Liên tục gỡ vướng loạt dự án bất động sản: Bài học pháp lý nào được rút ra?

Hơn 800 dự án BĐS tại TP Hồ Chí Minh đang chờ gỡ vướng, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp nhưng cũng để lại những bài học sâu sắc về quản lý xây dựng và kinh doanh trong lĩnh vực này.

Khi TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu cấp 61.200 sổ hồng trong năm 2026 và Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 với cơ chế đặc thù chưa từng có để xử lý các dự án “đắp chiếu”, câu chuyện không chỉ là tin vui cho hàng vạn người mua nhà mòn mỏi chờ đợi. Ẩn sau làn sóng tháo gỡ này là những bài học pháp lý sâu sắc cho cả người mua nhà, doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý nhà nước.

Bức tranh tồn đọng và quyết tâm tháo gỡ chưa từng có

Ngày 13/5, tại hội nghị do Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) tổ chức triển khai Chỉ thị 45/CT-UBND ngày 5/5 của UBND TP Hồ Chí Minh, một con số đáng chú ý đã được công bố: Thành phố hiện có 838 khu đất, dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ. Trong đó, 417 dự án đã được giải quyết, 393 dự án đang tiếp tục được xử lý theo cơ chế chuyên đề.

Quy mô không chỉ dừng ở TP Hồ Chí Minh. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước có 4.489 dự án vướng mắc, tổng diện tích đất “kẹt” lên tới hơn 198.428 ha, tương đương mức đầu tư khoảng 3,35 triệu tỷ đồng. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, Tổ Công tác 1645 đặt mục tiêu trong năm 2026 sẽ rà soát, tháo gỡ vướng mắc cho 60 dự án với khoảng 68.000 căn nhà, làm cơ sở để cấp 61.200 sổ hồng - đạt 90% tổng số hồ sơ đủ điều kiện.

Theo Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú, Tổng giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, đây là khối lượng công việc khổng lồ, nhưng cơ sở pháp lý để thực hiện đã có, gồm: Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước ngày Luật Đất đai 2024; Nghị định 147/2026/NĐ-CP ngày 7/5/2026 của Chính phủ đã chi tiết hóa các cơ chế thực thi; Chỉ thị 45/CT-UBND về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng kéo dài; Công văn 3658/UBND-ĐT yêu cầu các sở ngành tổng hợp toàn bộ dự án vướng mắc để xây dựng kế hoạch tháo gỡ năm 2026.

Vì sao hàng trăm dự án bị “treo sổ” nhiều năm?

Dưới góc nhìn của một người làm tư vấn pháp lý bất động sản nhiều năm, ông Tú cho rằng  các vướng mắc khiến dự án bị “treo sổ” thường rơi vào năm nhóm nguyên nhân điển hình.

Thứ nhất, chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất dự án nhưng không giải chấp. Theo quy định, trước khi làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua, chủ đầu tư phải giải chấp và nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục chuyển sang hình thức sử dụng chung. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư đã không thực hiện nghĩa vụ này, dẫn đến hàng nghìn cư dân bị “kẹt” sổ hồng nhiều năm liền.

Thứ hai, vướng mắc nghĩa vụ tài chính - đặc biệt là tiền sử dụng đất bổ sung và khoản tiền khấu trừ. Trường hợp hơn 400 hộ dân chung cư Osimi Tower (TP Hồ Chí Minh) phải chờ hơn bảy năm là một ví dụ điển hình.

Thứ ba, vi phạm trật tự xây dựng, thay đổi công năng, vượt mật độ, sai quy hoạch chi tiết 1/500.

Thứ tư, vướng quy trình lựa chọn nhà đầu tư. 

Thứ năm, vướng rà soát pháp lý kéo dài và sai phạm lịch sử. 

“Bản chất chung của những vướng mắc này không nằm ở năng lực triển khai của doanh nghiệp, mà nằm ở sự chồng chéo trong khuôn khổ pháp luật giai đoạn chuyển tiếp, cộng với tâm lý “sợ sai” của một bộ phận cán bộ, người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người dân đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư”, ông Tú nói và chia sẻ bốn bài học pháp lý cốt lõi sau đợt “giải cứu” này.

Đối với người mua nhà: thận trọng pháp lý từ khâu xuống tiền là “lá chắn” tốt nhất.

Pháp luật hiện hành đã trao cho người mua nhiều công cụ tự bảo vệ. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện, gồm: đã được khởi công xây dựng theo quy định, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có), có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc nghiệm thu phần móng (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp) và đặc biệt, trước khi bán phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng mua bán, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ bộ hồ sơ pháp lý nói trên, kiểm tra tình trạng thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, và đọc kỹ điều khoản về thời hạn cấp sổ hồng cũng như chế tài bồi thường khi chậm.

Đối với chủ đầu tư: tuân thủ ngay từ gốc rẻ hơn rất nhiều so với “xử lý hậu kiểm”.

Nghị quyết 29/2026/QH16 đã mở ra cơ chế đặc thù: dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định nhưng phù hợp quy hoạch, chủ đầu tư có thể nộp tiền sử dụng đất chênh lệch để hợp thức hóa; dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư có thể được tiếp tục thực hiện mà không phải làm lại quy trình từ đầu; công trình xây dựng vi phạm nhưng phù hợp quy hoạch không bị tháo dỡ mà xử lý theo hướng hành chính và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Việc tháo gỡ pháp lý được xem là cơ hội mang tính lịch sử, nhưng cũng là cơ hội cuối cùng cho doanh nghiệp bởi chính sách xử lý vi phạm có thời hạn áp dụng đến hết ngày 1/5/2029, chính sách tháo gỡ dự án đến hết ngày 1/5/2031. Doanh nghiệp đang bị vướng mắc cần khẩn trương rà soát hồ sơ, phối hợp chặt chẽ với Tổ Công tác 1645, Sở Tài chính và Sở Xây dựng để tận dụng cơ chế này. Đồng thời, với các dự án mới, bài học là phải tuân thủ tuyệt đối quy trình ngay từ giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất, đến nghĩa vụ tài chính, để tránh rơi vào nhóm “dự án đắp chiếu” mới trong tương lai.

Đối với cơ quan quản lý: tách bạch quyền lợi của người dân khỏi vi phạm của chủ đầu tư là nguyên tắc nhân văn cần được thể chế hóa.

Một trong những điểm tiến bộ rõ nét của Nghị quyết 29 là tinh thần “không hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không để người dân vô can phải gánh chịu hậu quả”. Trong nhiều năm qua, người mua nhà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ với chủ đầu tư lại bị “vạ lây” do những vi phạm mà họ không hề biết và không có lỗi. Cách tiếp cận đúng đắn đã được nhiều chuyên gia kiến nghị và nay được thể chế hóa qua Nghị quyết 29 là: ưu tiên cấp sổ cho người mua trước, còn nghĩa vụ tài chính phát sinh là quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư, sẽ được xử lý riêng.

Nguyên tắc này cần được duy trì như một chuẩn mực, không chỉ trong giai đoạn xử lý tồn đọng hiện nay mà cả về lâu dài. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần minh bạch hóa tiến độ xử lý: công bố danh sách dự án đang vướng, nguyên nhân cụ thể, lộ trình giải quyết và đầu mối phụ trách, để người dân chủ động theo dõi và bảo vệ quyền lợi.

Đối với hệ thống pháp luật: phòng bệnh hơn chữa bệnh.

Cơ chế đặc thù dù tiến bộ vẫn chỉ là giải pháp tình thế cho những vướng mắc mang tính lịch sử. Bài học sâu xa hơn là khuôn khổ pháp luật cần được hoàn thiện đồng bộ, ổn định, dự đoán được, để không tạo ra những “lứa” dự án tồn đọng mới trong tương lai. Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực, nhưng quá trình thực thi cần sự nhất quán giữa các văn bản dưới luật và sự phối hợp liên ngành đặc biệt giữa các Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính và Cục Thuế.

Việc TP Hồ Chí Minh cùng các địa phương liên tục gỡ vướng cho hàng loạt dự án bất động sản là tín hiệu tích cực, thể hiện quyết tâm chính trị rõ ràng nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Tuy nhiên, đằng sau những con số là quyền lợi cụ thể của hàng vạn gia đình những người đã chờ đợi giấc mơ an cư trọn vẹn trong nhiều năm.

Khi ba bên: người dân, chính quyền và doanh nghiệp “khớp” được vào nhau, bài học pháp lý rút ra mới thực sự có giá trị. “Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh không nằm ở những đợt “giải cứu” có chu kỳ, mà ở nền tảng pháp lý vững chắc, được tôn trọng và tuân thủ từ ngày đầu tiên”, Thạc sĩ luật Võ Hồng Tú nhận định.