Dòng tiền mở lối cho thị trường bất động sản phục hồi

Lợi nhuận của ngành địa ốc tăng mạnh nhờ bàn giao và chuyển nhượng, nhưng thị trường chỉ phục hồi bền vững khi doanh nghiệp khơi thông dòng tiền và củng cố niềm tin.

ợi nhuận quý I của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh, nhiều chuyên gia cho rằng, "có tín hiệu lạc quan, nhưng thị trường vẫn chưa vượt qua khó khăn. Điểm then chốt vẫn nằm ở khả năng khơi thông và quản trị dòng tiền bền vững của các doanh nghiệp.

Lợi nhuận bật tăng trở lại

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản bước vào năm 2026 với những tín hiệu tích cực hơn. Kết quả kinh doanh quý I của nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận sự tăng trưởng rõ rệt, tạo cảm giác thị trường đang dần hồi phục.

CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu (Hodeco) là một ví dụ điển hình. Trong ba tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt khoảng 248,7 tỷ đồng, tăng hơn 151% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 58,4 tỷ đồng, tăng trên ba lần. Biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 36,9% lên 53,8%, cho thấy hiệu quả bán hàng và cơ cấu sản phẩm có chuyển biến tích cực. Doanh nghiệp cho biết kết quả này đến từ việc thị trường tại TP Hồ Chí Minh bắt đầu sôi động trở lại, giúp thanh khoản cải thiện.

Không chỉ một doanh nghiệp đơn lẻ, xu hướng này xuất hiện ở nhiều tên tuổi lớn. Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận tổng doanh thu và thu nhập hơn 1.011 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hơn 137 tỷ đồng, cao gấp 2,7 lần so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh thu tài chính, trong khi hàng tồn kho vẫn chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 14.000 tỷ đồng.

Novaland ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 3.587 tỷ đồng, trong đó riêng chuyển nhượng bất động sản đạt 3.452 tỷ đồng, tăng 111%. Lợi nhuận sau thuế đạt 860 tỷ đồng. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm tại các dự án lớn như Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm. Doanh nghiệp đồng thời tái khởi động thi công hàng loạt phân khu với quy mô lớn, cho thấy nỗ lực khơi thông hoạt động kinh doanh.

Ở quy mô dẫn dắt thị trường, Vinhomes ghi nhận lợi nhuận sau thuế 25.625 tỷ đồng, tăng 866% so với cùng kỳ. Kết quả này đến từ việc bàn giao các sản phẩm tại các đại đô thị quy mô lớn. Tổng tài sản của doanh nghiệp đạt gần 870.000 tỷ đồng, tiếp tục khẳng định vị thế đầu tàu.

Nhìn tổng thể, các con số tăng trưởng cho thấy thị trường đã có chuyển động. Nhiều dự án được tái khởi động, hoạt động thi công sôi động trở lại, lượng sản phẩm được bàn giao tăng mạnh. Tuy nhiên, nếu đi sâu vào bản chất, phần lớn tăng trưởng này đến từ việc ghi nhận doanh thu của các dự án đã bán trong quá khứ. Đây là quá trình hiện thực hóa giá trị tồn đọng, chưa phản ánh sự bùng nổ của nhu cầu mới.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở Công ty CBRE Việt Nam, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ và định hình lại thị trường. Chỉ những doanh nghiệp có nội lực và pháp lý tốt mới có thể tồn tại. Nhận định này phần nào lý giải vì sao sự phục hồi hiện nay không diễn ra đồng đều, mà phân hóa rõ rệt giữa các nhóm doanh nghiệp.

Thực tế cũng cho thấy bức tranh không hoàn toàn màu sáng. Trong quý I, có tới 726 doanh nghiệp bất động sản giải thể, trung bình hơn 240 doanh nghiệp mỗi tháng. Một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu sụt giảm, thậm chí thua lỗ, dòng tiền kinh doanh âm kéo dài. Điều này phản ánh quá trình thanh lọc đang diễn ra mạnh mẽ, nơi những doanh nghiệp yếu về tài chính dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Quản trị tốt dòng tiền là yếu tố quan trọng

Đằng sau sự khởi sắc của các con số là một vấn đề mang tính cốt lõi hơn. Đó là dòng tiền. Trong mọi chu kỳ bất động sản, các biểu hiện như tồn kho lớn, nợ xấu hay dự án đình trệ đều có chung một nguyên nhân sâu xa là dòng tiền bị tắc nghẽn.

Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng vẫn rơi vào khó khăn do thiếu thanh khoản. Không có dòng tiền, doanh nghiệp không thể tiếp tục thi công, không thể trả nợ ngân hàng hay trái phiếu, cũng không thể duy trì hoạt động. Vấn đề không nằm ở quy mô tài sản mà nằm ở khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn dòng tiền tái định hình, mở ra triển vọng mới nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn cho các doanh nghiệp trong ngành. Dòng tiền không chỉ đến từ hệ thống tín dụng mà còn phụ thuộc vào niềm tin của người mua nhà và chủ đầu tư. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng thừa nhận, dòng tiền đã quay lại nhưng chưa đủ mạnh để tạo ra một chu kỳ tăng trưởng rõ rệt.

Ở góc nhìn thị trường, dòng tiền chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi chảy đồng thời từ ba phía. Người mua nhà cần được hỗ trợ về tín dụng và niềm tin. Nhà đầu tư cần nhìn thấy triển vọng lợi nhuận rõ ràng. Hệ thống ngân hàng và thị trường vốn cần đóng vai trò cung cấp nguồn vốn ổn định và dài hạn. Hiện nay, các yếu tố này đã có cải thiện nhưng chưa đồng bộ.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng thị trường vẫn cần một góc nhìn toàn diện hơn để vận hành trơn tru. Nhận định này phản ánh thực tế dòng tiền vẫn chưa lưu thông thông suốt trên thị trường, khiến quá trình phục hồi diễn ra chậm và thiếu bền vững. Muốn vượt qua khó khăn, doanh nghiệp buộc phải thay đổi cách tiếp cận. Trọng tâm không còn là mở rộng quy mô mà là tái cấu trúc tài chính, giảm đòn bẩy, giãn nợ và tập trung vào các dự án có khả năng tạo dòng tiền nhanh. Đồng thời, cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp với nhu cầu ở thực, tăng tính thanh khoản thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp.

Quan trọng hơn, niềm tin thị trường cần được khôi phục. Niềm tin vào pháp lý dự án, vào uy tín chủ đầu tư và vào triển vọng giá trị tài sản là điều kiện tiên quyết để dòng tiền quay trở lại. Khi niềm tin suy giảm, dòng tiền sẽ đứng ngoài dù lãi suất có giảm. Những kết quả tích cực trong quý I là tín hiệu đáng ghi nhận, cho thấy thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, để khẳng định bất động sản đã thực sự vượt qua khủng hoảng, cần nhiều hơn những con số lợi nhuận ngắn hạn.

Điểm mấu chốt nằm ở khả năng duy trì dòng tiền bền vững. Khi dòng tiền được khơi thông, thị trường sẽ phục hồi thực chất. Ngược lại, nếu dòng tiền vẫn tắc nghẽn, những tín hiệu tích cực hiện nay chỉ mang tính tạm thời. Trong chu kỳ mới, dòng tiền sẽ là yếu tố quyết định, đồng thời là thước đo rõ ràng nhất để phân định ai có thể đi tiếp và ai buộc phải rời cuộc chơi.