Giải pháp nào để shophouse thoát ế?

Shophouse nguồn cung tồn nhiều nhưng khó tiêu thụ, đòi hỏi sự phối hợp giữa chủ đầu tư, ban quản lý dự án và chính quyền để có thiết kế phù hợp, vận hành linh hoạt và chính sách chia sẻ rủi ro.

Báo cáo “Thị trường Nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận – Quý II/2025” do DKRA Consulting công bố cho thấy nguồn cung sơ cấp của nhóm “Bất động sản nghỉ dưỡng – nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng” đạt 3.525 căn, tăng 16% so với cùng kỳ; nhưng lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ dừng ở 42 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 1%. Đáng chú ý, hơn 99% nguồn cung sơ cấp trong quý là hàng tồn kho kéo dài từ các dự án đã mở bán trước đó, cho thấy cung không thiếu nhưng nhu cầu không nhiều.

Anh Đ.T, nhân viên môi giới bất động sản ở phường Cát Lái, cho biết giá căn shophouse tại khu vực này bằng gần 2 lần giá căn hộ nhưng nhu cầu không nhiều. Quan sát của phóng viên tại khu vực ga metro An Phú – nơi kết nối giao thông, mua sắm sầm uất gần Thảo Điền – cũng ghi nhận nhiều căn shophouse khối đế và nhà phố đang cửa đóng then cài, treo biển cho thuê hoặc rao bán.

Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, bối cảnh “ế” kéo dài của shophouse khối đế bắt nguồn từ cú sốc dịch bệnh 2020–2022 và kéo theo nhiều thay đổi trong hành vi tiêu dùng lẫn đầu tư. Nguồn cung trên thị trường hiện nay “hầu hết đến từ lượng sản phẩm tồn kho đã mở bán từ trước”, tập trung chủ yếu ở khu Nam và khu Đông TP Hồ Chí Minh (cũ). Đơn giá bán sơ cấp của một số phân khu mới tại các đại đô thị khu Đông “vượt ngưỡng 300–350 triệu đồng mỗi m² sàn thương mại, gấp hơn 3 lần so với mức giá căn hộ đang chào bán trong cùng dự án”. Trong khi đó, mặt bằng giá cho thuê khối đế phổ biến 10–70 triệu đồng/tháng, khiến lợi suất cho thuê thực tế chỉ ở mức 2–3%/năm.

Những hạn chế của shophouse khối đế đang bộc lộ trong giai đoạn thị trường thận trọng: nguồn khách phụ thuộc 70–80% vào cư dân nội khu, khả năng thu hút khách ngoại khu hạn chế nếu thiết kế đô thị khép kín hoặc kiểm soát an ninh chặt; vị trí không phải lúc nào cũng nằm trên trục chính để có lưu lượng khách vãng lai; diện tích bàn giao thường lớn (100–200 m²), ở trạng thái thô, khiến chi phí hoàn thiện cao và kéo dài thời gian hoàn vốn. Một số dự án chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm khiến người thuê, người mua càng đắn đo.

Cạnh tranh từ mô hình trung tâm thương mại làm “độ ế” của shophouse khối đế tăng lên. Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn bán lẻ, mặt bằng trong trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhờ vận hành chuyên nghiệp, chiến dịch tiếp thị đồng bộ và dòng khách ổn định. Trong khi đó, shophouse khối đế nội khu muốn thu hút được thương hiệu chủ lực cần chuẩn bị thiết kế – công năng ngay từ giai đoạn tiền xây dựng thay vì “xây xong mới tính”.

Giải pháp nào để shophouse thoát ế?

Theo DKRA, nhóm giải pháp không nằm ở một mũi nhọn đơn lẻ mà là “gói tổng thể” gồm quy hoạch – thiết kế – vận hành – chính sách.

Về quy hoạch và thiết kế, cần ưu tiên bố trí shophouse tại các trục tiếp cận chính, mặt tiền dễ quan sát, thuận tiện dừng đỗ, thay vì tập trung vào các tuyến nội khu ít lưu lượng. Cấu hình diện tích nên đa dạng, có thể chia nhỏ các căn nhỏ 30–70 m² để phù hợp tệp khách thuê vừa và nhỏ, sẵn sàng vận hành ngay. Việc bàn giao hoàn thiện cơ bản hoặc “may đo” theo công năng ngành hàng chủ lực ngay từ đầu giúp rút ngắn thời gian khai thác, giảm chi phí fit-out, qua đó cải thiện đáng kể quyết định thuê.

Về vận hành thương mại, cần chuyển sản phẩm sang mô hình quản lý tập trung. Ban quản lý dự án giữ vai trò tư vấn cơ cấu ngành hàng (F&B, siêu thị mini, dịch vụ thiết yếu, chăm sóc sức khỏe…), tổ chức sự kiện – hoạt động cộng đồng để tạo lưu lượng, áp dụng mô hình “cho thuê tập trung”. Khi mặt bằng được lấp đầy đúng nhu cầu dân cư và có truyền thông đi kèm, xác suất "sold-out" của từng căn sẽ cao hơn so với việc để các cá nhân vận hành.

Về chính sách bán hàng và tài chính, các công cụ cần “chia sẻ rủi ro” với người mua hoặc thuê như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu theo dòng tiền, hỗ trợ lãi suất giai đoạn đầu, hoặc cam kết thuê lại một phần – nhằm đưa lợi suất kỳ vọng về ngưỡng hấp dẫn hơn so với chi phí vốn. Các mô hình hợp tác vận hành – đồng đầu tư nội thất – cũng nên được nghiên cứu cho nhóm ngành hàng chủ lực.

Ở góc độ quản lý nhà nước, theo chuyên gia của DKRA, cần minh định pháp lý về quyền sở hữu – quyền khai thác thương mại khối đế; đơn giản hóa thủ tục cấp phép; đồng thời đầu tư hạ tầng kết nối khu vực (đường vành đai, metro, bãi đỗ xe công cộng…) để tạo dòng khách ổn định trong trung – dài hạn.

“Sự phối hợp giữa chủ đầu tư trong khâu thiết kế – vận hành, chính quyền trong hỗ trợ pháp lý – hạ tầng, và ban quản lý trong chiến lược vận hành thương mại sẽ giúp thanh khoản shophouse khối đế cải thiện rõ rệt – thay vì để trống hoặc buộc sang nhượng với mức giá thấp như hiện nay”, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.

Trong bối cảnh thị trường shophouse chững lại, ông Thắng cho rằng những xu hướng mới có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tạo động lực phục hồi. Mô hình cho thuê linh hoạt và coworking đang nổi lên khi nhu cầu làm việc phân tán, văn phòng vừa và nhỏ tăng cao. Shophouse với vị trí thuận lợi và không gian đa công năng có thể trở thành lựa chọn lý tưởng cho những hình thức khai thác này, giúp tăng hiệu suất sử dụng và khả năng sinh lời cho chủ sở hữu. Còn trong tương lại, kết nối hạ tầng, khả năng tiếp cận mới là nền tảng then chốt giúp thị trường shophouse bật lại.