Đấu giá lô nhà tái định cư hàng nghìn căn: Doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện gì?

TP Hồ Chí Minh dự kiến đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm lần thứ ba. Đây được xem là phép thử lớn đối với thị trường bất động sản, khi quy mô tài sản lên tới hàng nghìn tỷ đồng, đồng thời đặt ra yêu cầu khắt khe về năng lực của các doanh nghiệp tham gia.

Theo các chuyên gia pháp lý, trong bối cảnh chính sách đất đai mới đã có hiệu lực, “cuộc chơi” đấu giá hiện nay không còn dành cho những nhà đầu tư thiếu năng lực, mà đòi hỏi sự sàng lọc chặt chẽ ngay từ đầu.

Điều kiện với doanh nghiệp tham gia

Thạc sĩ Võ Hồng Tú, Tổng Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, cho biết Luật Đất đai 2024 đã siết chặt đáng kể các điều kiện đối với tổ chức, doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm cả trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng hoặc nhà ở hoàn thiện.

Trước hết, doanh nghiệp phải thuộc nhóm đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định. Đây là điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo tính hợp pháp của chủ thể tham gia.

Bên cạnh đó, năng lực tài chính là tiêu chí then chốt. Doanh nghiệp phải thực hiện ký quỹ hoặc có biện pháp bảo đảm tài chính theo quy định của pháp luật về đầu tư, đồng thời chứng minh đủ khả năng triển khai dự án đúng tiến độ. Điều này nhằm hạn chế tình trạng “ôm đất” nhưng không triển khai, gây lãng phí tài nguyên.

Pháp luật còn yêu cầu doanh nghiệp phải có kinh nghiệm và năng lực thực tế trong phát triển dự án bất động sản. Đây là điểm mới mang tính sàng lọc mạnh, đặc biệt với các dự án quy mô lớn như lô 3.790 căn hộ tại Thủ Thiêm.

Một điều kiện đáng chú ý khác là lịch sử tuân thủ pháp luật. Doanh nghiệp không được vi phạm quy định về đất đai trên phạm vi toàn quốc. Trường hợp từng vi phạm, phải chứng minh đã chấp hành xong các quyết định xử phạt hoặc bản án có hiệu lực trước thời điểm tham gia đấu giá.

“Các quy định này cho thấy cơ quan quản lý đang hướng tới việc lựa chọn những nhà đầu tư thực sự có năng lực, thay vì chỉ dựa vào mức giá trả cao”, ông Tú nói.

Quy trình tham gia: Không chỉ là “đấu giá”

Trên thực tế, để tham gia đấu giá, doanh nghiệp phải trải qua nhiều bước chuẩn bị. Trước hết là việc tiếp cận thông tin từ các kế hoạch đấu giá được UBND cấp tỉnh hoặc huyện công bố công khai trên cổng thông tin điện tử.

Sau đó, doanh nghiệp phải hoàn tất thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản, đồng thời chuẩn bị khoản tiền đặt trước (ký quỹ). Theo quy định hiện hành, mức đặt trước thường dao động từ 5% đến 20% giá khởi điểm - con số không nhỏ với các dự án có giá trị hàng nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, phía cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện các bước như lập phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm và lựa chọn đơn vị tổ chức đấu giá. Đây là những khâu then chốt quyết định tính minh bạch và thành công của phiên đấu giá.

Một trong những nguyên nhân chính khiến hai lần đấu giá trước đó thất bại được cho là do quy mô tài sản quá lớn. Với gần 3.800 căn hộ, tổng giá trị lô hàng lên tới hàng nghìn tỷ đồng, vượt quá khả năng tham gia của nhiều doanh nghiệp tầm trung.

Trường hợp này đòi hỏi TP Hồ Chí Minh phải điều chỉnh phương án đấu giá, lập phương án đấu giá và trình UBND TP phê duyệt lại.

Việc điều chỉnh cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm và quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án. Điều này cho thấy, dù có nhu cầu linh hoạt, quá trình thay đổi vẫn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp lý.

Đến cuối năm 2025, một số doanh nghiệp như Sunshine Group hay Sơn Kim Land từng bày tỏ mong muốn tham gia “hồi sinh” dự án này. Theo một đại diện của Trung tâm Quản lý nhà TP Hồ Chí Minh, các đơn vị tham gia đấu giá đã thực hiện các quy trình và đăng ký trên cổng đấu thầu quốc gia.

Việc đấu giá lô 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm dự kiến được thực hiện vào tháng 5/2026. Qua hai lần đấu giá bất thành, các chuyên gia cho rằng quy trình thẩm định, chia gói và thực hiện cần được TP và doanh nghiệp thực hiện đầy đủ, minh bạch từ đầu để lô căn hộ có chủ mới, dần dần “hồi sinh”.

Tuy vậy, việc kiểm soát hậu đấu giá, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc cũng cần được tính đến. 
Theo quy trình, sau khi có kết quả đấu giá, đơn vị tổ chức sẽ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả. Doanh nghiệp trúng đấu giá phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp mới được giao đất, cấp giấy chứng nhận và bàn giao tài sản trên thực địa.

Đáng chú ý, theo Nghị quyết 66/2026/NQ-CP, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không nộp tiền hoặc nộp không đủ sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên toàn quốc trong thời gian từ 2 đến 5 năm. Danh sách vi phạm sẽ được công khai để các địa phương phối hợp giám sát.

Các chuyên gia cho rằng để tránh kịch bản thất bại lần thứ ba, TP Hồ Chí Minh cần cân nhắc điều chỉnh phương án đấu giá theo hướng linh hoạt hơn.

Trước hết là câu chuyện giá khởi điểm. Việc định giá phải bám sát nguyên tắc thị trường, đảm bảo khách quan, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Đặc biệt, cần loại bỏ các yếu tố “giá ảo”, tránh bị ảnh hưởng bởi các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai là vấn đề quy mô. Việc chia nhỏ dự án thành các phân khu hoặc lô nhỏ hơn được xem là giải pháp khả thi, giúp giảm áp lực tài chính và mở rộng cơ hội cho nhiều doanh nghiệp tham gia.

Cuối cùng, trong trường hợp đấu giá tiếp tục không thành, pháp luật đã có “lối mở”. Theo Luật Đất đai 2024, nếu đấu giá hai lần không thành, Nhà nước có thể xem xét giao đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá trong vòng 12 tháng. 

“Đây là cơ chế giúp cơ quan quản lý chủ động tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp, tránh kéo dài tình trạng tài sản bị bỏ hoang” ông Võ Hồng Tú nhận định.