cách nào” để chặn “dự án ma” từ gốc? Theo các chuyên gia, Cơ quan quản lý phải chuẩn hóa một cổng dữ liệu công khai, cập nhật theo thời gian thực về tình trạng pháp lý dự án, điều kiện mở bán, tiến độ thực hiện nghĩa vụ đất đai và bảo lãnh. Song song, phải siết kỷ luật môi giới theo đúng điều kiện hành nghề và trách nhiệm pháp lý khi quảng cáo sai sự thật.

Về phía dòng tiền, Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” là bước chặn rủi ro đúng hướng, nhưng cần đi xa hơn. Ngân hàng chỉ giải ngân khi chứng từ chứng minh dự án đủ điều kiện kinh doanh đã được xác thực, thay vì “tin” vào giấy tờ do môi giới dựng lên.

Người dân làm gì để tự bảo vệ mình?

Quản lý nhà nước dù mạnh đến đâu vẫn không thể thay thế hoàn toàn năng lực tự bảo vệ của người mua. Một thị trường minh bạch là thị trường mà người dân biết đặt câu hỏi đúng và đòi bằng chứng đúng. Trước khi đặt cọc, người mua cần làm rõ mình đang giao dịch với ai: chủ đầu tư hay trung gian; nếu là trung gian thì tư cách, thẩm quyền và trách nhiệm đến đâu. 

Rủi ro còn nhiều hơn ở phân khúc kinh doanh nhà ở và công trình hình thành trong tương lai. PGS.TS. Võ Trí Hảo, Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL), cho rằng nhiều tranh chấp xuất phát từ việc chủ đầu tư bán hàng khi chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Việc sử dụng thuật ngữ mập mờ, không được pháp luật công nhận, càng làm tình hình phức tạp, đẩy khách hàng vào thế yếu và doanh nghiệp mất uy tín.

Cùng với đó là kiểm tra giấy tờ của đất hoặc dự án: có tranh chấp không, có bị kê biên không, có đang thế chấp không; quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng có phù hợp với sản phẩm đang chào bán không; dự án đã đủ điều kiện huy động vốn hoặc chuyển nhượng theo quy định chưa. Tất cả những câu hỏi này không phải để “làm khó” doanh nghiệp, mà để bảo vệ chính người mua trước nguy cơ biến một khoản tiết kiệm thành một vụ kiện kéo dài.

Ở tầng hợp đồng, điều quan trọng là nội dung phải rõ đối tượng giao dịch, tiến độ thực hiện, chế tài vi phạm và điều kiện hoàn tiền. Những văn bản mập mờ kiểu “giữ chỗ”, “đặt cọc thiện chí”, “thỏa thuận góp vốn” càng cần được soi dưới ánh sáng pháp lý, bởi chính chúng thường là chiếc cầu cho hành vi lách luật. Về dòng tiền, nguyên tắc tối thiểu là thanh toán vào tài khoản hợp pháp của công ty/chủ đầu tư theo đúng hợp đồng; chuyển tiền qua tài khoản cá nhân, dù với lời hứa “nhanh gọn”, luôn là dấu hiệu rủi ro cao. Và trước khi ký, việc đối chiếu độc lập thông tin pháp lý qua luật sư, công chứng hoặc tra cứu từ cơ quan quản lý địa phương nên được coi là một bước bắt buộc, không phải lựa chọn.

Các chuyên gia cũng lưu ý, người mua nhà cần lưu ý “ba không”: không đặt cọc khi pháp lý mù mờ, không ký giấy tay, không chuyển tiền qua cá nhân. Đồng thời, người mua phải biết giữ chứng cứ như giữ quyền lợi của mình: hóa đơn, ủy nhiệm chi, tin nhắn, email, brochure, clip sự kiện… bởi khi tranh chấp phát sinh, chứng cứ là thứ giúp sự thật đứng vững trước mọi lời chối bỏ. Đây cũng là lý do các yêu cầu công khai thông tin và hạn chế ủy quyền ký kết trong Thông báo 11410 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có ý nghĩa thiết thực: nó thu hẹp không gian “mập mờ”, buộc giao dịch quay về đúng chủ thể chịu trách nhiệm. 

Thực thi tốt những quy định nya2, thị trường mới hình thành mặt bằng thông tin minh bạch, niềm tin mới có cơ hội hồi phục. Khi đó, thị trường bất động sản mới vận hành như một thị trường đúng nghĩa, nơi luật chơi được tôn trọng và rủi ro không bị trút lên vai người yếu thế.