Hai làn sóng định hình thị trường bất động sản

Đề xuất của Bộ Tài chính gần đây về thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản đang nhận được sự quan tâm lớn từ các chuyên gia cũng như giới đầu tư với nhiều góc nhìn đa chiều.

Cùng đó, việc sáp nhập các đơn vị hành chính và rút gọn còn 34 tỉnh/thành phố có hiệu lực từ 1/7/2025 được đánh giá sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP Hồ Chí Minh cho rằng, với chính sách thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính là tính trên lãi bất động sản thì cần đánh giá kỹ từ mục tiêu cho đến việc thực thi. Trước tiên, cần xác định rõ mục tiêu của chính sách trước khi phân tích tác động.

“Nếu so sánh giữa việc áp thuế 2% trên giá chuyển nhượng (hiện hành) và đề xuất 20% trên lãi thực tế, thì mục tiêu thứ nhất sẽ là tăng thu ngân sách, vì trong đa số trường hợp sẽ cao hơn so với hiện tại, đồng thời phản ánh đúng lợi nhuận thực tế hơn” - bà Giang Huỳnh phân tích.

Mục tiêu thứ hai đặt ra là tạo sự công bằng về thuế, vì người có lợi nhuận cao sẽ nộp thuế cao hơn. Còn nhìn xa hơn, mục tiêu thứ ba là chính sách có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ nắm giữ bất động sản và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn. Đây là những mục tiêu tích cực, có thể có lợi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo bà Giang Huỳnh, khi đánh giá về hiệu quả khả năng thực hiện, cũng như vấn đề thực tiễn trên thị trường thì đây vẫn là một câu hỏi lớn. Bởi thực tiễn cho thấy, điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan mà hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

Chuyên gia này phân tích, hiện tại, nếu áp dụng các chính sách này vẫn còn khó khăn. Trước tiên, chắc chắn thanh khoản trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng, có thể làm chậm quá trình giao dịch. Từ đó, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế và cũng dễ phát sinh các mâu thuẫn, tranh chấp.

Quan trọng hơn cả là cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết; thậm chí, nên thí điểm trước tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường - bà Giang Huỳnh đề xuất.

Đánh giá về yếu tố quan trọng khác có tác động đến thị trường là thực hiện hợp nhất địa giới hành chính một số địa phương, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội nhận xét: Việc sắp xếp, hợp nhất đơn vị hành chính cấp tỉnh được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm cả hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản.

Những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, có vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao thường sẽ được hưởng lợi trước tiên, đặc biệt khi đi cùng với chính sách quy hoạch tổng thể, đầu tư hạ tầng và cải thiện kết nối vùng.

Chẳng hạn, việc hợp nhất giữa thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên (thuộc Hải Phòng cũ), Chí Linh và Kinh Môn (thuộc Hải Dương cũ) nổi bật nhờ vị trí trung gian, quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây là các yếu tố thuận lợi để phát triển các dự án đô thị mới, khu công nghiệp, logistics và nhà ở phục vụ giãn dân.

Tương tự, khu vực vùng ven Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư. Việc mở rộng các đô thị trung tâm cùng với sự nâng cấp hệ thống giao thông liên vùng đang thúc đẩy những địa phương này trở thành điểm đến tiềm năng cho hoạt động M&A trong giai đoạn tới.

Bà Nguyễn Lê Dung thông tin, khảo sát của Savills cho thấy, sáp nhập hành chính tạo cơ hội mới cho M&A. Thời gian vừa qua, nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng giao dịch nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường.

Tuy nhiên, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ tiêu biểu gần đây có thể kể đến Capitaland (Sycamore) mua dự án tại (Bình Dương cũ) từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World hay Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long…

Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là sự nổi lên của các quỹ từ Mỹ và châu Âu.

Savills dự báo, từ nay đến cuối năm 2025, thị trường M&A sẽ tăng trưởng tốt nhờ các yếu tố cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững. Đáng chú ý, nhiều quỹ đầu tư đã đưa tiêu chí ESG (môi trường – xã hội và quản trị doanh nghiệp) cũng như hiệu quả dài hạn thành điều kiện tiên quyết, thúc đẩy các thương vụ vào dự án xanh, khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia.

Các hình thức như hợp tác phát triển, M&A theo giai đoạn, hoặc chuyển nhượng từng phần sẽ tiếp tục phổ biến nhằm tăng linh hoạt và tối ưu hóa dòng vốn.