Cú hích của FDI vào bất động sản công nghiệp

Nguồn vốn FDI vào phân khúc bất động sản công nghiệp nửa đầu năm nay đang tạo ra những bước ngoặt khiến lĩnh vực này sôi động hơn.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, trong 6 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút hơn 21,5 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước, mức cao nhất kể từ 2009. Trong đó, bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn với hơn 5,1 tỷ USD, chiếm khoảng 24% tổng vốn FDI, gấp hơn 2 lần cùng kỳ 2024.

Trong giai đoạn 2020–2023, vốn FDI vào bất động sản chỉ dao động quanh mức 2–3 tỷ USD. Con số của nửa đầu năm nay được xem bước nhảy vọt, cho thấy xu hướng mới: nhà đầu tư quốc tế nhìn nhận Việt Nam không chỉ là điểm đến sản xuất, mà còn là nơi phát triển hạ tầng gắn với công nghiệp và logistics.

Lượng giao dịch nhà xưởng vượt giao dịch đất trong nửa đầu năm nay là một tín hiệu cho thấy dòng vốn FDI vào bất động sản có sự chuyển dịch, ưu tiên tính tốc độ, linh hoạt, đồng thời phản ánh nhu cầu tăng với nhóm nhà xưởng xây sẵn. Trong 759 dự án FDI sản xuất mới, 410 dự án (54%) chọn thuê nhà xưởng thay vì đất.

"Xu hướng chuyển dịch sang RBF phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam", John Campbell, Trưởng bộ phận dịch vụ và công nghiệp của Savills, cho biết.

Diễn biến này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư tập trung phát triển nguồn cung nhà xưởng tiêu chuẩn, tuân thủ tiêu chí ESG và sẵn sàng cho tự động hóa. Những mô hình nhà xưởng có chi phí vốn đầu tư thấp hơn và khả năng linh hoạt cao hơn ngày càng hấp dẫn. Savills ghi nhận lần đầu số lượng dự án thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) đã vượt các dự án thuê đất. Trong 6 tháng, RBF và kho vận ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 88–89%, cao nhất trong ba năm.

"Sự gia tăng của dòng vốn FDI và trong nước đã góp phần trực tiếp nâng tỷ lệ lấp đầy tại các khu nhà xưởng xây sẵn tại KCN Long Hậu", đại diện khu công nghiệp Long Hậu (thuộc tỉnh Long An trước đây), nhận xét về xu hướng thay đổi của vốn FDI . 

Nửa đầu năm nay, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn của khu công nghiệp đạt 98%, trở thành ví dụ điển hình cho xu hướng RBF. Long Hậu đón 84 lượt nhà đầu tư tham quan, 67% là FDI. Sáu dự án mới được ký, trong đó có 4 dự án từ Thụy Sĩ, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc và Singapore.

Khu công nghiệp cho biết các doanh nghiệp có sự dịch chuyển khi ưu tiên diện tích 500–1.000 m² trong giai đoạn đầu, thuê ngắn hạn 3–5 năm để nhanh chóng vận hành. Sau khi ổn định, nhiều nhà đầu tư mở rộng lên 2.000–3.000 m² hoặc chuyển sang thuê đất xây nhà máy. Xu hướng thuê diện tích nhỏ theo từng giai đoạn cho thấy nhà đầu tư ưu tiên mở rộng theo giai đoạn.

Ở miền Trung, Đà Nẵng cũng là một minh chứng cho bất động sản được “chắp cánh” bởi dòng vốn FDI. Trong nửa đầu 2025, thành phố cùng Quảng Ngãi, Quảng Trị, Thừa Thiên Huế có 20 dự án FDI sản xuất chế biến mới được cấp phép. Theo Savills, Đà Nẵng đang “đứng trước cửa sổ cơ hội” nhờ vị trí địa lý, nhân lực chất lượng và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Các dự án lớn như Khu Thương mại Tự do (1.881 ha), Trung tâm Tài chính Quốc tế, cảng nước sâu Liên Chiểu và Khu Công nghệ cao Đà Nẵng đang mở ra dư địa lớn cho phát triển bất động sản công nghiệp.

Theo Savills, nhiều địa phương tại Việt Nam ngày càng định vị rõ sản phẩm đầu tư bất động sản công nghiệp hút vốn FDI. Dòng sản phẩm này đặc biệt hấp dẫn các nhà đầu tư ASEAN - nhóm thể hiện vai trò tiên phong trong khai thác tiềm năng của thị trường.

Nửa đầu năm, tổng vốn đầu tư từ ASEAN vào lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai trong các nhóm ngành với 97 dự án và 16,6 tỷ USD, chiếm 30.4% tổng đầu tư của khối. Các nhà đầu tư ASEAN có xu hướng ưu tiên lĩnh vực BĐS hơn so với các nhà đầu tư từ các khu vực khác bởi sự gần gũi về địa lý, sự tương đồng về văn hóa kinh doanh và khả năng nhận diện, khai thác các cơ hội phát triển đô thị trong khu vực.

Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại KCN Long Hậu nửa đầu năm đạt 98%. Ảnh: LHC

Bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm đến” hàng đầu trong các phân khúc đầu tư. Mô hình Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) do Becamex IDC và Sembcorp Development hợp tác đã trở thành "sản phẩm mẫu" đáp ứng làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu. Việt Nam cũng dự kiến bổ sung 221 khu công nghiệp mới đến năm 2030, tạo quỹ đất lớn cho các nhà đầu tư.

Với các lợi thế trên, bất động sản công nghiệp được dự báo là lĩnh vực sôi động trong giai đoạn tới, bởi không nhiều quốc gia định hướng thành trung tâm sản xuất, điều này vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư mới. Với nhóm đầu tư hiện hữu, khả năng mở rộng sản xuất vẫn còn khi nhu cầu phát triển xanh và công nghệ ngày càng tăng. Bên cạnh đó, nhiều địa phương trên cả nước tăng tốc phát triển hạ tầng, giao thông, logistics, đây sẽ là động lực tiếp tục đưa vốn FDI vào bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, theo đại diện KCN Long Hậu, thách thức vẫn hiện hữu: hạ tầng giao thông vùng cần hoàn thiện đồng bộ hơn; tiêu chuẩn môi trường, quản trị và dịch vụ hỗ trợ ngày càng cao, buộc các khu công nghiệp liên tục nâng cấp để đáp ứng nhà đầu tư quốc tế.

Đại diện Khu công nghiệp cho rằng “định hướng phát triển bền vững, xem các thách thức là cơ hội để nâng cấp sản phẩm – dịch vụ" là giải pháp để bất động sản công nghiệp tiếp tục thành điểm đến uy tín cho dòng vốn FDI chất lượng cao.