Giá nhà tăng cao: Giấc mơ an cư khó thành hiện thực

Trong 8 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng trung bình lên đến 42%, đẩy ước mơ an cư hàng triệu gia đình trẻ ngày càng xa vời.

Nghịch lý giá tăng nhưng hàng tồn kho kỷ lục

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý đầy bất công: nguồn cung tăng nhưng giá cả lại leo thang chóng mặt, khiến người dân không thể tiếp cận được nhà ở. Trong 8 tháng đầu năm 2025, giá chung cư trên cả nước tăng trung bình 42% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá đất nền nhảy vọt 44%. Theo Property Guru Việt Nam, tại Hà Nội, mức giá bán trung bình đạt 80 triệu đồng mỗi mét vuông vào quý II, tăng 5,6% so với quý trước và 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi ở TP Hồ Chí Minh, dù lượng tin đăng tăng nhẹ trong 8, mức độ quan tâm của người mua lại đi ngang hoặc giảm, phản ánh rõ nỗi lo lắng về khả năng chi trả. Những căn hộ giá rẻ dưới 2 tỷ đồng, mức mà một gia đình thu nhập trung bình có thể mơ tới sau nhiều năm tích góp, nay trở nên khan hiếm như "hàng xa xỉ".

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập nhiều lần, Ông Lê Thanh Tùng, Tổng giám đốc Công ty ID Homes chia sẻ, giá nhà tăng cao càng khiến người nghèo đô thị khó mua được nhà, đồng thời còn kìm hãm sức mua nội địa, kéo lùi tăng trưởng tiêu dùng, động lực chính của nền kinh tế. Khi người dân phải dành hơn 50% thu nhập cho nhà ở, họ còn lại gì để chi tiêu cho giáo dục, y tế hay giải trí? Kết quả là một vòng luẩn quẩn: nhu cầu giảm nhưng giá vẫn tăng, vì nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm.

Doanh nghiệp bất động sản cũng không khá khẩm hơn, đang vật lộn với gánh nặng tồn kho khổng lồ. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối quý II/2025, tồn kho bất động sản đạt 25.294 sản phẩm, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ, với tồn kho căn hộ tăng mạnh 40%. Tại TP Hồ Chí Minh, Savills Việt Nam ghi nhận 5.400 căn hộ mở bán sơ cấp trong quý II, trong đó 1.600 căn mới, 70% còn lại là tồn kho. Tổng nguồn cung 6 tháng đạt 6.800 căn, tồn kho chiếm 75% (5.100 căn). Giao dịch thành công 2.400 căn, tỷ lệ hấp thụ 45%, với 67% từ nguồn cung mới. Hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt 531.000 tỷ đồng, tăng 11% từ đầu năm 2025, mức cao kỷ lục.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam, giá tăng không phải do cầu thực, mà do kết quả của tăng trưởng cung tiền mạnh mẽ thông qua chính sách tiền tệ linh hoạt hướng tới mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài, đặc biệt ở các đô thị lớn, cùng với niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng giá bất động sản trong tương lai.

Các chuyên gia cũng cho rằng, giá bất động sản duy trì ở mức cao trong suốt thời gian quan, không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là lời cảnh báo về thực trạng mất cân đối cung cầu giữa người có nhu cầu ở thật, và các bất động sản nghỉ dưỡng, siêu sang luôn ở mức cao. Nếu không hành động sớm, giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.

Cần giải pháp đồng bộ

Trước cơn bão giá nhà, nhiều chuyên gia khẳng định, không thể ngồi yên chờ "thị trường tự điều tiết". Cần những giải pháp cấp bách, đồng bộ, lấy con người làm trung tâm, để không chỉ ổn định kinh tế vĩ mô mà còn khơi dậy niềm tin của người dân. Trước hết, Chính phủ phải đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, ưu tiên phân khúc dưới 2 tỷ đồng. Với kế hoạch quốc gia hoàn thành 100.000 căn trong năm 2025, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cần được giao chỉ tiêu cụ thể hơn, kèm theo gói tín dụng ưu đãi lãi suất 4-5% cho doanh nghiệp tham gia.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính quốc gia, nhấn mạnh: "Phải đơn giản hóa pháp lý ngay lập tức, rút ngắn thời gian cấp phép từ 12 tháng xuống còn 6 tháng, đồng thời kiểm soát giá đất theo cơ chế thị trường minh bạch để tránh đầu cơ". Chỉ khi đó, các dự án nhà ở xã hội của các công ty mới có thể mở rộng quy mô, mang nhà giá rẻ đến tay người dân thực sự cần.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế kiểm soát giá bán sơ cấp, tránh tình trạng "thổi giá" từ các nhà đầu tư lớn. Công ty CBRE dự báo giá nhà sẽ tăng thêm 8-10% trong năm nay, nhưng ông Lê Thanh Tùng, cảnh báo: "Tăng giá nhanh chỉ khiến mọi bên cùng thiệt hại; chủ đầu tư khó bán, người mua gặp khó khăn". Do đó, Ngân hàng Nhà nước nên siết chặt tín dụng cho vay đầu cơ, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở xã hội và phân khúc trung bình. Đồng thời, các địa phương cần tăng thuế đánh vào đất bỏ hoang hoặc tồn kho quá hạn, buộc doanh nghiệp như phải "xả hàng" nhanh chóng, giảm áp lực thanh khoản.

Cuối cùng, giáo dục và hỗ trợ người dân là chìa khóa dài hạn. Các chương trình tư vấn tài chính cá nhân, kết hợp với quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia, sẽ giúp thế hệ trẻ lập kế hoạch mua nhà thực tế hơn. Giá nhà phải quay về đúng giá trị, không phải là công cụ tích lũy mà là quyền cơ bản của công dân.