Chuyên trang bất động sản
Hotline: 0983.456.456
TP Hồ Chí Minh đề xuất thay đổi cách xác định (hệ số K) năm 2026 theo hướng bổ sung thêm yếu tố quy hoạch và không áp dụng hệ số K đối với một số trường hợp bồi thường, thu hồi đất.
Hệ số K là gì?
Hệ số K là hệ số điều chỉnh được áp dụng trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành để xác định giá đất trong một số trường hợp cụ thể.
Ví dụ, nếu bảng giá đất quy định một khu đất có giá 100 triệu đồng/m2 và hệ số K là 1,2 thì giá đất dùng để tính nghĩa vụ tài chính sẽ là 120 triệu đồng/m2.
Trong những năm qua, hệ số K được xem là công cụ giúp thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất và giá trị thực tế trên thị trường.
Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng hệ số K năm 2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh nhận thấy việc áp dụng bảng giá đất và hệ số K hiện nay chưa phản ánh đầy đủ giá trị của từng vị trí đất cụ thể.
Các đề xuất thay đổi
Thay vì chỉ sử dụng một hệ số chung, dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo công thức:
K = K1 × K2 × K3
Trong đó:
K1 Hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường
K2 Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch
K3 Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Theo dự thảo, K1 và K3 hiện đều được xác định bằng 1 lần. Điểm thay đổi đáng chú ý nằm ở K2 - hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
Theo cơ quan soạn thảo, một trong những bất cập hiện nay là nhiều dự án có khả năng khai thác quỹ đất rất lớn nhưng vẫn áp dụng cùng một hệ số K như các dự án có quy mô phát triển thấp hơn.
Nói cách khác, hai khu đất có cùng diện tích nhưng một dự án được phép xây dựng cao tầng, hệ số sử dụng đất lớn sẽ tạo ra giá trị thương mại và doanh thu cao hơn đáng kể so với dự án có mật độ xây dựng thấp.
Do đó, TP Hồ Chí Minh đề xuất bổ sung hệ số K2 để phản ánh yếu tố quy hoạch và khả năng khai thác của khu đất.
Có thể hiểu, dự án có khả năng khai thác quỹ đất càng lớn thì hệ số điều chỉnh càng cao.
Ví dụ, một dự án có hệ số sử dụng đất trên 16 lần sẽ áp dụng K2 bằng 1,3, trong khi dự án có hệ số sử dụng đất dưới 6 lần chỉ áp dụng K2 bằng 1.
Theo dự thảo, hệ số này chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng.
Bản chất của đề xuất lần này xuất phát từ những bất cập trong quá trình xác định giá đất.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, bảng giá đất hiện nay chủ yếu được xây dựng dựa trên vị trí mặt tiền đường, trong khi thực tế nhiều thửa đất có giá trị sử dụng cao hơn nhưng chưa được phản ánh đầy đủ.
Chẳng hạn, đối với đất nông nghiệp, nhiều thửa đất nằm tiếp giáp đường bê tông, đường nhựa hoặc đường giao thông hiện hữu nhưng tuyến đường chưa có tên trong bảng giá đất nên vẫn bị xếp vào vị trí thấp hơn thực tế.
Đối với đất phi nông nghiệp, các hẻm rộng 5 m, 7 m, 10 m hoặc thậm chí hơn 15 m có thể đang được áp dụng cùng một mức giá. Tương tự, nhiều hẻm có độ rộng và khả năng khai thác khác nhau nhưng vẫn được xếp cùng một nhóm vị trí.
Theo cơ quan soạn thảo, điều này khiến giá đất tính toán chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực tế của từng khu đất và là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Người dân bị thu hồi đất sẽ được tính bồi thường ra sao?
Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo là đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K đối với một số trường hợp sau đây.
| Trường hợp | Phương thức xác định giá đất |
| Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất | Giá đất cụ thể |
| Dự án lấn biển | Giá đất cụ thể |
| Dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp | Giá đất cụ thể |
| Các trường hợp luật quy định riêng | Giá đất cụ thể |
Điều này đồng nghĩa với việc trong nhiều trường hợp thu hồi đất, cơ quan nhà nước sẽ xác định giá đất cụ thể thay vì chỉ lấy bảng giá đất nhân với hệ số K. Mục tiêu là bảo đảm mức giá phản ánh sát hơn giá trị thực tế của từng vị trí đất.
Đề xuất này cho thấy một xu hướng mới trong quản lý đất đai của TP Hồ Chí Minh: thay vì chỉ dựa vào vị trí mặt tiền hay hẻm, việc xác định giá đất đang từng bước tính đến giá trị khai thác thực tế của khu đất và các yếu tố quy hoạch.
Nếu được thông qua, đây sẽ là bước điều chỉnh quan trọng nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo quy định và giá trị thực tế trên thị trường. Đảm bảo ổn định phát triển kinh tế, công bằng giữa các nhóm sử dụng và hạn chế bất cập phát sinh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Bộ Xây dựng yêu cầu tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ và kiểm soát chặt chất lượng các trạm dừng nghỉ trên tuyến cao tốc.
Sự thay đổi trong nhu cầu khách hàng đang thúc đẩy thị trường chú trọng hơn đến chất lượng, trải nghiệm cư dân và khả năng vận hành.
Việc chuyển nhiều thẩm quyền về cấp xã cùng ứng dụng số hóa giúp hồ sơ được giải quyết nhanh hơn, minh bạch hơn và sát thực tiễn hơn.
Nghị định số 220/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định rõ các công trình phải mua bảo hiểm bắt buộc trong thời gian xây dựng.
Vui lòng gửi phản ánh của bạn để chúng tôi hỗ trợ hoặc cải thiện giúp tăng trải nghiệm cho bạn.
Chào mừng đến với Chuyên trang Bất động sản của thời báo VTV
Bạn chưa có tài khoản? Đăng kí ngay
Bạn đã có tài khoản? Đăng nhập
